越是漂亮的女人，越容易说谎。
越是完美的新区，越容易烂尾。
强二线甚至准一线的纯新区，硬核收割了；
大都市圈的小城市/小县城，硬核收割了；
三四线城市的纯新区版块，硬核收割了；
大城市吃大客户，中城市吃中客户，小城市吃小客户，各有各的范围，各有各的渠道。
全都捆绑大城市的资源，附近有大城市的通勤辐射，通了轻轨，人口在导入，楼盘在建设，新区在规划，产业在导入，一切都看着非常完美。
但是也正是这些看似完美的新区，正在吞噬普通人仅有的资产，一旦进入，就会成为一辈子的不动产。
尤其是这些新区，大家关注最多：
武汉-长江新区。
南京-滁州全椒县。
桂林-临桂新区。
价格低、预期高、高风险、高收益，敢不敢赌一把？
这代表了当下普通人最大的问题：
赌徒心理。
武汉，长江新区。
这是强二线/准一线纯新区的代表。
2016年，作为强二线城市的代表，武汉第一次提出了大武汉组团的双核规划，就是从三镇时代迈向长江时代，正式提出了规模极大的长江新区，感官上非常炸裂：
2022年，正式成立武汉长江新区；
从三镇时代彻底迈向长江时代；
远期规划面积500平方公里；
规划周期起步30-50年；
对标浦东，大航空、大航运、大高铁；
规划人口100-200万；
这是一个比肩成都天府新区的庞大新区。
直播间，粉丝都在提问我，你看长江新区武湖的价格多低多低，才几千块钱，对于一个极有可能是国家级新区的武汉来说，作为武汉的另一核，未来收益会非常非常高吧，最关键的是，你看武汉主城价格，已经非常高了：
我知道光谷的价值非常大，但是香港置地和庐和南山新地块价格非常高，3万甚至3万多，这么高的价格，未来能涨多少？
我知道华科附近的价值非常大，但是电建泛悦城和华润琨御府的二手房，单价都在3万甚至3万4，这还不是武昌核心价格，未来还能涨多少？
我知道汉阳的地缘价值也很高，举个例子，万科金域蓝湾的二手房都在2万以上了，这个价格高不高？已经2万多了，未来还能涨多少？
对吧，主城价格这么高，2万多，3万多，未来能涨多少？这么大的成本，那我为什么不去买新区，价格这么低，才几千块钱，涨到1万就是胜利，涨到1万5跑赢周期，这笔账是不是很划算。
对，我相信这是大部分普通人的一个想法。
主城价格这么高，还能涨多少？
新区价格这么低，未来极有可能是国家级新区。
这是大家遇到的第一个问题：
强二线城市的国家新区，敢不敢赌一把？
南京都市圈，全椒县。
这个问题真的困扰了我好久。
之前我第一次看到这样的问题，我以为这只是一个小白的问题，简单回答一个就行了，其他人不会再问了，但是我完全低估了粉丝的热（wu）情（zhi）。
几乎每一场直播，都会有粉丝留下这样的弹幕：
全椒能买吗？
最关键的是，问这些问题的朋友中，很多人不是所谓的小白——没钱，没常识，有一部分粉丝真的是老粉，手里其实很有钱，但是依然被低价吸引了，就是想单车搏摩托，就是赌一把：
这可是长三角啊；
这可是南京都市圈啊；
这可是南京都市圈的辐射范围；
南京到滁州的轻轨在建中；
南京3万，这里5000。
尤其是之前南京摊大饼模式发展非常成功，从仙林、百家湖、九龙湖，到江北新区，都是通过地铁带动、引入名校、人口注入，这三板斧下来之后，板块立马成熟，之前还是远郊的新区立刻成熟，现在都是二手单价在4万以上的新区，都非常成熟。
那么，以此类推：
滁州一定会起来；
马鞍山一定会起来；
镇江一定会起来；
全椒一定会起来。
这就是最典型的大都市圈的模式。
因为紧邻深圳，所以东莞的临深板块一定会涨起来；因为紧邻上海，所以浏河、太仓、昆山、嘉兴、花桥一定会涨起来；因为紧邻广州，所以所有的临广板块一定会涨起来。
因为……所以……
这是最简单粗暴的逻辑。
但是，恰恰是这样看似完美的逻辑，只要深究一下，只要细细品味，就会发现其中有非常多的错误。
东莞涨幅最高的不是所谓的临深板块，反而是松山湖、南城、长安等铁三角围合的板块；
佛山发展最好的不是临广，而是独立发展的千灯湖，其次才是三山北滘等非常不错的临广新区，三水、陈村、伦教都比较一般；
