想在农村投资，需注意十大用地问题

农村是投资沃土，特别是在乡村振兴大背景下，农村投资大有作为。农村投资一般涉及如何使用土地问题。在国家严格耕地保护，坚决制止耕地“非农化”，遏制“非粮化”的政策背景下，使用土地要小心，要充分了解土地使用政策。如不小心违法用地，将会给投资者带来重大损失。本期梳理农村投资常见十个用地问题。

1.哪些项目才可以使用土地

2012年，自然资源部发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》（2012本））。一些项目是限制用地的，如容积率低于1.0的住宅项目；一些项目禁止占用耕地或变相占用耕地，如机动车驾校；一些项目禁止供地，如高尔夫球场项目、赛马场项目等。因此，投资人应先想好投资的是什么项目，对照这两个目录检查，对限制类项目要小心，对禁止供地项目千万不要上。

2.项目投资可以使用哪类土地

我国《土地管理法》把土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类。项目投资使用土地，除依照相关法律法规和政策可以按原地类管理的以外，其他一般应使用建设用地。建设用地分为集体建设用地、国有建设用地两类。集体建设用地是未征收为国有的建设用地，需符合法定情形的项目才能使用集体建设用地。项目投资，大部分使用国有建设用地，需获得国有建设用地使用权。

《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划并依符合年度计划，由有权机关批准。将永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。其他分别由省、市级人民政府批准。

3.流转农民的土地有哪些规定

根据《农村土地经营权流转管理办法》规定，土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当依照有关法律法规保护土地，受让方使用土地有“三禁止”：禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。

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4.哪些情况下用地按原地类管理（不征收不转用）

按照相关政策规定，下列用地按原地类管理：

一是部分新产业用地。光伏、风力发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定。符合当地建设要求和认定标准的光伏复合项目，其光伏方阵使用永久基本农田以外的农用地的，在不破坏农业生产条件的前提下，可不改变原用地性质。

二是旅游项目中部分用地。旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理。仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，在不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。

三是对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。

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5.发展种植业有哪些用地要求

种植业用地属于设施农业用地。对种植的部分（不破坏耕作层的部分）可以使用任何土地。但对使用永久基本农田的，按照法律规定，不能发展林果业。严禁占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。不得在一般耕地上挖湖造景、种植草皮。未经批准工商企业等社会资本不得将通过流转获得土地经营权的一般耕地转为林地、园地等其他农用地。因此，想流转耕地种植果树、茶树、花草以及经济作物的，要特别注意是否符合种植要求，不符合种植要求的要小心了。另外，种植业中需要破坏耕作层的部分，如农具存放场所、分拣车间、冷藏间等，按最新政策要求不得占用永久基本农田，占用一般耕地的应纳入“进出平衡”。

6.发展养殖业有哪些用地规定

养殖业用地同样属于设施农业用地。无论是畜禽养殖设施还是水产养殖设施，均不能占用永久基本农田。严格控制新增畜禽养殖设施、水产养殖设施建设用地使用一般耕地。确需使用的,应经批准并符合相关标准且应纳入县级政府的年度“进出平衡”方案。

7.哪些情况下可以申请使用农村集体建设用地

一是按照《土地管理法》的规定，乡镇企业可以使用集体建设用地。

二是按照相关法律法规和政策规定，养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。农村集体经济组织可以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所，改造建设乡村旅游接待和活动场所。农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。

三是按照《土地管理法》的规定，可以通过出租、出让等方式使用符合规定的农村集体经营性建设用地。但条件和程序均较为复杂，且目前没有操作性政策措施。

8.如何获得国有建设用地使用权

国有建设用地使用权的取得方式分为划拨和出让两种类型。

符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的建设用地项目，方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。未经有批准权的市、县人民政府自然资源主管部门批准，划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

符合《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）的相关条件和要求的国有建设用地使用权，可以协议方式出让，按照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）办理出让手续。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

依法以出让方式取得的国有建设用地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押等。

9.农村一二三产业融合发展用地有哪些规定

自然资源部、国家发改委、农业农村部《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号）提出：

利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必须的配套设施建设，可在不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地，实行比例和面积控制，并依法办理农用地转用审批和供地手续。具体用地准入条件、退出条件等由各省（区、市）制定，并可根据休闲观光等产业的业态特点和地方实际探索供地新方式。

在村庄建设边界外，具备必要的基础设施条件、使用规划预留建设用地指标的农村产业融合发展项目，在不占用永久基本农田、严守生态保护红线、不破坏历史风貌和影响自然环境安全的前提下，可暂不做规划调整；市县要优先安排农村产业融合发展新增建设用地计划，不足的由省（区、市）统筹解决；办理用地审批手续时，可不办理用地预审与选址意见书；除依法应当以招标拍卖挂牌等方式公开出让的土地外，可将建设用地批准和规划许可手续合并办理，核发规划许可证书，并申请办理不动产登记。

10.违法用地有哪些后果

根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规的规定，违法占地不仅面临拆除、没收建筑和巨额罚款外，可能还会被追究刑事责任。

一是拆除或没收违法用地上的建筑，处以巨额罚款。《土地管理法》第七十七条规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。《土地管理法实施条例》规定，对违法占地罚款的标准为每平方米100元至1000元。这意味着非法占用一亩土地可能被罚66.66余万元。

二是可能会被追究刑事责任。根据《刑法》和最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上的，涉嫌破坏农用地犯罪，可能会被追究刑事责任。

来源：自然资源法律论坛