来源：无讼阅读 作者：吴华彧（江苏东银律师事务所）
土地性质有两种，一种是国有土地，一种是集体土地。有的朋友可能经常听别人说集体土地和国有土地，但是搞不清楚这两种土地的性质。但是当涉及自己的利益时，这种区分就显得尤为重要。因为这种区分可能会直接影响到自己的利益分配，比方说拆迁。
在进入正题前我先给朋友们解释两个术语，那就是国有土地和集体土地。啥叫国有土地？我们一般人只要记住，城里的土地就是国有土地。啥叫集体土地？农村的土地就是集体土地。
那么就买房子这档子事儿，国有土地和集体土地有区别吗？有过购房经验的朋友都知道，城里买房子，只要不是小产权房（没证的或者没有国家颁发的正式证书的房子），那就可以买，手续相对比较简单——签合同，给钱，过户。那么集体土地呢？集体土地也是这样吗？
事实并非如此，农村房屋的买卖纠绕不开一个话题，那就是宅基地。宅基地具有人身属性，这就决定了宅基地的买卖在现实中存在更多的复杂性和多变性。
宅基地的买卖分为两种，同一集体的（同一个村）村民，可以买卖宅基地；不是同一个集体的那就不能买卖宅基地。当然，即使可以买卖宅基地那也需要准备很多条件，这里我们就不展开讲了。
有朋友可能会问了，不是同一个集体的不能买卖宅基地，那我买了怎么办？而且我都住了十几年了。如果你不是常州武进区的人，那我只能遗憾地告诉你，你们之间的买卖合同是无效的。
嗯对，白纸黑字签字那儿，但是从法律上讲这种合同是无效的。有朋友可能会说，一般买农村房屋的都是自家亲戚，或者是熟人，房子卖都卖了，谁会没事打官司确认合同无效？说得好，这么问就回到我们讨论的重点了——利益。
一般情况下亲戚之间或者是普通的熟人之间确实不会打官司确认合同无效，可是如果是遇到拆迁呢？
南京这边的拆迁动不动都几百万，有的人家因为拆迁甚至分到了十几套房屋，“拆二代”这个词岂是浪的虚名？几百万呐，十几套房呐。我们不能否认这个世界上存在圣人，这些人可能觉得自己房子都卖了而且打官司伤感情，别人补贴点就算了。
可是我相信绝大多数人都是普通人，如此巨大的利益说放手就放手，那除了圣人就是神人，神经病人。
让我们站在卖房人的角度上想想，宅基地是我的，权证上登记的也是我的名字，现在房子要被拆了钱就该归我，最多我把当时他买房的钱还给他就是了，亲戚啥的都是浮云，亲情几块钱一斤？
敲黑板，重点来了。遇到这种事儿买房的朋友不要慌，确认合同无效？退房？那都是表面的，关键在于卖方想要得到拆迁利益，所以拆迁利益才是这种官司的重中之重。
房子退不退那有什么关系，反正都要被拆。房子拆？可以！确认合同无效？可以！想要回拆迁款？门都没有！
有学过法律或者懂法律的朋友可能会问，合同无效的后果就是返还财产或者补偿啊，那我这房子不是要还给卖方？房子还给卖方那拆迁款不就是卖方的吗？
这个思维确实没有问题，按照一般的思维就是这么个处理结果。可是这里面存在一个被忽视的问题——买房人已经在里面住了，有的甚至住了十几年了，现在因为要被拆迁就返还房屋，我们不从法律上说就单从道德上说，说得通吗？当然说不通。
有的朋友可能会说，法律是法律，道德是道德，现在是法治社会而不是人治社会。
对，法律和道德确实不能完全重合，可是法律也是人制定的，既然是人制定的，那么基本的伦理观就不能违背。法律是最基本的道德嘛。
房屋买卖的调整适用的法律是民法，而民法恰恰是一部非常“土”的法律，她所规定的其实就是最基本的生活伦理。
但凡有一点法律常识的人都知道，民法中最重要的原则就是诚实信用原则，即民法中的帝王条款。
让我们再说回案例，卖方人把房子卖掉现在因为拆迁就诉讼要求确认合同无效把房子拿回来。这么做明显就是违背了诚实信用原则。
也许有的朋友会说房子拿回去那么卖房人也会把购房款推给买房人啊。法律逻辑确实是这样，但是十几年前的几万元和现在的几万元是一回事吗？
十几年前农村盖个三间平房几万搞定，现在农村盖个三间平房几万块钱搞定试试？所以这种做法无论怎么辩解都是站不住脚的。
有的朋友可能会说，那也不对啊，读书期间老师就说法律实务中的适用方式是“规则穷尽”，也就是说有规则的情况下就不能适用原则。
这种观点嘛，不能算错。但是实际中纠纷的形态千千万万，不可能所有的纠纷都能找到对应的规则。法院的实际判决中以原则断案的也不在少数，尤其是那种模棱两可的案子，最著名的就是“无锡胚胎案”。
说到这里，有的有的朋友可能会说，你说了半天都是你自己在说，你一个律师说话又不具备权威性，那有没有关于在农村购房后被拆迁拆迁利益分配的官方规定呢？
有，但是不是法条，也不是某种规定而是江苏省高院的解答，全称为《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，该解答第十条规定：“对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。”
“适当”这个词用得就很有深意了，适当口语化就是，你买房人给别人一点就行了，大头还是你买房人的。
所以嘛，这也就说明在江苏省，对于这种农村拆迁利益的分配更多的是倾向于买房人而不是卖房人。为了防止产生误解，省高院在本条中还特别注明：有观点认为，在房屋被征收时，土地补偿归出卖人， 房屋补偿归买受人。
本条未作区分，而是根据过错合理分担，出卖人少分，以体现诚实信用原则。好吧，说到底又说到了“诚实信用原则”。
By the way，这种解答既不是法条，又不是规定，就是一种官方文件。这种文件在实际的司法实践中也是有用的，甚至可以作为裁判的依据，就和最高院的某种会议纪要一样。再往深处说也说不清楚，或许这就是所谓的中国特色吧。
总之，遇到购买农村房屋后房屋被拆迁，卖房人回头又和买房人要拆迁款的这类案件，司法实务中判决还是倾向于买方而不是卖方，说得更直白点就是拆迁款的分配上买房人分得多，卖房人分得少。
也就是说，战略上有有利于买房人的。至于战术嘛，每个案件有每个案件的特点，不可一概而论，这还是要具体的承办律师灵活适用才行。
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