據國際公共政策顧問機構Demographia 最新公佈的2017年國際樓價負擔能力報告顯示，香港連續第八年登上全球樓價最難負擔城市之首。因有關資料截至去年第三季，如算上最新樓價水準，相信港人樓價負擔數字會更驚人。
文：鄭珊珊、葉子睿
香港樓市熾熱，樓價高企令不少打工仔難以一圓「上車夢」。據國際公共政策顧問機構Demographia 最新公佈的2017年國際樓價負擔能力報告顯示，香港連續第八年登上全球樓價最難負擔城市之首。惟是次調查，本港樓價對入息比率由2016年的18.1倍進一步惡化至19.4倍，數值是調查有紀錄以來最高。因有關資料截至去年第三季，如算上最新樓價水準，相信港人樓價負擔數字會更驚人。
港樓價入息比破歷史紀錄
本次調查涵蓋9個國家293座大都會城市，這些國家包括澳洲、加拿大、中國、愛爾蘭、日本、新西蘭、新加坡、英國及美國，香港是該項調查中的唯一一座中國城市。其中，92個主要都會城市，人口超過100萬；有5個超大型城市包括東京-橫濱大區、紐約、大阪-神戶-京都大區、洛杉磯和倫敦。
調查主要是衡量住宅樓價負擔能力比率，以一個城市的房價中位數除以家庭全年入息中位數得出。因此，數值愈大，上車需要年限也愈久。報告稱，倍數在3倍或以下，即能在3年內上車，才算是「可負擔」水準；超過5.1倍就已屬「極難負擔」類別。
調查結果顯示，香港樓價與家庭年入息中位數比率由2016年18.1倍上升至19.4倍，即一個標準家庭必須維持零支出（不吃不喝沒零花）長達19.4年，方能買得起一個住宅單位，打破調查歷史紀錄。
報告又指，2000年初香港住房負擔能力遠較現時為佳，報告引用香港中文大學資料顯示，以一個39.9平方米(約430平方尺)面積的住宅單位計算，2002年的房價對入息比率為4.6倍，到2015年已升至15.7倍。
本港樓價遠超國際水準
最新報告中，排名第二及第三的分別為澳洲悉尼及加拿大溫哥華，為12.9倍和12.6倍。連同香港在內，排名前三甲城市與去年一致。惟香港再升至19.4倍，顯示樓價遠遠高出國際水準。
至於其他城市，坐落於美國加州三藩市灣區、接近美國矽谷的聖荷西，排名由去年第五位上升至今年第四位。新西蘭奧克蘭排名則由去年第四位，降至今年第九位，房屋負擔時長由10年下降至8.8年。備受本港市民青睞的英國倫敦，今次位於榜單第十位，惟負擔年限與去年持平，為8.5年。
另外，10個購房需要年限最短城市全部位於美國。當中，位於美國紐約的羅徹斯特是最容易置業城市，僅需2.5年，其次是美國俄亥俄州的兩座城市辛辛那提和克利夫蘭，僅需2.7年。
值得注意的是，「四小龍」之一的新加坡最新樓價入息比為4.8倍，相比2013年最初加入調查時的5.1倍又有下降。報告指，新加坡土地雖匱乏，但政府多年來一直向公眾承諾控制樓價，獨有組屋制度是其成功關鍵。
人口越增長樓價越昂貴
根據榜單不難看出，上榜城市大多為金融中心，或是集政治與經濟中心為一體的、人口密集且人口增速強勁的港口城市，尤其是人口增長帶來居住空間不足，香港以及三藩市、悉尼、溫哥華、奧克蘭都可歸於此類。以本港為例，香港人口已由2007年691.6萬人增長到2016年的734.7萬人，並且還在上升。
世界三大人口稠密的金融中心中，只有紐約還未出現在榜單前十位。而地理上處於美國矽谷附近的城市聖荷西，當地吸引到全球科技人才，人口爆增加上科技創造的財富和價值，令房地產價格輪番上揚。
傳統旅遊勝地美國夏威夷排名第七，其往來人口大多是遊客，經濟也依靠旅遊來拉動。在這樣的旅遊地區，生活成本較內陸高出很多，亦會給當地原住民或在此工作生活的人帶來一定壓力。不過，夏威夷的地產稅在全美相對較低，只有加州或紐約（別墅）的三分之一。
