最近后台询问买房的刚需开始多了起来，当然，每个人问的还都是老问题：这时候适合不合适买，担心买了怕跌，不买又怕涨。
一般我会反问两个问题：一是，你觉得这次深圳的房地产会beng盘吗？二是，长期看，你觉得深圳的房价，是涨的可能性大，还是跌的可能性大？
大部分人给我的回答是，不指望beng盘，只希望跌多点。长期看，还是觉得会涨。我想这个看法应该比较有代表性，各位也可以扪心自问，找出一个答案来，我们来继续交流。
一
上面这两个答案，第一个是说短期的，第二个是说长期的。
如果说你既估测房价在短期内不太可能会发生大跌，同时又认为长期依然是会上涨的。那么，针对自住客而言，你要怎么操作，我想是不言自明的。还是原来那句话：大周期之内，每一次调整，都是买入的机会。
基于过往大量的历史经验教训，我认为对自住者来说，在调整期，务必要学会一点：不要过分等待。正如我之前在文章里写过：熊市是最好的买房时机（尤其针对刚需客）。
房地产市场和股市不一样，比如股市就算是在牛市，你想买到一只股也不难，无非是同样的钱少买一点股罢了。如果你够耐心，你也会发现股票总会跌到你想买的价格，而且上下波动很快。但房子不是这样子。房地产往往都是：一个大年，伴随着若干个小年。大年来了，涨起来势不可挡，半年到1年时间完成，而且涨幅往往很巨大。随后陷入小年，但是小年多数情况下都是缓慢波动式的，或小涨或小跌，极少有把大年的涨幅全部还回去的。比如你现在回头撸撸，深圳房价盘整了2年了，但回到了2015年之前没？
这意味着，对于刚需来说，你如果一旦在能上车的时候不上车，即便是等到了底，也可能要花更多的钱才能买到同样面积的房子。这也是为什么，买不到股票人不焦虑，但买不起房子人会很焦虑。
自然也有那种把涨幅全跌回去的，就是像日本、香港那样了。但是在那之前的大周期你回头看一下，就像我最早说的那样：“往往横跨一个人的一生”。你能等到那种全跌光的概率，是非常低的。人寿有限，等不起，也没必要博。
二
在不beng盘之上，还是有很多需要探讨的内容的。
一般的买房人其实最希望知道的是：房价跌到什么时候会是底（到了底部，我就进场）。
说穿了，还是一个“择时”的问题：什么时候买能够抄到底。
对这个问题，我是没有答案的。一，我无法知道什么时候是底，谁要说他知道我也不信。二，假如我真的知道什么时候是底（就好像我知道一只股票马上要资产注入了），我也八成不会告诉不相干的人。
我的意思是，其实这是个理解交易本质的问题。短期市场永远都是在波动之中，市场情绪就如同一个飘在半空的幽灵，它来了，市场就跌了个稀里哗啦跌。它走了，市场就又涨了个稀里哗啦。这个过程，毫无逻辑可言。就像现在的股市一样，我觉得万科已经属于非常稳健的公司了，依然是狂跌了一半，然后10月之后又涨了35%，然后上两周又跌去了10%。你说它背后有什么逻辑？川普一句话它就能跌个底朝天，转头又一句话，又涨上来了。
所以，我更多给到刚需的建议是：关注个盘，忽视大盘，尽量不要“择时”。
除了上面说的理由之外，还有一个重要原因：“择时”会让你错过。一般看时机的，都是看整体均价的，整体交易量、整体价格什么的，不谈整体价格失真，就说个盘调整，往往都是在均价到底之前完成了探底的。你只看均价，只看市场情绪，只看新闻报道，基本结果就只有一个，后知后觉。等你发现整体市场活跃起来了，你所关注的某些区域价格可能早已涨起来了。同样，等你指望政府去出手压制房地产过热时，房价已经涨上天了——因为政府也是看市场均价出手的。
分享个案例，前几日香蜜湖中旅国际公馆一套158平米的房子，之前市场挂牌价2600万以上，出价1800万一次性，跌幅超过3成。三天卖掉，价格还涨了100万，有买家出1900万一次性付款成交。香蜜湖+双优学位的豪宅，跌了3成，你还想它杀到5成？6成？
如果是刚需盘，我还是原来的判断：如果说比之前的价格有10-20%的下调，就差不多了，尤其是在目前“三稳定”的大方针下。
三
给刚需客们分享一个深圳最低价的楼盘——2018年全深圳唯一一例的“2字头”新盘住宅，单套221万起，还不到全深圳“上车盘”价格的一半。这个价钱，在深圳现在连公寓都几乎买不到。之所以这么便宜，是因为这个楼盘属于“双限双竞”房，在拿地之初就被限定了售价。
这个楼盘，是央企保利发展首进深圳之作——之前保利在深圳也有不少开发，但为保利集团旗下另一个地产平台保利置业建设。建面约8万平米，5栋高层住宅，其中2栋为免费提供给政府的人才房，另外3栋高层可对外销售，372套单位。面积段约85平2房、约97平2房、约106平3房，均价约2.7万/平，单价最低2.38，最高不超过2.85万/平，总价区间在221-292万/套，没有超过300万。
楼盘地址位于东部滨海大鹏中心区，我感觉有些刚需要伤心了，觉得太远了。的确是有些远，但也因此价钱才全深圳最低。
重点讲几点。
