你知道平湖在哪里吗?
深圳最靠近东莞的地方之一。
你能猜出平湖的房子现在卖多少钱吗?
8月12日，平湖融湖中心城二期开盘，推出397套88平房源。
楼校长现场直击，该楼盘开盘价格区间为3.9-4.5万/平，与3.9-4.9万/平的备案价格几乎一致。
那么，这个价格能卖掉多少呢?
截止当晚，开发商给出“劲销9成”的销售口径。然而，从楼校长现场掌握到的真实销控来看，该盘实际成交量应该约在5-6成左右。
(楼校长真实播报：截止上午开盘结束，2栋2单元签约销控约为50-60套，全部房源销售预计在200套上下。)
姑且抛开虚假销售的问题，以上两个问题，都多少让人感到意外。
平湖房价每平破4万——我们才适应龙华房价每平六七万，现在又得适应平湖4万了，作为一个深圳人，心好累啊。
不过，深圳近几个月房子卖得并不好，融湖中心城开盘只卖了五、六成，足以说明市场真实情况。
半个月前开盘的华侨城香山美墅，即使单价最低不到6万(总价高达1000-2000万)，当天也未能售罄。
大约同期开盘的前海东岸，均价6.8万/平，受制于位置及产品问题，销量亦不佳。这说明深圳楼市在325政策的调控下，购房者观望气氛严重。虽然7月深圳二手房成交量环比上月增加23.37%，但仍达不到“325分水岭”之前的最低月成交量，同比去年更是下降了65%之多。
然而，即便销售不畅，开发商仍然高价托市，并无降价意愿。与几个月前相比，融湖中心城所在的平湖及深圳市区外围地带的房价涨势惊人。
平湖房价怎么了?
在融湖中心城开盘现场，中介人士告诉楼校长，项目一期毛坯房的二手房价已经卖到约4.1万/平。该人士提供一份价格数据：66平实收270万，89平360万，与本次开盘的二期新房价格基本持平。而在去年11月，同处平湖的华侨城四海锦园开盘，77-88平户型均价为2.6万/平。9个月后，平湖新房价格竟上涨1.3-1.9万/平，上涨幅度竟达到50%!
平湖房价真的到4万了吗?
随后，楼校长通过中介了解平湖(佳兆业茗萃园、熙璟城等热点二手盘，发现放盘价格基本在4万以内，仅有少数精装房源价格在4.1-4.3万/平之间。一些楼龄较老的二手房，价格还有3万以内的。
由此可见，融湖中心城价格虽比周边二手房偏高，但平湖房价已经突破4万/平大关。
楼校长接着对比了同在深圳外围的沙井、光明、坪山房价。
可以看出，深圳外围片区的房价水平已经站稳在3万/平，突破4万/平，仅有坪山个别楼盘还有3万以下的房源。
高房价外溢至城市组团中心
深圳外围区域房价为何如此凶猛?
楼校长分析，原因有三：
1、高房价“接力棒”效应
最本质的原因，在于高房价的溢出效应，就像“接力棒”赛跑一样。南山(深圳湾、后海)的10万+高房价，福田新盘稀缺，致使龙华、宝安中心区房价去年井喷，去年底到今年则向外围扩大，平湖、光明、沙井、坪山是直接受益者。
此外，去年成交火爆的东莞、惠州临深片区，在今年的市场低迷状况下，理性的投资者更倾向在深圳辖区内投资置业，深圳外围区域首当其冲。
2、新区域定位支撑房价
买房之前不久披露的深圳2016-2020年城市规划内部文件中，平湖、松岗、坪山、光明等区域，定位为深圳城市组团中心，这些区域的产业和居住价值在提升。
以平湖为例，产业升级创造了不小的需求。在融湖中心城开盘现场，多次出现的购房者群体引起了楼校长关注——华南城个体户。
“现在平湖两房的房租基本上有3500元/月，三房的房租也有3800元/月。”平湖中介人士告诉楼校长，华南城产业园里开铺的老板购房意愿强烈，普通员工租房需求量也不小，导致房租居高不下，这种情况吸引了市区投资客的注意。上述人士介绍，类似融湖中心城，熙璟城、华侨城四季锦园的业主，基本上都是周边产业园区的老板，多数来自华南城的。这些小老板和来自市区的投资客愿意为板块升级买单。
3、轨道交通概念提前炒作
深圳外围区域都逐步进入轨道交通时代，无论是已经建成的地铁11号线(沙井)，还是建设中的地铁6号线(光明)、10号线(平湖)、14号线(坪山)，都是炒作房价上涨的噱头。
不过，再多利好也要面对目前楼市成交低迷、国家去资产泡沫政策的重重压力。
平湖房价破4万，这是一个起点，还是一个阶段性的终点?
融湖中心城高价只卖掉5-6成房子，足以说明这是一个多么令人纠结的事。
从长远看，楼校长还是看好深圳发展的，因此最后带大家复习一下深圳外围区域在深圳最新规划中的定位。 (详情请点击：深圳市政府流出的8张买房地图)
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