案件基本信息
案号：（2017）最高法民再343号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：最高人民法院
审理程序：再审
裁判日期：2017-12-28
关键词
协助执行；协助执行；到期债权；违约；冻结；到期债权；
案情摘要
2005年4月12日，平和公司与铜锣湾公司签订《租赁合同》，约定将平和公司自有的常德铜锣湾广场物业出租给铜锣湾公司经营管理，出租期限为20年。常德铜锣湾广场中已对外销售的物业由铜锣湾公司负责与商铺业主分别签订返租合同，租金由铜锣湾公司从其经营收益中按约定支付给商铺业主。还约定，铜锣湾公司对常德铜锣湾广场大厦主体进行改造时，必须向平和公司提出申请并呈报相关方案，否则由此造成的损失由铜锣湾公司负责。
2005年4月至11月，铜锣湾公司与案涉出租物中除平和房产自有物业外的6户小业主周倡伊、王鹏、高方华、聂仁秀、谢正纯、邹进斌分别签订了《商铺委托联营合同》，约定由周倡伊等6人将所购商铺的经营权委托给铜锣湾公司处置。
2009年2月16日，李强、申伟、陈叔冬与平和公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，平和公司将座落在常德市武陵路常德铜锣湾广场裙楼部分物业租赁给李强等三人使用，出租使用范围为一楼临建设路门面一个四楼整层及四楼平顶部分房产（裙楼1楼商铺面积124.78㎡，裙楼四楼租赁建筑面积为3719.38㎡、四楼平顶及部分空置物业，出租房屋总建筑面积共计3844.16㎡。）。
平和公司同意从合同签定日起给予李强等三人5个月免租期，物业租赁时间从免租期满起2009年7月18日至2021年7月18日止，共计12年。平和公司于2009年3月15日前交付合同约定的所有物业。免租期结束的次日为计租起始日。
合同签订后一个月内，李强等三人缴纳履约保证金20万元，同时向平和公司支付租金30万元，保证金可冲抵最后一季部分的租金。该房屋租金从物业计租2周年不变为85万元。第3、4年的租金89．25万元，第5、6年的租金为90.1万元，第7、8年的租金为90.95万元，第9、10年的租金为91．8万元，第ll、12年的租金为92．65万元。支付方式为每季一次，即在每季租赁日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，则李强等三人需按月租金的1％支付违约金。
2009年3月25日，平和公司与李强签订一份《补充协议》，约定由于所租赁的物业位置有所调整，平和公司同意将给李强的免租期延长l2天(即免租期到2009年7月30日止)。平和公司同意李强在每年缴纳的租赁费总额中免5000元(每年)。还约定本补充协议为双方2009年2月16日签订的房屋租赁合同的补充，与原房屋租赁合同同样具备法律效力。
2009年4月9日，常德市鼎城区人民法院在执行中国农业银行常德市分行与平和公司借款抵押合同纠纷一案时，将李强等人所租赁的房屋予以查封，告知其在查封期间内不得转让、抵押、出租，亦不得进行装饰工程，应保持房屋的现状。
此后，李强与平和公司又签订了一份《房屋租赁合同》。合同第三条约定，平和公司因欠李强人民币50万元，平和公司以本合同第一条约定范围的经营权提供保证担保。若平和公司在九个月内未偿还李强借款，则李强自2009年2月18日起可接管上述物业，开始承租上述物业。合同中其他内容与李强等人与平和公司2009年2月16日签订的租赁合同内容相同。合同签约日期书写为2008年5月16日。
但铜锣湾公司认为平和公司早于2005年将案涉物业交给了铜锣湾公司经营，平和公司无权出租，遂提出异议。
而后，铜锣湾公司与李强、平和公司协商变更房屋租赁合同的主体，由铜锣湾公司与李强就同一租赁物业签订了编号为A的《房屋租赁合同》。合同约定，铜锣湾公司将座落在常德市武陵路常德铜锣湾广场裙楼部分物业租赁给李强使用，出租使用范围为一楼临建设路门面一个四楼整层及四楼平顶部分房产（裙楼1楼商铺建筑面积124.78㎡、裙楼4楼租赁面积为3719.38㎡、四楼平顶及部分空置物业，具体范围见附图，出租使用的房屋总建筑面积共计3844.16㎡）。
租赁用途为商业用途。铜锣湾公司同意从2009年2月18日起给予李强5个半月免租期，物业租赁期限从免租期满起2009年8月1日起至2021年7月31日止，共计12年。铜锣湾公司于2009年2月18日前交付案涉租赁物。免租期结束的次日为计租起始日。自2009年2月18日起，平和公司所欠李强50万元转变为保证金20万元，30万元为租金，保证金可冲抵最后一季部分的租金。
