“包租婆”栽了！出租房屋不交税，房东被判刑9个月罚款2万！

目前房屋租赁市场异常混乱，偷逃税款已成常态，据税务部门数据显示，目前仅有一成房东主动纳税。大家都知道，前一段时间，个税专项附加扣除要求提供房东的信息，这下可急坏了房东。

一时间，房东纷纷放出话来，要信息可以啊！要么涨租，要么直接搬走，房子我不租了行不行！最后迫于舆论的压力，国家税务总局最后还是取消这项规定。

那么，房东大人，你以为真的就这么结束了？

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出租房屋逃税，

房东被判刑9个月，罚款2万！

目前，山东省为了整治房屋租赁市场偷逃税款的乱象。税务已联合公安、工商等部门，成立了“综合治税办公室”，开始排查登记出租房源。必要时，实施上门排查。

房东不交税的时代真的要过去了，房东不交税将面临严重的风险。

【案例触目惊心：出租房屋逃税，女房东被判刑9个月，罚款2万！】

河南省驻马店市中级人民法院刑事裁定书

（2019）豫17刑终68号

 案件 

 回顾

2010年至2015年期间，被告人王巧玉不申报纳税，逃避纳税共计361843.4元，数额较大，且纳税年度中逃税数额占应纳税额的最高比例为100%，其行为已构成逃税罪。

王巧玉主动到公安机关说明情况，并如实供述自己的犯罪事实，且当庭表示认罪，可认定为自首，依法可从轻处罚。在公安机关立案后提起公诉前主动缴纳全部税款及滞纳金，且系初犯，认罪态度好，认罪认罚，并主动交纳罚金，可酌情从轻处罚。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一、三款、第六十七条第一款、第五十二条之规定，判决：被告人王巧玉犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。

个人出租房屋是一个非常常见的行为，很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为。对于公司来说，了解租赁业务各个环节涉及的税费以及税费的负税人，能够帮助企业省下不少钱。

那么承租方需要了解个人出租房屋涉及的哪些税呢？每种税如何计算？

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房东注意了！

不想被查，2019年出租房屋要这么缴税

个人出租住房所涉及税种繁多，每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同。

共涉及增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费！

今天我们就通过思维导图的形式一起来学习一下！

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案例实操带你了解，

出租房屋交哪些税？如何计算？

（1）增值税到底要不要交？

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

所以对于自然人出租房屋的增值税问题，我们要分出租的是住房还是非住房来计算税费。

例：某人出租房屋租期为1年，年租金为90万元（含增值税价），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米，城建税为7%，教育费附加和地方教育费附加合计为5%。

此项出租业务的应缴增值税为：

非住房：90÷（1+5%）×5%＝4.285714万元

住房：90÷（1+5%）×1.5%=1.28571429万元

但是采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

因此，本例中分摊至各月为90÷12＝7.5万元是免征增值税的。相应的，城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征。

政策依据：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》。

应纳土地使用税（减半征收）：200×8×50%＝800元

印花税（减半征收）：900000×0.1%×50%＝450元

政策依据：《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。故在计算房产税和个人所得税时，不得扣减应征而免征的增值税额。

年应纳房产税为：900000×12%×50%＝54000元

个人所得税：可以扣除的相关费用（即此项出租业务中缴纳的相关税费）＝800+450+54000＝55250元

故年应纳个人所得税为：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。

政策依据：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

（2）个人所得税怎么交？

非住房

根据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定：个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。

根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定：二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。四、……个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

那么出租非住房的个人所得税=（含税销售额-可以扣除的相关费用）×（1-20%）×20%

住房

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

出租住房的个人所得税=（含税销售额-可以扣除的相关费用）×（1-20%）×10%

（3）还有这些税是必须要缴纳的

房产税

无论是出租住房还是非住房，都需要缴纳房产税，但是缴纳的比例有所不同。

非住房：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：从租计征的法定税率是12%。

住房：根据（财税〔2008〕24号）规定：个人出租按4％的税率征收房产税。

出租非住房必须缴纳城镇土地使用税、印花税

印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，印花税为含税销售额x1%。

城镇土地使用税：每平方米年税额x占地面积（年税额各地标准不同）。

（4）这些情况下，以下税种可以免征

月租金少于10万免征的（住房、非住房）：

增值税、城建税、教育附加、地方教育附加

政策依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）

个人出租住房可以免征：

城镇土地使用税、印花税

政策依据：《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

马上2020年，给房东们提个醒，

别给自己添麻烦，

务必按时、依法纳税！

‖来源：胡晓峰律师，小颖言税（作者：严颖），中税答疑新媒体智库，税政第一线。