相反，較易購買房產的城市，多為美國內陸州二三線城市，人口稀疏，增速亦不明顯。以排名最末的羅徹斯特為例，該市2016年人口僅20.89萬人，2004年人口則為21.25萬人。換言之，12年來城市人口並未發生巨大變化。至於辛辛那提和克利夫蘭，人口在2010年後還出現下跌。
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陳帆：為公屋3年難上樓感慚愧
今時今日，房屋問題仍是特區政府最大挑戰。昨日房委會公開例會上，就任數月的運輸及房屋局局長陳帆表示，對於至今仍未能達到公屋「3年上樓」目標感到慚愧；他又坦言，「未來5年做不做到『3年上樓』？呢個唔使迫我講，講出來都令人沮喪。」而在上週六，財政司司長陳茂波於一個經濟論壇也為就任發展局局長時土地房屋政策未能達標而感到「慚愧」。
昨日下午，房委會舉行公開例會，就2018/19年度機構計畫作討論。會上，多名委員就公屋在目前供應不足情況下，質疑「3年上樓」目標成效，及繼續採用「3年上樓」作目標時間是否合適。其中，雷紹麟委員建議，把公屋上樓目標由3年改為5年，因按目前公屋供應情況，有需要向大眾反映實際輪候時間。
身兼房委會主席的運房局局長陳帆指，「3年上樓」目標是意識形態多於目標。劉國裕委員追問，公屋上樓時間會否在短期內惡化？5年內能否做到3年上樓目標？陳帆回應指「不要迫我說出答案」，更直言「講出懥都沮喪」，又指自己擔任局長數月以來仍未能達成公屋3年首次編配目標，並對此感到「慚愧」。
「3年上樓」不會輕易改變
事實上，正如陳帆所指，現時本港一般家庭上樓平均時間已達4.6年，與房委會「3年上樓」目標存在很大落差。惟陳帆指，維持以3年上樓目標時間做法合適，形容3年目標是「給予大家一個鼓勵、一個鞭策，以及顯示政府在公營房屋方面的承擔，可作出反思及警醒」。他續指，現時公屋供應仍處於樽頸位，能不能達標視乎日後土地供應小組的覓地進展，長遠仍期望能重返「3年上樓」目標。
陳帆強調「3年上樓」可作反省之用，並擔心一旦把上樓目標更改或延長，會被指有「搬龍門」之嫌。他在會上反問委員：為了達標，是否可把「3年上樓」目標改為5年、6年？他認為，「3年上樓」是一個態度，而非數字的選擇。
身兼土地供應專責小組主席的黃遠輝委員亦認為，房委會「3年上樓」目標合理及具有積極意義。他指，即使目前公屋輪候時間為4.6年，但他相信房委會的公屋編配單位是公平公正，不應輕易改變「3年上樓」目標。
「綠置居」恒常化年初完成檢討
另外，房委會預期，未來數年現金和投資結餘都會下降，主要是由於預計建築成本和營運成本上升。在2017/18至2021/22年度的5年預算和預測中，建築開支達1150億元，但公屋租金水準則假設維持不變。不過，由於陸續有出售居屋收入，房委會的現金和投資結餘預計會由2017年4月初約490億元，下降至2022年3月底的約360億元。
房委會發言人表示，特區政府《施政報告》提出將「綠置居」恒常化，房委會正就「綠置居」的成效進行檢討，預計於今年初完成。為達致公營房屋供應目標，長遠而言，房委會的資金將繼續減少，需要政府給予財政支援。現時政府已為「房屋儲備金」預留資金約788億元，顯示政府在財政上全力支持房委會。
京廈深買房難度列內地前三位
內地購房難易程度如何？據中商產業研究院公佈的《2017年中國主要城市房價工資比排行榜》，北京平均房價高達每平方米67951元(人民幣，下同)，市民工資中位數為每月9942元，房價工資比為6.83，即買1平方米房子需工作接近7個月。假設購買一套僅40平方米的房子，一個人需工作約23年；如夫婦倆都有工作，因需要的居住面積亦相應增加，因此需要的年限並不會減少太多。
