2014年中期房地产行业投资策略:把握政策趋松下的趋势性投资机会

销售量回升尚待年末,投资增速或下滑至10%

今年以来按揭异常紧张,销量下滑明显,同时价格环比开始下跌。从历史经验看,价格环比下跌的前半程常伴随着成交量的继续下滑,而后半程,价格环比跌幅缩小,成交量增速亦开始回升。预计销量回升的时点在年底。当前库存积累严重,企业新开工意愿不强,房地产投资增速年内可能下滑至10%,而棚户区改造是一个干扰项,或可能使得投资增速提前回升。

虽短期调整不可避免,但长期需求无需担忧

我国在2011年实现户均一套房,即住宅总量得到满足,但区域间的不平衡比较明显,人口基数较大的城市仍存在供需缺口。从日本经验看,其在1968年达到户均一套房后,新开工量在1973年达到高峰,并高位震荡维持了较长的时间。我们判断我国新开工总量可能已经见顶,但并不会出现断崖式下跌。新型城镇化与家庭裂变仍然将提供较大的住房需求。同时房屋更新可能也是未来需求中较为重要的一部分。

调控思路早已转变,调控政策逐渐走向正规,更利于企业发展

调控政策转向早已明确。由整体调控转变为分类施策,而这又包含两个含义,首先地方政府根据当地实际出台政策,区域差异明显,其次商品房和保障房分类施策,商品房调控更加趋向市场化,限购限价等行政措施逐渐推出,政府主要负责保障房建设,更加合理。而针对目前基本面向下的趋势,调控由“抑制房价过快上涨”转变为“千方百计去库存”,放松的趋势明显。

投资策略及重点公司推荐

房地产行业当前估值偏低(龙头企业PE5倍左右)。虽然地产长期需求增速或放缓,但总量依然维持高位,在当前调控政策放松的趋势已确定的情况下,地产行业理应享有更高估值。我们维持行业“推荐”评级,重点推荐深圳国企改革受益股深振业A(000006)、中洲控股(000042),京津冀一体化概念华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146),及四大龙头万科(000002)保利地产(600048)招商地产(000024)金地集团(600383)。

销量长期低迷,本轮调整的时间超预期;货币紧张程度增加等。（方正证券）