李佳蔚
成都总所律师，中共党员。擅长业务领域：民商事法律事务、合同法律服务、诉讼仲裁法律服务等。
“一房二卖”，房产中介
是否需要承担违约责任？
房屋乃百姓安身立命之所。但近年来，随着二手房市场的异常火爆，面对房价持续上涨的利益所驱，不少房东缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”， 不少购买者也因此面临钱房两空的困难局面。虽然对于购房者来说，可以采取及时办理网签备案、申请预告登记等办法，预防一房二卖的法律风险。但考虑到房屋买卖中标的数额较大且需要综合考虑房源、位置、价格、权属情况等一系列因素，房屋买卖双方当事人越来越倾向于通过中介进行交易，希望通过中介公司的居间服务保证交易顺利完成。但在此过程中也会出现合同不合规、签约体验差、交易咨询得不到解决的现象。其中，不乏存在房产中介违约情形的发生。下面通过一个“一房二卖”的案例我们来了解一下房屋买卖交易中，如果房产中介出现违约情形，购房者能否向房产中介主张赔偿？
“简要案情
2022年1月，李先生（卖方）、曹女士（买方）、房产中介（居间方）签订《存量房预约买卖及居间服务合同》，约定房产转让总价为118元，买方一次性全额支付，2022年1月交居间方定金8万元整，过户当日付剩余房款。违约责任约定，卖方违反合同约定或因卖方原因不将房屋出售给买方，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。签订合同之后，曹女士支付了购房定金及居间服务费，共计10.5万元。2022年4月，曹女士与李先生去房管部门办理过户手续，因案涉房屋已经与案外人网签，故未过户成功。当日下午，李先生与案外人办理了房屋过户手续。2022年4月底，李先生退还曹女士房屋定金及中介服务费。随后曹女士将李先生、房产中介一并起诉至法院。主张解除与两被告之间的《存量房预约买卖及居间服务合同》，同时要求卖方和房产中介均要承担违约金20余万和诉讼费。
在法庭上双方各执一词。被告李先生辩称：2022年5月初，我将房屋卖给第三人的原因是原告家庭成员间对房屋登记为谁的名字产生矛盾，无法达成一致意见，我又急用钱，所以卖给第三人；曹女士口头告知我，称不要案涉房屋，该事发生后我已通过中介退还曹女士购房款及中介费；曹女士在起诉前没有联系过我，我都以为事情已经处理完毕了，她这个诉求过高，我实在无法支付。房产中介辩称：同意解除合同，居间服务费和购房款已由李先生退给曹女士，我收取居间服务费以后就促成交易，房屋没有过户给曹女士，是因为被告李先生在收取曹女士定金的同时也收取了第三方的定金，因被告李先生急用钱将房屋低价卖给第三方，我认为主要责任在于被告李先生，自己不应该承担违约责任。
“法官说法
本案原告曹女士、被告李先生、被告房产中介之间签订的《存量房预约买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，系有效合同，三方均受到本合同的约束。但因被告李先生已将案涉房屋过户给案外人，该违约行为造成本案合同无法继续履行，原告曹女士有权请求解除合同。卖方李先生应当承担违约赔偿责任，故结合合同履行情况、当事人过错情况、买受人的实际损失等综合因素，根据公平原则，酌定判决李先生共赔偿曹女士3.5万元。房产中介作为居间人，在协助双方办理房屋过户手续时，应按照合同约定为买方提供准确的房产信息并对房产信息进行查验，其未采取有效措施保障交易顺利进行，导致原告曹女士产生损失，其应在收取中介费范围内承担一定的赔偿责任，故房产中介赔偿曹女士1万元。
“律师总结
作为大额、非标的交易品，房产交易流程相对复杂。大多数人会倾向选择房产中介来进行交易，但是有时候中介公司并未尽到忠实居间的义务，相反在提供居间服务过程中存在过错，导致委托人遭受损失。在这种情况下，受有损失的委托人不仅可以要求中介公司返还中介服务费，还可以就自己所受损失向中介公司主张赔偿。现将房屋买卖中房产中介在房产交易中需要承担赔偿责任的主要情形总结如下，如果买卖双方当事人在交易过程中遇到类似情形可根据实际情况保护自己的合法权益：
1、房产中介参与提供虚假证件，导致购房人的房贷未获通过，其对房屋买卖合同不能履行存在过错的，应承担相应的违约责任。
2、房产中介违反如实报告义务，未告知购房人涉案房屋对口学校学位的使用情况的关键信息，成为房屋买卖合同解除主要原因的，应返还佣金。
3、房产中介违反如实报告义务，就房产评估价对购房人作出虚假陈述，导致购房人签订房屋买卖合同后因无能力履行而遭受损失的，房产中介不得收佣金且应赔偿损失。
4、房产中介怠于履行房源核验义务，房屋因网签未撤销导致购房人经执行程序才取得房产证的，房产中介存在服务瑕疵，应向购房人返还佣金。
5、房产中介未能尽到向委托人全面告知并解读房产相关政策义务，存在服务瑕疵。法院可衡量房产中介必要成本等因素，对居间合同约定的违约金酌定调整。
6、房产中介履行服务义务无过失，但其关联公司申请查封房屋导致卖房人迟延取得房产证的，房产中介应承担责任，法院可酌减相应佣金。
7、房产中介导致交易方损失的，应承担与服务瑕疵（未核实交易方委托手续、房屋产权情况等）及法律后果相当的赔偿责任。
8、三方签订《房产交易合同》，房产中介也是当事人。房产中介未尽注意义务，对合同最终未能履行负有责任的，构成违约，应承担一定的赔偿责任。
9、房产中介促成双方签订房屋买卖合同后，因购房人履约能力不足又导致合同解除的；法院可综合房产中介在交易中提供居间服务劳务情况等酌定其退还卖房人一定居间费用。
10、房产中介已完成了居间义务，房屋买卖合同有效并继续履行。房产中介在居间服务过程中未尽审慎义务，但其行为与交易方损失不存在因果关系的，并不承担退费责任。
11、房产中介提供了房屋虚假信息，但中介合同中并没有约定房产中介负有测量、提供房屋房间详细尺寸的义务；购房人已核实过房产证并实际看房，理应有客观判断，购房人因房屋面积问题主张房产中介违约要求退费的，法院不予支持。
12、卖房人因房屋未解抵押导致合同无法继续履行而解除并产生违约损失的；因房产中介曾要求卖房人提供房产证原件，而卖房人却提供了无法反映房屋真实抵押情况的房产证复印件，房产中介并不存在故意欺骗、隐瞒的行为，其对卖房人该损失并不承担责任。
13、卖房人因房屋被查封等导致合同不能履行而产生违约损失的；房产中介已依约提供居间服务，其对卖房人该损失并不承担责任。
14、房产中介因违反行政管理规定而遭受行政处罚的，并不影响中介合同的效力，并不必然导致违约责任；房产中介已依约提供居间服务的，有权收取佣金。
15、房产中介向购房人提供了房源信息并安排看房，虽未促成房屋买卖合同成立，购房人仍应承担由此产生的必要费用。
16、房产中介提供居间服务后，委托人“跳单”成交的，仍应支付佣金。法院可结合房产中介并未提供网签合同、协助过户、交房等后续服务，酌情减少佣金。
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