环沪板块发展最好的，不纯粹是浏河嘉兴这些临沪板块，反而是花桥、南通中创这些非核心但实力非常强的板块。
所以，永远不是都市圈有多牛，而是你自己有多牛。
都市圈的背后，看中的永远不是单项资源的导入，而是资源的相互结合。
广佛之于千灯湖，深莞之于松山湖，苏沪之于花桥，牛逼的从来不是位置，不是离谁更近，而是谁在这个平台之上集合了最好的产业、人口、购买力。
这是大家遇到的第二个问题：
大都市圈的辐射新区，敢不敢赌一把？
桂林-临桂新区。
临桂新区，这是最典型的三四线城市的新区。
能不能起来？不要一棒子打死。
先看几个数据：
行政单位已经搬迁到临桂新区；
临桂新区已经发展了十几年；
市民广场，中央广场，会展中心；
经开区和苏桥提供了很多工作岗位；
万达广场、吾悦广场、花生唐等商业；
市场价4000-6000，特价3000；
……
看着还不错是吧？现在价格这么低，这样的新区，是不是一定值得投资？
完全不行。
为什么？
1、四五年前4000，现在3000，到现在还在跌的城市中，有几个在涨的？极少，这一点不要赌。
2、临桂新区最多是桂林人的新区，绝对不是全国人的新区，甚至不会是广西人的新区，盘子太小，谁去买？谁接盘？
3、常住人口只有30万人，自住我觉得可以，尤其是对于新桂林人，但是对于全国的投资客来说，千万不要去。
想一想，桂林除了山水这样的IP之外，还有没有其他的IP可以发展起来，有什么产业可以入住，或者桂林或者其他城市有多少人口可以流入桂林？
人口、产业、购买力，这几个最重要的指标只要没有到位，就很难实现。
这是我们讲的第三类城市：
三四线城市规划的新区。
一个新区的成功，需要的资源太多了，人口、产业、购买力，地铁、资金、500强公司、本地知名公司、环境，等等太多了，这些都可以称之为资源。
但是现在最关键的问题是，资源越来越向上集中，大公司愿意把分部迁到其他城市吗？普通人愿意把不多的资金集中到小城市吗？很难，要么留在本地主城，要么一定回去大城市。
如此一来，只要没有资源注入，这些城市的新区靠什么发展？
靠西北风吗？
这是大家遇到的第三个问题：
三四线城市的规划新区，敢不敢赌一把？
一二线城市最近5年规划的纯新区。
大都市圈规划范围内的小城市、小县城。
三四线城市规划的纯新区。
他们代表了3个最完美的逻辑线：
长江新区，作为整个强二线城市中规模最大的新区板块，未来一定会取代武汉主城成为武汉的双核之一，未来一定会成功，这个时候抄底一定会非常成功；
全椒县，作为这两年规划最突出的南京都市圈的一个板块，滁州作为南京都市圈西部的核心之一，地铁也修到了，现在价格这么低，未来一定会非常成功吧；
临桂新区，好，作为桂林新区的一部分，作为广西IP最大的城市，作为整个北部湾甚至广西概念的一部分，这么低的价格，肯定能吸引一大波客户，现在正是抄底的好时机。
能买吗？
肯定不能。
可是为什么还是这么多人去买？
最关键的原因就是：
单价太低了，想象空间太大了，搏一搏单车变摩托。
哪怕真的失败了也觉得无所谓，成本真的很低，自己能够承担这样的风险。
因此，这三类新区都充满了极大的诱惑力：
价格极低、预期极高、貌似风险极大。
但是我依然必须告诉你，看似只需要几十万，看似投资成本非常低，看似有所谓“大”城市的信用背书，但是未来的风险依然极大，只有等你进场了你才发现，新区的风险太大了：
成熟周期太长了；
500平方公里的长江新区需要多少年？
南京都市圈规划才2年，与周边城市的断裂带需要多少年？
人口、产业、购买力需要多长时间？
配套需要多少年才能成长起来？
大城市的核心能轻易变化？
年轻人谁会去三四线城市？
也许等你入住之后，才会发现，这样的新区，没人，没产业，没配套，没有所谓的新区，只有所谓的鬼城。
独山县的坏账，至今纸醉金迷。
◎本文作者 | 米宅
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