自治区地税局《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》今年元旦起施行
二手房交易税费：“分开算”还是“打包算”请你看清楚了
摘要：元旦起，在北京二手房交易中，纳税人如无法提供合法、有效住房装修费用凭证的，税务机关可在住房成交价格的10%范围内核定住房装修费用。2014-1-5 10:12:16
核心提示
个人转让和租赁房产时，都会很关心税负问题。“国五条”细则提出以后，人们对“差价20%个税”会谈之色变。自治区地税局《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）自2014年1月1日起施行后，给出“分开算”和“打包算”两种计税方式。哪种计税方式下，会遇到“20%个税”呢？记者采访业内人士得知，只要是“分开算”的情况，都可能遇到它。但是，转让和租赁房产时，个人所得税并不都占大头，有可能营业税才更让你头痛。那种情况下，或许你恨不得“打包算”。
政策
可“分开”或“打包”主要看能否证明原值
根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式——
第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费，逐一计算然后相加。这样一来，计算个人所得税时，就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。
适用这一“分开”算法的前提是，个人能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算
房屋原值和其他合理成本费用。当然，这一算法之下，对符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠。比如说，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税；如果房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。
第二种方式是核定征收。这一算法相当于把多税种的税率“打包”好，只要将房屋交易价与此相乘即可。转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证
资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，则采用这一方式；当然，这一算法不论购房是否满5年、是否唯一住房，都不再享受各单项税种的优惠政策。
举例
躲开“差价20%”并非都占到便宜
两种方式虽然不能由纳税人任选，但是很多人关心两种算法施行之后，与以前的情况又有什么变化。“差价20%个税”落在卖房者头上又会是什么情况？桂人房地产置业顾问张军，给记者举例并算了账。
例子1：
甲购进一套80万元的房子，购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式“分开”计算，占税负主体的个人所得税和营业税分别为：个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为4万元。
营业税=交易价格×5.6%，为5.6万元。
最终，甲要缴税9.6万元。例子2：
乙同样以80万元买进一套商品房，购入未满5年即以100万元卖出，但他无法证明房屋原值，只能采用“打包”方式计税。
按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。 由此见得，乙比甲少缴纳3万元。
按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。
由此见得，乙比甲少缴纳3万元。
当然，如果都是购买满5年后卖出，甲因为可以免缴营业税5.6万元，反而比乙少缴2.6万元。张军认为，以什么方式计算有利，要根据房屋是否具备有利条件，比如购房是否满5年，是否为唯一住房，房屋买卖的差价大小等因素。
广西祥浩税务师事务所注册税务师黎荣果也认为，最不利的情况则是那些符合“满5年”“唯一住房”等条件的卖房者，因为购房年代久远，已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法证明房屋原值，就不得不按核定征收（即“打包”）的方式担负本该减免的税。
影响
炒房者将担负较高营业税
为什么以购买年限划界？黎荣果认为，这也在一定程度上把炒房者拦在免征营业税的优惠大门之外。在一些买房不到5年即转让的炒房者那里，按查验方式计税时，税负可能会更重，从而可能导致卖房者主动避开按“分开算”的算法。
黎荣果认为，地税部门在出台相关规定时，应该也已经考虑到这些问题。《公告》称，对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料，或纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等情形的，税务机关将会重新核定其应纳税额。
对于房产交易涉税问题，业内人士都提到，卖房者除了权衡房子“是否满5年”“是否为唯一”“买卖的差价”以外，还要考虑“是否为普通住房”，因为这也将影响到营业税。
当然，《公告》的施行，对炒房者来说影响最大。“对投资者来说，会减少交易。因为，税费重了就不易出手了。”张军认为，这一负担未必不会转嫁到购房者头上来。
有业内人士还指出，对二手房征收个人所得税，并不是一项新政，而是早已存在；如今，《公告》提出两种算法之后，是将“差价20%个税”作了明确。因而说，基本政策并未改变，《公告》实际上是对原有规定中一些特殊情况的进一步完善和细化。
出租
个人出租房屋税率也有变动
《公告》除了对转让房屋的税收问题做了明确，对转让商铺和其他房产，以及出租房屋、商铺和其他房产的税收，也进行了调整。
对于转让商铺和其他房产时，核定征收税率为12.65%。
对于个人出租住宅房屋，原有规定中，综合征收率为6.65％；个人出租
商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。《公告》施行后，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。
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本报讯记者从北京市地税局获悉，从今年1月1日起，在北京二手房交易中，纳税人如果无法提供合法、有效住房装修费用凭证的，税务机关可在住房成交价格的10%范围内核定住房装修费用。
据悉，为继续做好房地产市场调控，北京市地税局发布了关于个人转让住房个人所得税有关问题的公告。公告称，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以本次住房成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他合理费用（如装修费用）后的余额，按20%税率计算。对于纳税人无法提供合法、有效住房装修费用凭证的，主管税务机关可在此次住房成交价格的10%范围内给予核定。 对于这一新规的出台，北京市地税局有关负责人解读说，此前因没有明确政策规定，纳税人取得发票普遍不太规范，导致不能在税前扣除。新规对不能够提供住房装修发票的纳税人核定住房装修费用，避免了纳税人因装修凭证不规范而无法享受税收扣除政策，以维护纳税人的合法权益。
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