该房屋租金从物业计租2周年不变为85万元。第3、4年的租金89.25万元，第5、6年的租金为90.1万元，第7、8年的租金为90.95万元，第9、10年的租金为91.8万元，第11、12年的租金为92.65万元。支付方式为每季一次，即在每季租赁日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，则李强需按月租金的1％支付违约金。
同时双方约定，在租赁期内未经铜锣湾公司书面同意，擅自拆改变动房屋结构或将该房屋转租、转让、转借他人，擅自改变本合同规定的租赁用途、利用该房屋进行违法活动的，拖欠租金累计l5天以上，铜锣湾公司有权终止本合同，李强应予以赔偿。
李强在经营过程中如出现铜锣湾公司所出租物业产权不清而引起纠纷造成的损失，由铜锣湾公司负全部的经济损失。如果双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，向常德市仲裁委员会申请仲裁。该份合同载明的签约日期为2008年4月16日。
2009年5月12日，李强向铜锣湾公司出具申请报告，要求对铜锣湾大厦四楼的部分窗户进行改造。铜锣湾公司的负责人签字表示要报请平和公司批示，平和公司的负责人签字表示同意。2010年10月28日，酒店公司为平和公司代缴租赁税费34999.87元。
铜锣湾公司除认可平和公司所欠李强50万元个人借款抵作租金、保证金、代付部分租赁税费外，再未依据合同收到房屋租金，遂于2012年8月29日向李强发出《关于要求李强先生支付房屋租金的通知》，该通知载明了截止2012年7月31日所欠租金的数额，并要求在5天内支付，否则将解除双方的租赁合同。李强对此未作回应。
2012年12月15日，铜锣湾公司向常德市仲裁委员会申请仲裁。2013年5月13日，常德仲裁委员会作出(2012)常仲裁字第145号裁决书，裁决：
一、解除铜锣湾公司与酒店公司发起人李强签订的编号为A的《房屋租赁合同》。酒店公司在裁决书生效后10日内腾出所租房屋。
二、酒店公司欠铜锣湾公司截止2012年12月25日前的租金为292.7187万元，扣除已付50万元，还应支付242.7187万元，此款在裁决生效后10日内履行。2012年12月26日以后至腾房之日止的租金双方按所签合同约定结算。结算中酒店公司代铜锣湾公司垫付的相关税费一并冲减。
三、酒店公司向铜锣湾公司支付违约金94902元(2012年9月1日—2012年12月25日期间以所欠租金，每日以1％计算，按30％计付)。本案仲裁受理费22130元、案件处理费300元，共计22430元，铜锣湾公司负担6820元，酒店公司负担l5610元。
裁决后，酒店公司不服，向常德市中级人民法院申请撤销仲裁裁决书，该院于2013年10月15日作出（2013）常民一撤字第l2号民事裁定书，裁决撤销常德仲裁委员会(2012)常仲裁字第145号仲裁裁决书，案件受理费400元，由铜锣湾公司负担。
铜锣湾公司遂起诉，提出前列诉讼请求。另查明，本案所涉租赁物系李强等人根据合同约定的商业用途开办酒店所用。2009年12月9日，李强、陈叔冬、弈岳阳、韩湘豫四人共同出资注册登记成立了酒店公司。
还查明，2008年5月12日和5月20日，因平和公司与中国农业银行常德市分行金融借款及抵押合同纠纷一案，常德市鼎城区人民法院分别作出(2008)常鼎民初字第443-1号和(2008)常鼎民初字第443-2号民事裁定书，裁定对平和公司开发建设的平和商业大厦的房产及相应的国有土地使用权予以查封。
2009年4月9日，常德市鼎城区人民法院对案涉房产张贴了查封公告及查封封条。同日，常德市中级人民法院作出(2009)常民再字第28号民事裁定书，裁定平和公司与中国农业银行常德市分行金融借款及抵押合同纠纷一案由该院提审，并中止相应判决的执行。
同年5月6日，该院作出常民再字第28-1号民事裁定书，裁定撤销(2008)常鼎民初字第443号民事判决书，该案由该院审理。
此后，2010年6月23日、2010年7月14曰、2011年3月28日、2012年5月2日常德市中级人民法院、常德市武陵区人民法院、津市市人民法院分别向李强、申伟、陈叔冬、酒店公司发出协助执行通知书，冻结、提取平和公司在酒店公司的租金收入，但并未实际冻结相关财产。
又查明，在合同约定的免租期内，2009年5月13日，案外人汤春保向常德市武陵区人民法院起诉，诉称平和公司、铜锣湾公司将本案所涉租赁物出租给李强，侵害了汤春保所购铜锣湾广场其他房产经营客房业务的唯一性，请求确认李强与铜锣湾公司于2008年4月16日所签《房屋租赁合同》无效。
