广州成交价已破19万，巨变正在发生！

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9月14日，广州天河的侨鑫汇悦台卖出了一套在售尾盘，775平的复式单位，成交价1.48亿，折合单价19.1万/平米，刷新了广州楼盘单价成交记录。

对于广州房价，大家潜意识的认知还是普盘3-5万，顶级豪宅8-10万，怎么突然就要破20万了。

20万难道不是深圳的专利?这还是广州吗?这还是大家印象中那个永远在慢吞吞吃早茶的广州吗?

先说说侨鑫汇悦台为什么能卖到19万?

这个盘位于天河的珠江新城东板块，珠江新城细分为珠江新城西、珠江新城中和珠江新城东三个板块，均价分别是6万2，8万7和6万4。

不到10万的均价，侨鑫汇悦台为什么能触碰到20万的顶豪天花板?

因为这个盘集齐了几个稀缺的要素：

1、2017年的次新：珠江新城再好也是中年大叔了，大部分盘楼龄超过15年；

2、品质：豪宅标准打造；

3、一线江景溢价；

4、大户型豪宅，200平起步：对于老破大来说，越大单价越便宜，对于真豪宅来说，越大单价越贵，因为追求居住品质的富人愿意买单。

集齐这四个因素的侨鑫汇悦台卖出天价，说明了两个问题：

一是广州房价已开始重估，原有的3-5-8体系很快要打破了；二是广州正在走深圳房价分化的老路。

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米宅广州管家公司的二手房代购业务已经开展了一段时间，这段时间，以白夜、大雄为代表的几个管家常驻广州，每天只做三件事：踩盘、带看客户和谈判签约，二手房已成交十多套。

与此形成鲜明对比的是，深圳的二手业务几乎停滞。

很正常，因为金钱是流动的，哪里有机会就去哪里，此起彼伏，深圳被按住了，广州的机会就来了。

目前的广州楼市是一个什么状态?

广州领涨的片区是市区的珠江新城（1），天河公园（2）和天河北（3），这几个片区经过数月拉升，已有15-20个点的涨幅，因为价值盘源不多，诚心卖的基本卖光了，剩下的要么是钓鱼盘，要么是歪瓜裂枣。

珠江新城起势没多久，近郊区也开始发力，主力上涨区集中在黄埔的区府（4）和知识城（5）板块，还有番禺的万博板块（6），远郊区则是南沙的区府（7）和明珠湾板块（8），增城的新塘板块（9）也在蠢蠢欲动。

米宅的客户大多没有广州户口买不了市区，管家集中主推带看的是黄埔，番禺和南沙的二手房。

近期我们成交最多的是黄埔区府的一个二手盘，涨的很快，我们客户一个月前买进比起最近买进的已经涨了30万，而且无房可卖，目前我们主盯的几个热点盘已经一房难求。

热点盘领涨导致业主惜售和价升量跌，下一步会怎么走?

一是热点盘和周边普盘价差拉大后，周边的二类盘会迅速追涨；

二是二类热点板块的行情会逐渐启动。

比如黄埔的知识城、鱼珠、牛奶厂和开发东区板块，番禺的番禺广场，荔湾的广钢新城，增城的新塘板块都会跟进，各个片区首先启动的还是领涨盘。

等领涨的楼盘越来越多，和普盘价差越拉越大，一类带动二类，二类带动三类，三类带动四五六七类，最后进入普涨行情。

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说一个名词：涟漪效应。

涟漪效应是指一个事物造成的影响渐渐扩散，类似物体掉到水面上，所产生的涟漪渐渐扩大的情形。

楼市上涨很像涟漪效应，有两个共同点一定要谨记。

第一是领涨的片区和楼盘就像丢在湖面的石头，荡起涟漪后一圈圈向外扩散，最后影响范围越来越大，带动的上涨片区和楼盘越来越多。

第二是第一圈涟漪波动最大，涨幅最高，第二圈次之，第三圈再次之，到最后一圈波动已经很微弱，涨幅也最小。

楼市的涟漪效应有两个坐标，一是时间，二是楼盘。

深圳楼市涟漪效应的第一圈，时间坐标是去年初，楼盘坐标是诺德假日和华润城这些神盘。

广州楼市涟漪效应的第一圈，时间坐标是今年初，楼盘坐标是珠江新城的中海花城湾、保利心语、凯旋新世界等代表盘。

不同的是深圳的涟漪效应已走完了第八圈，湖面已重新恢复平静；广州的涟漪效应刚走到第二和第三圈，现在入场还有很多可以捕捉的机会，运气好的话还能收获接近第一圈的涨幅。

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广州下一步会不会出调控政策?

我认为至少到年底前不会，因为广州等待这一天已经太久了，从去年到今年，广州一直在出台各区的放松政策为了什么，难道是为了控房价?

最近广州又悄悄放松了番禺的限购，双一流的本科学历可以直接购买番禺，至此除城四区外的所有区都放开了限购，政府助力楼市的决心真是很大。

另一方面，广州城市大启动慢，目前除了几个热点片区的热点盘有了15-20个点的涨幅，其他大部分片区只有微涨，这个涨幅还不足以引发高层的强烈关照，只要没有足够压力，广州政府不但不会动调控真格，还会暗暗去添柴加火。

对照深圳60-80%的涨幅，广州目前这点涨幅算涨吗?舍得打压吗?

金钱在城市和板块之间的轮动永不停止，目前珠三角的机会明确在广州，哪怕最终没有达到深圳的涨幅，有三分之二也是很不错的收益了。

有闲钱又有投资意愿的，不妨跟随大势，跟随米宅，我们一起去广州看看。