排名第二的城市是福建廈門。廈門市目前平均房價為每平方米44235元，當地工資中位數為每月7452元，房價工資比為5.94。估算下來，一個人工作購買一套40平方米的房子，不吃不喝亦需時20年。
臨近香港的深圳市則高踞第三位，房價工資比高達5.27。作為內地金融樞紐的上海，去年排在第四位，房價工資比為4.94。其餘上榜的皆為省會一級城市。
【商報時評】
房屋問題遠未解刻不容緩增供應
文|香港商報評論員 趙燕玲
本港股市最近升得勁，樓價亦是升上天，然而樓價的升卻難以如股市般振奮人心，昨日的一項國際調查報告再次揭露了香港樓價高得離譜的殘酷現實。據調查結果，香港連續第8年登上全球樓價最難負擔的「世界第一」，這個「世界第一」無疑是一種諷刺，並不是什麼榮耀，也道出了本港市民和政府的難。昨日運房局局長陳帆就坦然承認，要讓公屋輪候時間重回3年，將會是遙遠的事。可見，房屋這個大難題遠遠未得到解決，政府和社會都應加力提速，爭取早見成效。
總結本港樓市情況，一言蔽之就是「高！高！高！」。香港樓價究竟有多高呢？看此次的報告就一目了然：該調查採集了去年293個國際大城市以及90多個人口超100萬頂級大都會的樓價資料，結果本港樓價是第一高，按現時樓價中位數619.2萬元，家庭年收入中位數是31.9萬元，即普通港人家庭不吃不喝平均也要19.4年才能上樓，甚至遠遠高出排名第二、三的悉尼12.9年和溫哥華的12.6年。
不僅樓價高不可攀，租金亦是高企，據統計，現時就連環境惡劣、空間狹小的浻房租金也能達到4、5千元，租房開支就佔據了市民收入的一半左右。更令人憂慮的是，如此高樓價還有不斷上升的趨勢，去年本港中小型住宅樓價升幅就達到了15%左右，有專業機構推測今年樓價會繼續上升10%至20%，市民只能「望樓興歎」！
樓價遠遠超出市民的承擔範圍，買樓不可盼，租住環境亦是惡劣，唯公屋輪候時間又不斷延長，導致市民居無定所還住得差，這都是本港政府和社會需要解決的難題。難在如何改善市民的租住環境，難在房屋供應遠遠不能滿足需求，更難在土地的供應和開發。現時公屋平均輪候時間已經延長至4.6年，而政府要完成房屋供應目標顯然還有很大的土地缺口。
因此，要解決本港樓價高企、供應不足、居住環境差等等諸多複雜的房屋問題，其核心和根本還是增加供應，在保證公屋供應前提下，還應增加居屋的供應，來滿足市民租和購的需求，例如此前提出的「首置上車盤」便可巧妙通過新增置業階梯解決年輕中產「上樓」問題。
同時，政府亦應主導增加過渡性房屋來改善市民的租住環境，比如「社會房屋共用計畫」及即將開工的「元朗馬田壆青年宿舍」等。而要增加房屋供應需要有足夠的土地作為保證，因此土地更是核心中的核心。本屆政府上任不久便已成立了「土地供應專責小組」，討論多項土地來源，包括：填平水塘、填海、碼頭上蓋、市區重建、新界發展等等，上周特首林鄭還特地乘坐直升機俯瞰香港一圈，以尋找拓土和規劃的靈感。然而土地供應和開發不能只靠政府出力，廣大市民和社會各界亦要一起出謀劃策，形成共識，須以香港整體利益為重，不能為了一己私利和不同意見阻延、擱置土地開發政策。
資料事實擺在眼前，本港房屋問題日趨嚴重，老大難問題雖難啃，政府和社會也要一步步突破，增加房屋和土地的供應是刻不容緩，莫要再議而不決了！
作者：鄭珊珊、葉子睿；来源：香港商報（ID：HKCD-WCN），點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。
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