业主与物业的关系如何从“水与火”变成“鱼与水”？没有了物业公司的居民自治是否可行？城管进社区后“疑难杂症”能否得到及时解决？在嘉定，一些基层的试水之举试图给这些问题找到答案，小区业主与物业公司间的矛盾也在日渐减少。
业主和物业间有了“连心桥”
嘉乐花园小区业委会提议物业费提价的意见征询结果近日出炉：超过半数业主同意提价方案，物业费由每平方米0.45元提升至0.85元。一个老小区的物业公司和业主就物业费提价问题达成共识，在新成路街道并不常见。
物业公司和业主之间的矛盾，似乎从未停止过。如何实现两者和平相处？新成路街道尝试引入第三方机构介入小区管理。嘉乐花园小区物业费的成功提价，正是得到了第三方机构的全程协助。
早在去年，新成路街道就开始筹备成立第三方机构——康嘉社区公益服务社，今年6月正式注册成立，成员中有从事社区工作十几年的居委干部，也有拥有丰富物业工作经验的退休老人。
康嘉社区公益服务社的介入，使嘉乐花园物业提价一事进展得颇为顺利。居民代表李女士认为，每平方米涨价0.4元合情合理，“毕竟这些年物价涨了不少。”
根据制度设计，第三方机构可以根据物业服务测算出物业费定价标准，并对物业服务质量进行评估，为业主和物业间搭建了一座沟通的桥梁。作为嘉定首家成立的物业第三方服务机构，真新街道的好管家业主服务中心更具“实战”经验。
自从去年8月份成立以来，“好管家”已经成功指导7个小区业委会完成换届、3个小区完成物业选聘，解决了数十起涉及物业管理、维修资金使用的纠纷。在“好管家”的协助下，金沙晶苑业委会查出了小区监控探头报价的猫腻，挽回了十多万元的损失。
“微小区”试点自治
新成路街道新望社区所辖的迎园中路281弄小区，是一个“迷你”小区，总共才有5个门洞、60户居民。
麻雀虽小，五脏俱全，小区再小，保安、维修、保洁等物业服务一样不能缺。
“全上海估计都找不到这样的小区，物业费至今还是每平方米3角5分！”社区党总支书记陈崇高介绍，0.35元/平方米的物业费是上世纪九十年代后期的标准，而当时的最低工资标准仅有600元左右。陈崇高给记者算了一笔账，60户居民的物业费全部收齐一年还不到3万元，而小区配备的3名保安和1名保洁工的工资开销就在10万元左右。
最低工资和物价逐年上涨，0.35元/平方米的物业收费标准却止步不前。这样的赔本生意，谁也不愿意做。原来的物业公司苦苦支撑到2012年，终因“赤字”日益膨胀无奈选择“抛盘”。
在征得业主同意后，小区正式与物业公司解约，由居民自己来统筹小区管理。
如何通过自主管理做到收支平衡？小区业主聘用了一对退休夫妇，负责小区的门卫和保洁，每个月支付给夫妇俩约2300元。
约3万元的物业管理费，再加上停车收费等每年约3万元的公益收入，目前小区基本可以做到收支平衡，所有收入支出每季度都会公示。“公共区域维修由业委会承担，居民家中维修则由居民自己承担。居民当家作主，小区比以前整洁多了。”陈崇高告诉记者。
迎园中路281弄小区并非个案。据统计，目前全区3万平方米以下小区有131个、5万平方米以下小区有244个。近年来随着管理成本的提高，一些小区的物业管理费已经难以维持物业公司的正常运营，服务质量难免打折。今年，嘉定将试点在5万平方米以下的小区推行业主自行管理模式，在没有物业公司管理的情况下实行居民自治。
“疑难杂症”城管来治
7月5日早上7：00，城管队员陈昊准时到嘉定新城（马陆镇）希望社区打卡上班。还没走进办公室，居民张志芳就拉住他再三表示感谢。原来，有人将汽车停在了张志芳楼下的公共绿化带中，陈昊及时联系到车主劝其离开。
自从城管进了社区驻点办公，原本投诉无门的小区养鸡种菜、宠物随地排泄等问题，有了解决途径。
在嘉定新城（马陆镇），短短几年间农村地区迅速变成城市化地区。在新建小区，违法搭建、饲养家禽、毁坏绿化的情况时有发生。为了充分了解小区里存在什么问题，陈昊一有空就参加居委会例会，收集居民反馈的问题，“属于城管管理的，我们第一时间处置；不属于城管管理的，我们及时通知相关部门，并配合联合执法。”
早在2014年初，马陆城管中队就开始筹建社区城管工作室，并在8个镇管社区试点设立工作室，每个社区工作室派驻2名城管执法队员。工作室的城管队员要宣传城管执法领域的法律法规，增强居民法律意识；定期巡查社区市容环境卫生责任制落实情况，督促社区管理服务单位及时整治脏、乱、差现象。
对于住宅小区的基层治理来说，城管工作室的挂牌成立，使得更多问题能在第一时间化解。
有一次，陈昊接到群众举报说，某户居民有敲砸楼房外立面的苗头。陈昊主动联系派出所和居委会，一起上门查看情况。“有些人看到居委会干部不买账，但是看到穿着制服的来了，一般都会配合工作。”陈昊说，“把问题遏制在萌芽状态，比事后执法效果更好。”
城管进社区后，全区城管执法类信访投诉件总量和行政处罚数均呈下降趋势。据统计，2015年全区城管执法类居民投诉共6345件，较2014年下降14.68%；2015年城管行政处罚案件共4073起，较2014年下降45.67。
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