深圳二手方交易法律风险防范（买方）
二手房交易法律风险较多，买方一般处于弱势地位，结合目前深圳二手房交易及纠纷的实际情况，就常见法律风险以及防范对策归纳如下，供参考：
■在卖方“实收”的情形下，买方在税费问题上可能面临的法律风险。
在卖方“实收”的情形下，一切税费由买方负担。很多情形下，卖方和中介会要求买方签订阴阳合同以规避税费，而即使卖方和中介不要求，买方一般也难以承受按照实际成交价格过户的税费。如果拿“阳合同”过户，则买方有偷逃税费的法律风险了。此外，如果卖方因房屋涨价而后悔，还可能要求买方按照实际成交价格过户，使得买方难以承受继而知难而退。
【律师建议】在这种情形下，建议在合同中增加如下条款：“双方约定，按原登记价（或注明具体价格）过户的应缴税费由买方承担，超出此范围的税费买方不承担（或注明由卖方承担）”
■卖方事先没有告诉买方存在房屋存在租赁，或虽然告知但并没有书面保证承租人能够放弃优先购买权，或虽然作出保证但承租人不同意并主张合同无效并行使有限购买权的。
【律师建议】在这种情形下，建议在合同中增加如下条款：“卖方保证该房产不存在租赁，或承租人放弃优先购买权，如承租人拒绝放弃或行使优先购买权，导致买方受让该房产出现法律障碍的，即视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或赔偿买方违约金若干万元。”
■卖方事先没有告诉买方房产已被查封或卖方存在债务可能导致该房产被查封的，或者在合同履行过程中，因卖方债权人主张权利查封了该物业导致交易无法进行。
【律师建议】在签订合同、支付定金前要到房产局查档，了解该房产有无被查封。
此外，在合同中增加条款：“如合同签订后因卖方债权人主张权利查封了该物业对本此转让造成障碍的，视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或赔偿买方违约金若干万元。”
■签约时卖方没有告诉买方房产存在共有人或是夫妻共同财产，或者在合同履行过程中，共有人主张权利查封了该物业导致交易无法进行。
【律师建议】如果买方了解到该房产存在共有人，应当要求共有人到场并签字同意转让并放弃优先购买权。特殊情况下共有人不能到场的，或者无法确定是否存在共有人的，应当约定“卖方该房产不存在共有人，如有共有人，卖方保证共有人同意转让房产，如共有人提出异议或主张权利阻碍本房产转让的，视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或赔偿买方违约金若干万元。”
■如果卖方实在找不到理由违约，可能孤注一掷，恶意违约，然后失去联系。
【律师建议】建议过户登记前所有款项都予以监管。银行放款解冻同意书买方不要提前签，如果定金托管在中介的，最好约定中介违规放款时应当承担赔偿责任。一旦发现卖方有违约情形，及时委托律师发送律师函，必要时尽快起诉并查封涉案房屋。
■明确卖方的配合义务
在二手房资金监管等环节，有时候需要卖方的配合。如果没有明确卖方的配合义务，在卖方已经准备好首期款等款项，卖方不配合造成首期款未能如期支付的，买方可以免责。但是为了防止纠纷发生后，卖方以买方未能如期付款为由提出要求，买方一定要就卖方的配合义务在合同中进行明确。
■解除合同的法律责任
现在很多地产中介提供的居间合同范本中，约定了卖方在双倍返还定金后，买方不得要求进一步赔偿和强制履行。而实际上很多二手房交易定金也就几万元，碰到房价急剧上升的时候，卖家宁愿选择违约，而双倍返还定金可能远远不能弥补买方的损失。如果在“实收”的情形下，买家还可以为本次交易已经支付了公证费、担保费、赎楼费等，如果仅仅赔偿定金，远远不能弥补实际的损失。
【律师建议】在这种情形下，建议明确约定违约责任，在合同中增加如下条款：“卖方违约的，应当向买方支付违约金若干万元，并赔偿买方的公证费、赎楼费、担保费、律师费等直接经济损失，买方在交付定金后，仍有权要求卖方继续履行合同。
■要求卖方的身份证复印件，并确认送达地址、住址、联系方式
【律师建议】因为一旦发生纠纷，卖方的身份证复印件、地址、联系方式是必备材料。如果之前没有索取，发生纠纷后调查取证的难度会很大。
■约定如果非因买方原因而造成无法办理贷款，买方均无需承担违约责任，合同自然解除，卖方应当返还买方定金。
在买方按揭贷款的情况下，有时银行未能批准贷款，买方有“违约”的嫌疑，所以建议在合同中增加条款：“约定如果非因买方原因而造成无法办理贷款，买方均无需承担违约责任，合同自然解除，卖方应当返还买方定金。”
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