2009年6月16日，汤春保提出财产保全申请，要求查封本案所涉租赁物。常德市武陵区人民法院于2009年6月l6日作出（2009）武民初字第1110-1号民事裁定书，裁定查封本案所涉租赁物，停止宾馆客房装饰工程。
2009年9月2日，汤春保与平和公司、铜锣湾公司、李强达成调解协议，约定：一、李强不使用案涉租赁房屋经营宾馆客房；二、汤春保不再向平和公司、铜锣湾公司和李强主张诉请；三、因诉讼保全查封租赁房屋造成李强的经济损失，由李强与诉讼各方协商解决，协商不成，另行依法处理；四、诉讼费用30000元，由汤春保负担17500元、平和公司负担l2500元；五、汤春保与平和公司承担诉讼费用的多少与李强索赔无任何关联性。
同年9月22日，李强、陈叔冬、申伟向平和公司发出通告，函告其所租物业被查封造成工程停工损失共计3229740元。2009年10月16日，李强、陈叔冬与汤春保签订《合作协议书》，约定双方共同投资铜锣湾大厦一、四楼及四楼平顶部分经营客房服务。同日，李强、陈叔冬、汤春保向平和公司发出通知，告知其从此之后，酒店公司的租金结算由汤春保负责。平和公司对此未作回复。
争议焦点
1.酒店公司与铜锣湾公司之间是否存在房屋租赁关系；
2.酒店公司是否存在逾期交纳租金的违约行为。
裁判要点
人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以做出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。承租人在收到人民法院协助执行出租人应收租金的通知书后即负有不得向出租人支付租金的义务，出租人以执行法院并未实际冻结或提取租金为由主张承租人未依约交租构成违约的，人民法院不予支持。
再审法院认为
本院认为，综合各当事人的诉辩意见：
一、关于酒店公司与铜锣湾公司之间是否存在房屋租赁关系的问题。
纵观本案事实，酒店公司先后与平和公司、铜锣湾公司签订过租赁合同，各方当事人对案涉几份租赁合同的真实性均无异议，对酒店公司已经承租案涉租赁物亦无异议，存在争议的是实际履行哪一份合同的问题。
虽然酒店公司在本案中提交了一系列代平和公司缴纳税费和履行生效执行裁定代付款的证据，但就直接向出租人支付租金而言，除了酒店公司自认合同所涉及的“平和公司欠李强50万元”作为已付租金外，酒店公司并没有就租赁物支付过其他租金，因此本案无法直接从收取租金主体的角度判断谁是出租人。
从2009年5月12日酒店公司向铜锣湾公司递交改装窗户的申请报告来看，这一行为完全符合了承租人向出租人主张权利的特征，结合平和公司与铜锣湾公司2005年4月12日签订的《租赁合同》约定平和公司将铜锣湾广场物业出租给铜锣湾公司经营管理，平和公司在本案诉讼中亦明确表示其不向酒店公司主张租金并对铜锣湾公司提起本案诉讼主张租金表示认可等事实，二审判决确认本案实际履行的是编号为A的《房屋租赁合同》，本案实际出租人为铜锣湾公司并无不当，本院予以维持。
二、关于酒店公司是否存在逾期交纳租金之违约行为的问题。
首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条第一款规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以做出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。”
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条规定：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以……向第三人发出履行到期债务的通知……履行通知应当包含下列内容：（１）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿……”第67条规定：“第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，可以追究其妨害执行的责任。”
据此，被执行人的债务人在收到人民法院协助执行通知书后即负有不得向其债权人即被执行人履行的义务，否则除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，人民法院亦可追究其妨害执行的责任。
本案中，酒店公司自2010年6月23日起，先后收到有关法院作出的裁定及协助执行通知书，要求冻结并提取平和公司在该酒店公司享有的租金收益。虽然本院认定本案的实际出租人为铜锣湾公司，鉴于平和公司与铜锣湾公司之间亦存在租赁关系，在酒店公司只负有支付一次租金义务的情况下，法院限制其向平和公司支付并通知提取相应租金，酒店公司即负有依法协助法院执行生效裁判的义务。
