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总结2014年中国商业的新常态，就是：癫狂与焦躁。电商持续高歌猛进，而实体商业则陷入空前焦虑。空置潮与鬼城的危言，似乎预示中国经济下一个产能过剩的未来。
然而就在这焦虑中，仅刚刚过去的12个月中国的连锁咖啡及甜品店同比增幅超60％。同期，奢侈品、轻奢、快时尚品牌依然延续其战略布局，且超过30％的新开店铺布局在三四线城市。对于布局者和变局者来说，供应过剩都是个伪命题。
寻找中国各级城市繁荣背后的商业潜力，从纷繁的数据中，觅得新常态下的发展空间和战略选择，需要的不仅是显微镜，更有望远镜。RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合首发《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告，透过每个城市在宏观经济、消费增长、开发商与零售品牌布局等全方位的数据分析和深度解读，呈现当前中国城市的商业格局，更预示未来中国商业城市的新势力！
宏观经济分析
在宏观经济潜力排名前十的城市中，八个为内陆城市，西部城市占据三席。乌鲁木齐、兰州、西安等新丝绸之路经济带贯穿的城市，与西亚各国家加强经贸合作，城市商业潜在需求旺盛。
乌鲁木齐凭借着强劲的增长优势，一跃成为宏观经济潜力城市排名的第一位，包括社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均消费性支出等多项与商业地产发展息息相关的指标增幅均居全国前列，而兰州和西安的多项经济指标的增幅也均超过10％。
在人均消费性支出与人均可支配收入的比值中，长春达到84％，是唯一超过80％的城市；广州、西安、乌鲁木齐、兰州、合肥、贵阳、沈阳、大连、哈尔滨超过70％，有更高的消费意愿。
商业地产数据
商业地产开发商与品牌零售商对城市商业发展有着敏锐的触觉，其进驻是用实际投资表明对于城市商业未来潜力的认可。通过对国际和国内的大型商业地产开发商在2014 年布局的动态跟踪，以及对191个奢侈品、轻奢、快时尚、钟表与珠宝、快餐、正餐、咖啡与甜品、儿童、超市代表品牌布局的数据统计，商业地产开发商以及品牌零售商最青睐的潜力城市脱颖而出。
商业地产开发商加速布局中西部
与2013年相比，内陆城市武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州成为热门的商业开发潜力城市，大型商业地产开发商加快在这些城市布局的步伐，不仅有多个新进驻的开发商，原有开发商也表现活跃；一线城市中广州今年依然吸引大量商业地产开发商的投资。
值得关注的是，武汉和西安不仅在2014年新增多个商业地产项目，房地产投资总额也居于全国前列，并保持着超过20％的增速，成为商业地产开发新热土。
从不同背景开发商的项目落位来看，内资的大型商业地产开发商以二线的省会城市或区域型中心城市为重点战略布局方向，同时也向石家庄、太原、兰州等具有政策红利的三线城市布局;而外资开发商则表现谨慎，超过八成的新增项目仍选择在一二线城市。
零售商稳步扩张 全面布局
根据191个零售品牌的门店数量统计，成都、重庆、太原、贵阳的零售品牌门店增长均在50％以上，数量增长来自城市经济建设速度加快和集中商业密集入市。而上海和北京以其巨大的商业吸纳量及零售总额的基础，依然成为零售商初次进入中国的首选城市。
高端奢侈品西部逆市扩张
尽管全球奢侈品市场增长放缓，2014年奢侈品牌在中国门店数量依然增长了22.5％。西部的成都、重庆、西安等城市都出现了100％以上的增幅;相比之下，沿海城市门店数量增速放缓，均小于50％，其中杭州甚至减少了17％。沿海城市由于奢侈品市场起步较早，市场已逐渐饱和，增长乏力；西部的中心城市则表现出强劲的市场潜力，未来将会是奢侈品牌的重点布局地区。
高端钟表珠宝则逐步收缩市场，门店数量减少3.8％。一线城市广州和深圳几乎没有新开门店，而上海、北京的门店数量则下降；相比之下，三线城市却出现了小幅增长，其中长春的平均涨幅超过30％，说明在消费意愿较强的城市，市场的潜在需求仍然旺盛。
快时尚继续领跑 轻奢异军突起
轻奢与快时尚品牌在战略布局上比较相似，一线城市的上海、北京依然是战略重点城市，并逐渐下沉至二三线城市。值得注意的是，这两类品牌扩张速度在2014年下半年都有所放缓，开店态度趋于谨慎；轻奢品牌的门店数量全年增长25.7％，而快时尚品牌的增幅则达到43.1％，领跑整个时尚零售市场。
从城市表现来看，无锡、太原、南昌、贵阳的轻奢与快时尚品牌的门店数量增幅均超过100％，超过一二线城市，释放出强劲的市场活力。而上一年度在快时尚青睐城市中未能上榜的广州，2014年门店数量的增幅达到40％，随着新生代购物主力的崛起，对于入驻零售品牌产品的认可度提升，广州的商业潜力逐渐显现。
餐饮品牌迎来爆发期
随着人们生活水平与质量的提高，规模化、规范化的连锁餐饮开始进入快速扩张时期，中西部地区的成都、郑州、重庆、西安、南昌等经济发展速度较快、消费能力强的内陆城市正在成为餐饮品牌的扩张首选。而作为购物中心吸引人流的关键，餐饮品牌青睐城市与该市商业地产供给有着密切的关系，成都、郑州等城市近几年商业供给增加明显，为餐饮品牌提供优质的商业载体。
