争议焦点
来源：法门囚徒
裁判要旨
无过错不动产买受人物权期待权的保护条件是以物权变动为内容的债权合同成立并有效为前提。案涉《商品房买卖合同》是为借款的归还提供的一种担保，且案涉借款行为与《商品房买卖合同》之间的关系直至案涉房屋被人民法院查封并未发生改变。故该《商品房买卖合同》买受人不符合物权期待权保护的主体条件。
案例索引
争议焦点
裁判意见
最高院认为：
（一）基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系。
结合首旅集团的上诉理由，其主要诉讼思路是先否定华风家俱公司主张的借款事实的真实性，并在此基础上进一步说明如果借款事实是真实的，那么案涉《商品房买卖合同》的性质也是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖。据此，本院针对首旅集团的主要上诉理由分析如下：
1.华风家俱公司主张的22112825元借款关系是否存在。首旅集团主张，该款项往来账目并不完全发生于案涉项目联建之后；华风家俱公司提出执行异议时提交的付款凭证数额与本次诉讼中提交的汇款凭证数额不一致，与《承诺函》上记载的融资总额也不一致，结算单据存在疑点；华风家俱公司并不能确认与华风房地产公司之间是否存在借款合同（合意）。本院认为，诉争借款的转账时间发生在案涉《联建协议》签订之前，但并不能仅以时间在先即否定该款项与案涉项目建设融资款无关；首旅集团对华风家俱公司提交的汇票凭证以及《承诺函》中款项额度提出异议，但该异议并不否能定款项发生划转的事实；款项支付和到期还本付息是判断借款关系的两个基本要素，而是否存在借款合同并非判断借款法律关系是否成立的必要条件。首旅集团提出因华风家俱公司与华风房地产公司系关联公司，应当严格审查华风家俱公司一方提交的证据，但不能因此免除首旅集团关于否定诉争借款事实存在的证明责任。一审判决的认定是结合了华风房地产公司为投资案涉项目对外融资的事实以及与华风家俱公司之间发生借款的事实，还有案涉《联建协议》《合作开发协议》《协议书》以及北亚公司的认可等证据佐证，而不是仅有上述两家公司之间的银行转账凭证、往来资金结算单据和《承诺函》。本院对首旅集团提出的华风家俱公司与华风房地产公司之间不存在真实的借款关系这一上诉理由，不予支持。且结合本院二审认定的《协议书》及《备忘录》两份证据的内容，可以进一步印证华风家俱公司与华风房地产公司存在借款关系，一审法院该项认定事实清楚，本院予以维持。
2.基于案涉房屋，北亚公司与华风家俱公司之间是让与担保还是借款转变为购房款。首旅集团主张案涉《商品房买卖合同》的性质是为借款提供担保，应当适用《民间借贷司法解释》第二十四条规定进行审理认定。并且《备案录》的签订时间晚于人民法院对案涉房产的查封时间，北亚公司无权对案涉房产进行处分，以物抵债协议事实上也无法得到履行。华风家俱公司辩称，2003年8月签订《商品房买卖合同》，2005年12月移交房屋，2006年4月备案登记，2006年10月为他人保全申请提供担保，上述事实均发生在首旅集团申请查封之前。案涉《商品房买卖合同》系北亚公司、华风房地产公司、华风家俱公司的真实意思表示。并且根据案涉《承诺函》《房屋移交书》的记载，已将借款转变为购房款，而不是对借贷的担保。
从华风家俱公司角度而言，其主张与北亚公司形成商品房买卖合同关系的主要事实根据是签订了《商品房买卖合同》又办理联机备案登记手续；华风房地产公司向华风家俱公司所作《承诺函》；华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司及华风建筑公司B区项目部共同形成的《房屋移交书》等。经查，案涉借款事实发生之后，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，后又办理联机备案登记手续，但联机备案登记的法律意义是防止诉争房屋发生再次转卖的情形，并非认定交易性质的决定性因素。华风房地产公司单方出具的《承诺函》中明确记载“如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同”，即在案涉《商品房买卖合同》签订两年之后，华风房地产公司仍然承诺还款，而华风家俱公司并未提出异议。案涉《房屋移交书》并无北亚公司实际参加，华风家俱公司至今未证明北亚公司作为房屋移交方的事实。诉讼中，北亚公司认可华风房地产公司为投资案涉项目可对外进行借款以及为担保借款安全而签订房屋买卖合同，但对于将诉争借款转变为购房款的事实表示并未参与，并不知情。上述《房屋移交书》不能证明北亚公司与华风房地产公司、华风家俱公司将借款转变为购房款的合意。
从首旅集团角度而言，其主张案涉交易的法律性质系为借款提供担保的主要事实根据包括：1.华风房地产公司单方出具的《承诺函》已经说明华风房地产公司代表北亚公司承诺，如一年内无法还款，华风家俱公司有权直接履行房屋买卖合同；2.2006年4月10日签订的《协议书》亦说明华风房地产公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商场项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于B2区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押；3.首旅集团提交的华风家俱公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》记载，为保障华风家俱公司借款资金（22112825元）的安全，北亚公司同意以商品房销售给华风家俱公司的形式为华风家俱公司的上述资金进行担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。并且就《商品房销售合同》履行达成的谅解中亦说明北亚公司同意交付（过户）给华风家俱公司，同时华风家俱公司正式放弃主张借款的权利。
综合以上证据，能够证明案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了保证华风家俱公司借款的资金安全而以案涉房屋作为担保，且直至2007年4月华风家俱公司才承诺放弃主张借款的权利。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房产，故在人民法院查封时，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对华风家俱公司借款的担保，双方当事人并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院查封之后，无论华风家俱公司是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变案涉《商品房买卖合同》的性质。一审判决认定华风家俱公司与北亚公司在人民法院查封之前已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，认定事实不清，本院予以纠正。另外，关于华风家俱公司提出上述查封未在登记机关进行登记，不发生法律效力的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。故案涉房产的查封是否办理了登记，并不影响查封的效力。华风家俱公司的该项主张，本院不予支持。
（二）华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，本案审理的是案外人华风家俱公司对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，即在人民法院对案涉房屋采取查封措施时，华风家俱公司对案涉房屋享有何种权利，能否排除北亚公司对案涉房屋享有的权利。首旅集团、华风家俱公司均对依据《执行异议和复议规定》第二十八条认定华风家俱公司对案涉房产的权利能否排除执行提出了诉辩意见。本院综合分析认为，执行异议案件的审查与执行异议之诉案件的审理并不相同，《执行异议和复议规定》第二十八条作为本案审理的参照依据，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效。本案中，虽然北亚公司与华风家俱公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是为华风家俱公司借款的归还提供的一种担保，案涉借款行为与《商品房买卖合同》之间的关系直至案涉房屋被人民法院查封并未发生改变。故基于对案涉《商品房买卖合同》法律性质的认定，其相应的法律后果并非案涉房屋产权变动。华风家俱公司并不具备案涉房屋买受人的主体身份，案涉《商品房买卖合同》并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的要件实质。一审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定，适用法律错误，本院予以纠正。如上所述，在人民法院对案涉房产查封时，华风家俱公司与北亚公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思是为华风家俱公司的借款资金安全提供保障。华风家俱公司对案涉房屋享有的是案涉房屋可以作为一般责任财产申请执行的权利。该权利的属性并非所有权、他物权或应受特别保护的债权，而案涉房屋的所有权人是北亚公司。因此，华风家俱公司（案外人）对案涉房屋享有的权利不能排除人民法院对作为案涉房屋所有权人的北亚公司（被执行人）的执行。
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