直至本案二审判决作出时，执行裁定及协助执行通知书仍然对酒店公司具有法律效力，故根据上述司法解释的规定，酒店公司履行支付租金的合同义务存在法律上的障碍，其未履行支付租金义务的行为不应认定为违约，铜锣湾公司主张酒店公司支付违约金不应得到支持。
二审判决认定法院并未实际冻结或提取酒店公司的财产，酒店公司作为承租人仍然应当直接向出租人交纳租金否则即构成违约的观点，属于对上述规定的错误理解。至于酒店公司亦未依照人民法院协助执行通知书的要求在执行程序中交付租金的问题，属于执行法院与酒店公司之间执行法律关系的范畴，可由相关执行法院在执行程序中解决。
其次，铜锣湾公司对酒店公司享有租金收益的权利是双方存在租赁关系的应有之意。现有证据表明，酒店公司在被要求协助提取租金收益期间并未实际向法院全面履行相应提取租金的义务，导致铜锣湾公司、平和公司应当被涤除的债务依然存在。
虽然酒店公司因履行人民法院的有关生效法律文书而未支付租金的行为不构成违约，但在其负有协助法院执行生效法律文书义务却未履行的情形下，并不能免除酒店公司本身负有的承担租金之义务。
因酒店公司代平和公司付税费371864.87元及履行生效判决债务277189元，考虑平和公司、铜锣湾公司、酒店公司三者之间的租赁关系，酒店公司同样得就其履行的该部分义务向铜锣湾公司主张租金抵扣。故，本院确认截至2013年10月31日铜锣湾公司对酒店公司享有的租金债权为2561196.13元（3210250元-371864.87元-277189元）。
该租金债权虽然有效存在，但由于执行法院已经向酒店公司发出协助执行通知书，根据上述司法解释的规定酒店公司依据合同约定向出租人支付租金存在法律上的障碍，故本院在本案中亦不能直接判决酒店公司向铜锣湾公司履行给付义务，该笔债权可由相关执行法院依法执行。
另，津市市人民法院的（2011）津执字第20-12号执行裁定已经解除了案涉租赁物业中属于小业主高芳华、王鹏、周倡伊等个人所有物业的租金收益扣留，该部分租金的给付问题可由铜锣湾公司在相关执行程序中另循途径解决。由于酒店公司欠付租金数额巨大，造成欠付原因多重，且各方当事人在再审中均认可酒店公司已经停止经营，案涉铜锣湾公司与酒店公司的租赁合同目的已然无法实现，合同应当解除。
综上所述，酒店公司再审申请部分理由成立，本院予以支持。二审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条第一款，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67之规定，判决如下：
一、撤销湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第57号民事判决及湖南省常德市中级人民法院（2013）常民一初字第21号民事判决；
二、解除常德铜锣湾广场经营有限公司与常德铜锣湾酒店有限公司发起人李强签订的编号为A的《房屋租赁合同》，常德铜锣湾酒店有限公司于本判决生效之日起十日内腾出所承租的房屋；
三、驳回常德铜锣湾广场经营有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费40482元，由常德铜锣湾广场经营有限公司负担16192.8元，常德铜锣湾酒店有限公司负担24289.2元；二审案件受理费40482元，由常德铜锣湾广场经营有限公司负担16192.8元，常德铜锣湾酒店有限公司负担24289.2元。
本判决为终审判决。
适用法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第501条：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第61条：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知（以下简称履行通知）。履行通知必须直接送达第三人。履行通知应当包含下列内容：（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；（4）第三人违背上述义务的法律后果。”
第67条：“第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，可以追究其妨害执行的责任。”
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