明永历年间，龙安府有个名叫潘济仁的员外，良田千顷、骡马成群、家财万贯。潘济仁好善，凡遇灾年，潘员外总会在府城外搭起数十间粥棚，施粥舍粮。田中佃户家境困难者，潘员外也会减租送粮。府城内很多人都受过潘员外的恩惠，人们都称他为大善人。
这年初春，潘员外请来泥瓦工匠，在离自家老宅不远处盖了座新宅，新宅四周拉起了围墙。院内专门建了个花园，栽了各种名贵花草。原来的一口枯井填满土后，盖上了石板，在上面铺上厚厚的泥土，栽上了几十根香妃竹。潘员外特别喜欢这些竹子，亲自移栽浇灌，谁也不让帮忙。
找了个相士看了个吉日，潘家老小欢欢喜喜搬进了新宅，亲朋好友、附近乡邻都来恭贺乔迁之喜。当晚三更时分，新宅内突然传出一阵悲切的箫声，那箫声似怨妇悲泣，孤子哀叹，又似妖魔出洞，恶鬼号叫，听得人心惊胆寒。
潘员外起身穿好衣服，叫了十几个家丁，打着灯笼火把，在院内找寻。说来也怪，众人明明听着声音在东边，过去后又从西边响起。众人围着院子转了好几圈，连个人影也没见着，那箫声就是不停歇。有个家丁嘟囔道：“这新宅地没选好，八成盖在鬼的头上了，大概是鬼吹的吧……”话音虽轻，众人听了都打了个寒战，浑身汗毛直竖，潘员外更是吓得浑身冷汗都出来了。
接下来的几天，每天晚上临近三更时分就会响起箫声。潘员外想了好多办法，包括提前埋伏好家丁，请来功夫了得的侠士，包括请和尚道士做法念经等等，全都无济于事。只要夜间有风起，那箫声就又响起。全家男女老少，被搅得不可安宁，潘员外无奈，只好一把大锁，锁上新宅，搬回了老宅。潘府新宅闹鬼之事很快便传开了。
搬回老宅的第三天，下人来报，知府方大人来访，潘员外听闻急忙整冠掸衣将方大人迎了进来。宾主落座寒暄几句后，方大人说：“昨日忽闻潘员外新宅闹鬼，恐坏人生事，扰乱民心，特来相问？”潘员外说：“不瞒大人，小民的新宅确有闹鬼之事。”
方大人眉头一皱说：“潘员外终日积德行善，那鬼也太不长眼了，专找善人欺负。本官既然来了，就定要主持公道，到新宅把那鬼给你捉住。走，咱这就到新宅看看去。”一行人出门后，潘员外一眼看到了方大人身边的书童，不由得心中一惊：“这书僮怎么那么像一个人，真见鬼了。”
一行人刚进入新宅院内，忽然一阵阴风吹过，“呜呜”，那箫声又响起来，潘员外赶紧劝阻方大人：“大人，您快请回吧，您看这青天白日鬼都敢出来闹，如大人真遇上点什么事，小民可担待不起呀。”“本官偏要看看是什么样的鬼敢大白天出来。”方大人边说边顺着发声的方向找去。
来到了香妃竹园旁，声音越来越近，方大人“嘘”了一声，众人连大气也不敢喘。“呜！呜！呜！”阴风吹竹动，箫声不断。片刻后，方大人说：“本官知道了，这吹箫鬼定是躲在这竹子下面，来人，把这片竹子全部挖开。”“大人，万万不可，这竹子是小人花大价钱从外地买回来的，一挖就全完了？”
“潘员外此话诧异，竹子挖了，还可再栽，要是把这'鬼’放跑了，那可就是本官失职了，挖！”众随从挖的挖，刨的刨，只听“咔嚓”一声，铁锨碰到了石板。“大人，这石板下好像是空的。”这时，潘员外的脸都变色了，方大人一使眼色，两名衙役上前看住了潘员外。
撬开石板后往下一挖，众人大吃一惊，下面竟有多具尸骨。这时，潘员外已经吓瘫在地，方大人随行中有一人便是仵作，经仵作检验，尸骨为三男三女，经判断，女性多为年轻女子，其中一具女尸腕骨上有个手镯。
“潘员外，这是怎么回事啊？”方大人声音不高，但透着威严。潘员外坐在地上：“大，大人，小民也不知道这些尸骨是何人所埋。”正这时，跟在方大人身边的书童，一把摘下头上帽子，大喊道：“恶贼，你看看我是谁？”潘员外抬头一看，书僮变成了女子，惊恐道：“啊，李月香，你不是死了吗，鬼啊，打鬼啊！”说完后，潘员外突然觉得自己说走了嘴，赶紧低下了头。
这时，书僮拿过尸骨上发现的手镯，然后摘下自己手上的手镯一起递给方大人。方大人一看，两个手镯一模一样，一只上面刻了个“香”字，另一个则是“仙”字。这下潘员外彻底崩溃了，如实招出全部罪行。
原来潘员外此人，平时行善积德，但他有个毛病，就是好色。坑内六具尸骨中，其中有四具乃是跑江湖卖艺的戏子。四年前，潘员外请了四个戏子到家中唱戏，看中了年轻美貌的唱戏女子，便于管家合谋，下迷药迷奸了女子。女子醒来后气愤，说要报官，潘员外害怕，便和管家害死了女子和戏班其他人。然后把尸体埋在离老宅不远的枯井中。
两年前，从外地来了逃荒的父女俩，女子叫李月香，潘员外见李月香极其漂亮，便动了色心。他将李月香父女俩骗到家中，说要与李月香成亲，父女不从，潘员外要硬来，二人极力反抗。一怒之下，潘员外和管家将二人勒死，也埋在枯井中。
害死了六条人命，潘员外怕被人发觉，就借故要盖新宅，在埋尸枯井上盖上石板，埋上土。而后种上竹子，以为这样就无人发觉了。令潘员外没想到的是，被他害死的李月香还有个双胞胎妹妹叫李月仙。
当初李月仙家乡闹瘟疫，父亲带着她们姐妹俩来到此地，父亲和姐姐身体虚弱，李月仙便让他们在城中等候，自己去邻里亲戚家借钱。谁知李月仙回来后找不见了父亲和姐姐。李月仙在龙安府找了一年多都无音讯，后来在亲戚的帮助下才打听到，父亲和姐姐在失踪前曾经被当地大善人潘员外带走过。
李月仙到潘家时，正赶上潘家在盖新宅，李月仙便扮做男子，到潘家帮忙，顺便查访父亲和姐姐下落。一日晚间，李月仙睡不着，出来走动，刚好看见潘员外和管家鬼鬼祟祟在竹园处忙活。李月仙悄悄躲在旁边，恰好听到潘员外和管家私下谈论竹下埋尸的事情，才知道父亲和姐姐早已被这两个恶贼给害死了。
李月仙得知真相后，便夜间偷入府衙，向方大人伸冤。至潘家新宅“鬼吹箫”，乃是李月所为。原来李月仙懂得吹箫、做箫，她趁着在潘家做工，便夜间偷偷在竹子上按照竹萧的样子钻了小孔。白天时用草把小孔堵上，晚上拔出，只要一起风，竹萧就会响，风大声大，风小声小。
真相大白，此时，潘员外跪在地上，仰天长叹：“想我潘济仁，一生行善，扶贫助人，怎奈年老了却起了色欲之心，以致走上歧途，误入魔道，今日败露，乃咎由自取。”方大人命人将潘济仁和管家抓捕起来，回府衙审问、笔录画押后，打入死牢，只等刑部复核，然后将二人押赴刑场问斩。
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