鹤岗市政府

为进一步加强物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业服务水平，加快“宜居、宜业、宜游的滨水森林城市”建设步伐，依据国务院《物业管理条例》、《鹤岗市人民政府办公室关于加强物业管理解决住宅楼房无物业管理的实施意见》（鹤政办发〔2010〕57号），结合我市实际，制定本意见。
　　一、理顺体制，健全完善“市、区、街道、社区”四级管理体系加强物业管理工作要按照“条块结合、以块为主、属地管理、齐抓共管”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，建立“市、区、街道、社区”四级管理体系，共同推动物业管理的健康发展。
　　（一）市住房保障局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责：负责贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策；起草并组织实施我市物业管理政策；培育和规范物业管理市场；负责全市物业管理活动的监督管理；负责物业服务企业资质管理；负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理；指导各区物业管理工作等。
　　（二）区级政府负责辖区内物业管理活动的监管工作。主要职责：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行日常指导和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等。
　　（三）街道办事处主要职责：负责组织业主大会的召开和业主委员会的选举、备案工作；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；调解社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业之间的关系等。
　　（四）社区居民委员会主要职责：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；负责辖区业主的文明教育；在小区业主委员会未成立时，代行业主委员会职责；调解物业管理活动中的纠纷，及时处理投诉，促进社区建设与物业管理的共同发展等。
　　（五）物业服务企业实行属地管理，物业服务企业税收实行属地化收取。
　　二、明确职责，形成齐抓共管的工作新局面
　　（一）公安、物价等有关行政管理部门要按照相关法律、法规和规定，认真履行职责，加强物业管理区域的监督检查力度，积极受理业主和物业服务企业的投诉和举报，及时查处物业管理区域内的各类违法、违规行为，形成齐抓共管的工作局面，为业主创造舒适、安全、和谐的生活环境。
　　（二）严格住宅工程项目的规划设计和竣工验收。新建住宅工程项目容积率要严格执行《黑龙江控制性详细规划编制规范》标准。新建项目没有按规划设计施工的，不予验收。未经相关部门联合验收擅自入住的，由相关部门依法对建设单位予以行政处罚。现已竣工入住的住宅楼房，需要继续完善绿化、硬化和其他配套设施的，由开发建设单位负责完善落实。
　　（三）外地企业在我市从事房地产开发遗留的问题，由引资方负责处理。挂靠开发遗留的问题，由出具报建手续方负责处理。
　　三、创新思路，推行以专业化为主的多样物业管理模式
　　（一）大力推行专业化物业服务。加强物业服务企业资质管理，培育发展一批有经济实力、管理科学、经营规范、信誉良好的物业服务企业。加大从业人员职业技能培训力度，提高物业服务水平。完善物业项目前期接管程序，规范物业前期接管行为。进一步推广物业星级服务，扩大物业星级服务覆盖面。加强物业企业服务行为监管，依法查处违规问题，维护良好的物业管理市场秩序，推动物业行业健康发展。
　　（二）积极引导底限管理、自治管理和单位自管向专业化管理过渡。已实施底限管理、自治管理和单位自管的住宅楼房，有关部门要建立健全物业管理规章制度，规范管理行为，提高服务水平。具备一定基础条件的小区，要按照市场化运作方式，尽快委托物业服务企业实施专业化管理，使底限管理、自治管理和单位自管逐步过渡为专业化物业管理，推动住宅小区物业管理上档次、上水平。
　　（三）不具备专业物业管理基础条件的住宅楼房，以安置公益岗位人员为主，配备保洁人员，要严格按照《鹤岗市人民政府办公室关于加强物业管理解决住宅楼房无物业管理的实施意见》标准，实行以保洁为主的底限管理或自治管理。鹤矿集团在确保每年大、中修投资不低于目前规模、保证房屋完好率的情况下，配备足够的管理力量，增加保洁人员，改善企业职工的生活环境。
　　四、规范程序，完善物业服务企业退出机制物业服务企业退出物业项目管理时，区级政府、街道办事处要本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，指导业主大会和物业服务企业依法按照程序进行。业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或提前解除合同的，由解约方在解除合同前60日内，书面告知对方，并将解约原因、解约时间等书面报告区级政府、街道办事处。同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。区级政府、街道办事处指导业主委员会在合同解除前，依法召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同。区级政府监督物业服务企业在合同解除之日起10日内，按照规定向业主委员会移交物业图纸、档案资料等。选聘物业服务企业要先交接后退出。五、协同配合，实行便民“一条龙”收费
　　（一）鹤矿集团对企业内部管辖的楼房实行水、电、热、物业服务、保洁等费用“一条龙”收取。
　　（二）已实施专业化物业管理、底限管理、自治管理和单位自管的住宅楼房，试行物业服务费或保洁费与水、电、热等费用一并收取，保证物业管理工作的正常运转。
　　（三）新建封闭式住宅小区，实行一卡制收费。
　　六、本实施意见自2011年1月1日起执行。
　　七、本实施意见由市政府负责解释。