咖啡和甜品品牌的扩张速度很快，门店数量增幅为61.9％。其中杭州、无锡、大连和西安等城市的门店数量增长超过100％，旅游型、消费型城市已成为咖啡与甜品品牌优先进驻的选择。
超市进入战略调整期
受到电商冲击和运营成本增加的影响，2014 年大型商超出现了大规模的调整现象，东部沿海城市的部分门店被关闭，而新开门店主要集中在西部地区的二线城市，如重庆、西安、武汉等大型商业地产开发商入驻率较高的城市，呈现出“自东向西”的战略转移。而客单价较高的精品超市，目前仍主要集中在一线城市，以及人均收入较高的二线城市。
儿童业态成为购物中心生力军
一站式购物中心的快速发展，家庭体验式消费需求的不断上升，儿童业态在购物中心内的比重逐渐加大，成为重要的生力军。儿童品牌主要布局于经济、教育高度发达的一线城市，涵盖了儿童零售、教育、儿童娱乐等细分业态，并开始向高端化、专业化发展;而二三线城市仍处于儿童品牌入驻数量增长的阶段，细分业态品牌的发展潜力空间较大。
儿童业态与快时尚、甜品、咖啡这三类业态的相关性非常高，对进驻城市的偏好非常接近。
迪士尼英语和优衣库、哈根达斯、星巴克表现出非常相似的扩张策略；一线城市的上海、北京仍为重点布局城市，二线城市成都、大连、武汉也处于迅速扩张的过程中。
商业地产·中国潜力城市
西南、西北和华中地区成为最具商业地产发展潜力的地区。长沙、成都、西安成为商业地产潜力排名的前三甲，这三个城市各自具备独特的优势，经济发展势头迅猛，商业发展空间较大，正吸引着越来越多的商业地产开发商与品牌零售商入驻。
华南和华东地区的深圳、杭州、南京和苏州的商业发展趋于饱和，且位于长三角和珠三角都市圈，消费存在分流，零售商业增速放缓。
上海和北京存在城市特殊性，虽然城市中心商业物业相对饱和，但经济发展成熟稳定，旧项目的改建及城市副中心的日趋成熟，商业物业供给空间依然广阔，仍是大型商业地产开发商和品牌零售商的扩张首选。
长沙 — 长江流域的新星
长沙位居商业地产潜力城市排名的榜首，作为湖南省省会，长沙的商业起步较早，近年来经济增速迅猛，庞大的消费需求支撑市场不断扩张升级，推动商业地产发展。然而长沙优质的商用物业供给严重不足，不能满足零售品牌入驻的强烈需求;新增购物中心面积被快速吸纳，空置率长期保持在5% 以下。近年来已有多个国内外商业地产开发商入驻长沙，未来多个新入市高端商业综合体项目将与入驻零售品牌相辅相成，促进城市商业的快速发展。
西安 — 丝绸之路新“长安”
新丝绸之路经济带是西安继“关天经济区”和“西部开发”后的又一利好经济发展因素，西安的GDP 增长率达11％、社会消费品总额增长率达14％，说明西安经济增长的巨大潜力;人均消费支出占人均可支配收入比为72％，消费意愿明显，未来商业潜力空间广阔。
西安的商业地产起步较晚，近年在多家大型商业地产开发商进驻后，新入市购物中心开展错位竞争，各种主题文化创意在商业物业中得到应用。伴随着优质商业项目的出现，Prada、Mont Blanc 等奢侈品牌及其他零售品牌加快入驻西安的节奏。
乌鲁木齐 — 商业新秀
凭借着近年来政策的扶持及“中亚之窗”的地理优势，乌鲁木齐经济快速提升。高达15％的GDP增长率和16％的社会消费品总额增长率，积聚了大量待消化的消费潜力;而其人均消费与收入比高达79％，发展滞后的商业已远远不能满足高涨的消费需求。
乌鲁木齐目前的商业处于由传统百货向一站式购物中心过渡的阶段。商业物业存量较少，连锁品牌入驻率低。随着物流条件及整体社会环境的改善，乌鲁木齐的零售商业供给与需求的巨大落差将为这个城市带来巨大的机遇。
广州 — 一线城市中的潜力股
相较于京沪深，广州的商业发展始终滞后，零售品牌入住率低;而此次位居商业地产潜力城市排名第五位，远超其他一线城市。此前，受到临近深圳和香港分流消费需求，以及传统消费习惯的影响，广州的零售商业发展缓慢;而随着新生代80-90 后成为市场的消费主力，旧有的消费习惯被打破，国内外零售品牌认可度提高;同时，电商的崛起和内陆经济的快速发展，深圳、香港的优势在不断弱化，快时尚、奢侈品等国际连锁品牌开始进驻广州;GDP 与人均消费额排名都处第三位的广州，也为城市商业的发展聚集了庞大的潜在需求，相较京沪深商业的相对饱和，广州的商业发展空间广阔。
昆明 — 旅游城市的商业新机
昆明在商业地产潜力城市排名第八位，其旅游和会展城市特征形成人口聚集效应;目前商业由传统的百货业态向大型综合体过渡。近年昆明城市外扩，商业发展迅猛，集中供应明显，零售品牌加快入驻的步伐，每年新增门店的涨幅约30%;而同质化表现明显，个别项目已经开始向体验式、主题化等方向转型，品质的提升和多元化的发展将进一步推动昆明商业的快速成长。
中国商业地产“新一线城市”
根据对城市宏观经济和商业地产指标的综合分析，我们对中国40 强城市的商业发展进行了全新的分级，其中涌现出一批商业地产“新一线城市”，这些城市显示出强劲的商业地产综合实力，在同级城市中脱颖而出;此外，它们的商业发展潜力也超越了传统一线城市，成为新一轮商业领军城市;未来这些城市的商业地产将蓬勃发展，推动消费的全面升级。
新一线城市：成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州（点击查看大图）
（RET睿意德中国商业地产研究中心 首席分析师：施瑾 分析师：赵瑞华）
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