我们判断一个地方值不值得买入，有一个标准：看这个地方的人口是否在持续流入，产业就业是否在持续增加，公共基础设施（尤其是交通）是否在持续建设，上述三项之外，再看地段的供求关系。
1、关于区域产业的评估。
从区域规划来看，大鹏这些年重点在发展两项产业——生物科技产业、度假旅游产业，所有的大项目也都围绕着这两个主业来布置，并且都已有眉目。这是相当可贵的地方，深圳没有把大鹏变成像惠东海湾那样的房地产大跃进。
在产业就业方面，大鹏现在重点打造的是“广深科技创新走廊”十大核心创新平台之一——坝光国际生物谷。已引入华大基因、美国生物高新产业、比克，以及大批科研院所。根据规划，未来将吸引8万高技术人才进驻。意味着这里未来将会有源源不断的人才流入，与之配套，政府也会配备相应的人才房，但一般来说是不足的。
在度假旅游产业方面，现在已有金沙湾度假区（150万平米）、桔钓沙度假区、大梅沙游艇会、浪骑游艇会，都已经渐具规模，华侨城也已经拿下大鹏所城打造5A级景区。并且政府已经规划一条环岛旅游专线——比亚迪云轨，全长17.95公里，起自大鹏集散中心，终点到杨梅坑。另外还规划有直联香港的南澳口岸，预计到2020年时可以吸引到大批的香港旅客。
2、关于区域房地产开发的评估。
在大家都不注意间，大鹏目前基本上已经被开发商圈地了。截至2017年8月，大鹏新区已列入计划的拆除重建类城市更新项目超过20个，总建面567.63万平米。恒大、卓越、招商、华侨城、保利等头部房企都已进驻。这些企业的进驻，会带来供应量的增加，也会带来区域居住品质的升级。
3、关于公共建设配套的评估。
目前看，形成有效通勤的交通配套稍弱（要远期的32、23号地铁线解决）。但商业、医疗、教育配套比较齐全了。
教育方面，项目有两家公办学校——项目南侧600米大鹏中心小学，700米大鹏华侨中学，一个幼儿园——项目西侧300米大鹏实验幼儿园。
医疗方面，项目步行5分钟可到达大鹏妇幼保健院，另外大鹏新区首个三甲医院——大鹏新区人民医院将在今年年底开工。
生活配套方面，项目驾车5分钟可到达KPR佳兆业广场，广场有华润万家，可以满足日常购物需求。
4、关于项目本身。
是一个刚需产品，在售为3#、4#、5#三栋住宅、2#A座首层商铺及2-4层商业公寓。住宅合计372户，2梯6户，85 m²-105㎡的创意2-3房。
整体为新亚洲风格，设有乐活跑道、休闲广场及儿童天地等功能空间，业主日常生活需求可以满足。
最后，适合什么样的人群。
我认为主要是三类人群，值得重点考虑这样的楼盘。
一类是，本地改善性需求。大鹏本身项目开发不多，本地居民也比较多是自建楼。存在相当部分的改善性需求，这一点，从保利香槟苑的现场调研中也能了解到。
二类是，在深圳副中心区域也买不起房子的、有家庭的就近刚需。
这个副中心区域，比如盐田、沙井、大运等地，这些地方的价格，一般都要4.5万/平米以上，最低也要4万/平米。同时，这样的刚需上下班通勤时间不能太远，要控制在1个小时之内，因此工作地在盐田，或者罗湖（开车大约40分钟），完全可以考虑。在大鹏买，虽然距离会远一些，但可以省下上百万去买车代步。不仅完全可以解决短期无法负担罗湖、盐田房价的问题，也能提升家庭的资产配置结构。
当然，会有人问，为什么我要跑这么远？要看到，这个城市有很多刚需是买不起动辄4-5万、7-8万的房子的，市场提供给他们的选择远远不够。不要用你的想法去定义所有人，刚才说了，现在市场上低于3万的房子，连公寓都几乎买不到，更何况是住宅。
三类是，健康、度假，以及兼顾长期投资需求。
大鹏这里人居质量高，海景资源稀缺，属于深圳非常宝贵的地方。同样的地段，把钱投到惠东还是投到大鹏，不同人会有不同的选择。相比价钱更便宜的惠东度假地而言，深圳对大鹏的定位和期待都极为高端，最大的不同是，深圳不打算走房地产大跃进的路线，而是着力发展高端产业、高端服务业。这不会造成造成大鹏的“房地产化”（带来供应量的无限增加），会更有利于大鹏的环境保护，也更有利于区域的长远增值。
比如有一类买家，现在住的房子较小，而家庭人口又多（包含老人），有换房需求但又无力在本区域实现“以小换大”。按照原来的做法，会跑到惠州或者东莞去买一套大的，留作备用。这样的人群，是需要同时考虑大鹏的。相比来说，深圳对于一个区域的发展会更有想象空间，兼顾实际需求与长期投资的安全性来说，会更好一些。
总之，说到底，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。不到3万块/平米，即便是在大鹏，你想买其它的新房子，没有双限双竞，也根本不可能。对于刚需客而言，这是不会涨价更不会跌价的房子，值得好好比较一下。
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