【干货】营改增后 二手房交易需缴哪些税费？

2016-07-05 14:41:13 小安

2016年5月1日起国家实行“营改增”政策后，二手房交易部分税费实行新的计算规则。小编呕心为您梳理税费计算，不仅有公式还有例子，简单易懂，一定要看完哦！

PS：下文的总价指此次交易价，原价指买家原购入价。税费计算规则针对上海地区。

1、契税

契税的缴纳分以下几种情况：

①     对于首套住房：

当房屋面积≤90平米时，契税=总价×1%；

当面积＞90平米时，契税=总价×1.5%。

②     对于非首套住房：

契税=总价×3%（无论房屋面积多大）

2、增值税

根据政策，从2016年5月1日起，二手房交易营业税改缴增值税，具体算法如下。

• 个人将购买＜2年的住房对外销售：

增值税=总价÷（1+5%）×5%

• 个人将购买≥2年的住房对外销售，分两种：

如果是普通住房：增值税=0

如果是非普通住房： 增值税=（总价-原价）÷（1+5%）×5%

举个栗子

小王将购买不足两2年的房屋对外销售，交易价为420万元。

应纳增值税=420÷（1+5%）×5%=20万元。

小张将购买已3年的普通住房对外销售，交易价200万元，由于他符合免征条件，所以增值税为0 元。

小李将购买已4年的非普通住房对外销售，交易价500万元，而3年前他原购入价为400万元。应纳增值税=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。

3、个人所得税

• 如果同时满足家庭唯一住房、购买时间超过5年两个条件，免交个人所得税。
• 如果不同时满足以上两个条件，按以下两种方法计算出结果后，取其中的较小值作为应缴个税额。

一种是按总价计算：个税=总价×1%

另一种按差价计算：个税=（总价-原价）×20%

举个栗子

蒋先生将购买已4年的住房对外销售，交易价400万元，而他的原购入价为300万元。按总价算个税=400*1%=4万元，按差价算个税=（400-300）*20%=20万元。则蒋先生需缴纳的个税为其中较小的4万元。

TIPS：家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。

4、权证印花税 5元

5、交易手续费

交易手续费=房屋面积×4元/平方米

6、抵押登记费 80元