出卖人在限制上市期间内转卖经济适用房的，买卖合同并非一律无效
阅读提示：根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的相关规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
因此，经济适用房属于政策性住房，根据上述管理办法规定，其土地为划拨用地，若将经济适用房转卖的需向政府交纳相应的土地收益。
经济适用房制度中有较多的行政限制，其中，限制上市交易期限是较为独特的规定。上述管理办法规定，购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易。北京市住建委出台了具体的规章，具体化为，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。因此，在限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，买卖合同原则上无效，见延伸阅读中所引的北京案例及广东高院规范性文件。此并非因为违反行政规章的禁止性规定，而是本禁止规定所体现的社会公共利益。
但本文案例，表明在北京地区司法实务中，对此在严格的条件下，有例外有效的规定，即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，裁判认定合同有效。
出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，且转卖合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，该转卖合同有效。
一、2004年5月27日，廖某与北京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，廖某以48万购买该经济适用房。2008年9月10日，涉案房屋所有权登记至廖某名下。
二、2008年9月14日，廖某（出卖人）与牛某（买受人）签订房屋买卖意向书，约定：廖某将涉案房屋出售给牛某，房屋成交价为112万元。定金2万，首付款为70万。出卖人完成变更产权手续之日起壹日内，买受人支付余款40万元。出卖人应于2013年9月10日起1个月内向朝阳区房地产交易大厅申请将该房屋产权变更至买受人名下。出卖人应当在2008年10月15日前将该房屋交付给买受人。后牛某依约支付了定金及首付款共计72万，廖某依约交房。
三、2013年7月，廖某诉称，按国家及北京市的有关规定，已购经济适用房不满五年的，只能以购买价格销售给具有购买经济适用房资格的购房人。其与牛某的实际交易价格已远超过原购房价格，应属无效合同。诉请：1.确认《房屋买卖意向书》无效；2.牛某返还涉案房屋。
四、一审北京市昌平区法院认定该协议真实有效，判决驳回廖某的诉请，北京市一中院二审判决驳回上诉，维持原判。
两审法院认定本案情形下，经济适用房买卖合同有效的原因在于：
一、北京地区的司法政策有明确规定
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号第六条确立了经济适用房在限制上市交易期限内转让的不同层次的合同效力制度，原则无效，例外有效。
其中，例外源于北京关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，老房老政策（2008年4月11日之前含购房的），新房新政策（2008年4月11日之后购房的）。按照《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（京建发〔2010〕237 号）的相关规定，老房与新房达到上市建议期限后转卖的，缴纳的土地收益款差别巨大，老少新多。
该例外规定为北京高院指导意见第六条第二款，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，可以认定合同有效。本案恰好符合上述情形，故法院认定经适房买卖合同有效。
二、本案认定经适房买卖合同有效不违背限制上市交易期限的立法目的
根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》【京建住〔2008〕225号】的规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。由此确立了经济适用房转卖的限制上市交易期限。该期限的目的是防止利用经济适用房投资投机，确保其发挥为城市低收入家庭提供住房的功能。
但在该通知出台前，根据已废止的《经济适用住房管理办法》建住房[2004]77号相关规定，经济适用房在取得房产证及土地证一定年限后，方可按市场价上市出售，并向当地政府缴纳相应的收益。直至新版《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第三十条才明确规定，购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易。
故北京高院参考经济适用房行政管理的实际情况及政策变迁，确立2008年4月11日作为分界线，较好地平衡了当事人的转卖“老房”的期限利益及实现打击炒房的政策目的。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1.若出卖人是经济适用房的一手购房人，在转卖该房时，可以根据2008年4月11日为界限，针对缴纳的土地收益款多寡，在签约时，合理分配承担金额，并对老房与新房进行合理定值。另需核实经济适用房是否已满5年上市交易期限，否则原则上不得交易。
2.房屋买受人在购买经济适用房时要核查房产证，特别是原购房日期，属于2008年4月11日之前（含）的，需缴纳的土地收益较少，房屋价格可进一步协商。另外，需核实经济适用房是否已满5年上市交易期限，避免合同无效导致购买目的落空。
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《经济适用住房管理办法》 建住房[2007]258号
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号
第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）
二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（京建发〔2010〕237 号 ）
现将我市已购经济适用住房上市出售的有关问题补充通知如下：
一、根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）的规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
2008 年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住[2009]255号）中第一条所列家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：根据已查明事实，涉案房屋虽属经济适用房，但购买时间系在2008年4月11日之前，且廖某与牛某所签房屋买卖意向书约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记，现涉案房屋已经具备了上市交易条件，上述房屋买卖意向书并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属合法有效。廖煜晴上诉请求确认房屋买卖意向书违反相关规定为无效协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
杨某与孙某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[（2015）一中民终字第00240号]
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