读过《富爸爸穷爸爸》书的读者都知道，在那本书里面有一个概念非常感染人：被动收入。所谓被动收入，也就是指不需要通过努力就能获得的收益，也叫作管道收入。只能靠辛勤的努力赚钱，是大部分人无法实现个人成长突破和财务自由的关键因素。
下面，将聚焦于二房东如何利用城市化浪潮带来的租房机遇，实现被动收入的增加，完全用数据说话。
目前看来，适合普通人实现躺赚的，只有一种，那就是借助城市化红利，来到人口净流入的新一线城市，在那里通过整租—简单装修—转租，实现自己获得被动收入的目标！
做二房东只要你前期工作做到位，包括选择合适的城市和房源，对房子做好装修布置，找到能够长期合租的伙伴，后期基本上就不需要太多操心，这个过程类似于我们前面故事当中的挖管道，建立管道的过程比较漫长，但是一旦建立起来，就能获得源源不断的现金流。
咱们先来看一看这个表，长租公寓是如何从0到1到1000毛利的裂变。
以深圳的平均水平来看，
二房东拥有10套长租，10年毛利就有180万，看起来不多，但是被动收益。
再来看这个表，只要有100套年销售额就能达到780万。
还有，二房东10年管理的资产，只要1000套房就可以说是管理50亿资产的公司。
每个人身边都不缺乏号称自己管理或者支配了2亿资产的人。其实真的没这么难，只要找对了圈子，一切都很简单。
大家对“二房东”这个词，一定不陌生。
说起来，可能还会有点不屑。二房东不就是租别人的房子，再租给别人赚个差价吗？有本事自己买房子好啦，做什么二房东，这么辛苦，也赚不了啥钱。
其实啊，二房东和你想的真的不一样，很多包租公包租婆很让人羡慕，有钱有闲，有诗和远方。
没有现金流走不快，没有资本利得走不远，只有两者相结合，才能走得又快又稳。
富爸爸投资指南中所说的 “用4幢绿房子换一家红酒店”。
1、什么叫做绿房子，什么叫做红酒店呢？
绿房子就是长租公寓，红酒店就是你买的房子。我们只要用四套绿房子，就可以补充一套红酒店的月供。
我们依然以深圳的房子来计算，一套绿房子一个月可以给我们带来1500/元的现金流，四套就是6000元。
我们买套便宜的红酒店吧：总价：40000*60=240万首付：240*30%=72万贷款：168万月供30年: 9168元
是不是月供基本上就出来了。何况，四套的基数还可以更多。
所以我们做二房东是为了做房东，是为了拥有更多的被动收益的现金流。
2、要支配，不要拥有
假设我们一直努力的工作，拥有一份稳定还持续上涨的工资，但没有收益。
我们可以计算一下。
如果在深圳，以平均工资2万来算。
年收入：20000*12=24万
除去基本开支，一年能存下12万的已经被人佩服得五体投地。10年时间可以存120万，够买240万房子的三成首付加税费和家具了，还没有考虑通货膨胀。
如果单考虑出租收益：
年收益：5000*12=60000
年回报率：60000/240=2.5%
银行理财产品的年化都有4%以上。
如果我们运用别人的资产为我们自己挣钱，看起来拥有得很少，但我们支配的却很多。
如果做长租房来讲的话，我们可以拥有10套房子的支配权，也可以拥有100套房子的支配权。
我们甚至可以拥有1000套房子的支配权。
再来看一套长租房的投入：装修成本：约200/平米200*60（单价*面积）=120001500*12*10=18万
用12000的投入可以撬动10年18万的被动收益。当然这个期间还有装修折旧、中介费、空置期等费用和风险的存在。只要选择的城市、小区、房源有标准，风险是很小的，而收益很大。要支配，不要拥有。
理论上成立了，️可是做二房东那么麻烦啊。
3、二房东怎么做？
怎么跟中介打交道？房源怎么选？租约怎么签？房子怎么装？租客怎么管？
4、房源怎么选？
对于初次做长租房的人来说，最重要的三点：地段，首选与自己居住的地段。小区，选择交通方便、且易出租的小区。离地铁口、公交站近，配套齐全。户型，首选一房到两房，因为这是大部分租房人群的选择。
5、租约怎么签？
八个字，年限要长、六年以上违约金要高，被动为主动。分享四个收房神器：1. 一叠钱，签约不带钱就是耍流氓。用橡皮筋松垮绑起来，用保鲜袋来装，不要用信封，建议，去签约的时候，钱是直接拿进去，或他来的时候我已经在了，桌子上放着钱，和车钥匙跟其他东西，反正钱是可以看见的，我敢保证他的眼睛看过来不下100次。2. 带6本合同，自己早一点到，一般提早15分钟到现场，观察现场，在现场里面呆一下，让客场变成主场，让作业场变成主战场，你在这个场的气氛越浓厚，这个场就是你的场，可以洗把脸。3. 经纪人小伙伴。通常经纪人谈的话会跑偏，大部分都是不专业的，你把两杯水两份合同送上来，就可以忙自己的事了。我们要慢慢来，慢慢聊，不让经纪人催促。通常经纪人要么闭嘴，你相信我一定让你赚到佣金，要么是去忙自己的事情，忙完了把佣金送给你。4. 大茶缸子放点大枣，防口干肚子饿。谈判是高负荷脑力运动，很累。选择你喜欢的饮料和香味。谈判时倒点水，吹一吹，放下来，谈判兼按摩，放松脑子，补充能量。要做充分的准备工作。对方没有准备跟你签合同，你都准备的如此精细，没有签出来你骗谁，当你不紧张时，你说话很自如了。紧张的时候不知道说什么好，开始欺骗，圆谎。不能骗人，要说实话。
6、房子怎么装？房子为什么还要装呢？我们为什么要打扮呢，让对方第一眼就有好感，嘻嘻。房子也是。我们要把房子进行二次装修，才可能提升这个长租房的溢价。记着，长租公寓不要随意动硬装！民宿经营例外。把钱花在最大面积视觉的软装上。
7、租客怎么管？“房东房东，你这个空调坏了修一下”“房东房东，马桶坏了要修一下”“房东，灯泡坏了你可以帮我换一下嘛，我一个女生不会也。”房东太帅没办法。和管理下属、团队一样，租客也需要教育。租房前，有公约，哪些我负责，哪些你负责，表现好，爱护物品，一年不烦我，有奖励。凡事建立规则，还有小小激励，90%都会成为好租客。没有现金流走不快。这就是百万收入的秘密。
没有资本利得走不远，房产之千万之路篇，敬请下回分解。
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