回首时光，不禁唏嘘，其实贵阳的楼市发展也是一场漫长的马拉松。这场马拉松比赛中，有人崛起、有人掉队，也有人一直坚持到底。尽管任何一段历史都有它不可替代的独特性，可是，1978年-2008年的中国，却是最不可能重复的。在一个拥有十几亿人口的大国里，僵化的计划经济体制日渐瓦解了，一群人把中国变成了一个巨大的试验场，它在众目睽睽之下，以不可逆转的姿态向商业社会转轨。1978年，中国历史上一个极其重要的年份。这一年不仅是中国改革开放的起始元年，也成为了中国房地产行业的诞生元年。开启尘封已久的历史文件，贵阳市革命委员会于1978年2月16日下发筑发（1978）9号文——《关于成立贵阳市房屋统建指挥部的通知》，文件的内容还带有那个时代浓烈的历史气息：“在党中央和省委、省革委的亲切关怀下，我市一九七八年计划投资六百万元，建成六万平方米职工住宅。”为此决定成立“贵阳市房屋统建指挥部”，人员编制32人，指挥长徐健生，统建指挥部属县团级事业单位，为市革委下属的一个专业工作部门，隶属市建委管理。两年后，贵阳市以“筑通字[1980]142号”文《关于成立贵阳市城镇建设用地综合开发公司的批准》批准由“贵阳市房屋统建指挥部”组建成立“贵阳市城镇建设用地综合开发公司”，公司的主要任务是“以改造旧城为主，适当开发新区” 上级主管部门是贵阳市房管局。公司成立之后，根据贵阳市市区总体规划，逐步开始在贵阳市旧城改造、住宅建设方面开展了大量的工作。在改革开放的过程中，城市的建设开发无疑是走在第一位的。基于对贵阳城市建设的统一规划的建设。“贵阳市城镇建设用地综合开发公司”的成立完全是由政府主导运营。它的经营计划也是有政府的规划而确定，基本上还是延续了过去的计划经济体制。这一阶段，该公司先后开发建设了解五小区、金顶山小区、宅吉小区，完成了延安东路改造等多项旧城改造工作，为贵阳市城市建设做出了重要的贡献。但不得不说，在2000年以前贵阳的商品房市场其实并没有真正到来，更多的城市建设、项目开发还是延续了过去的体制、思维和玩法。贵阳市民买房也还远远未达到“市场化”的程度，商品房走入千家万户尚需时日。贵阳楼市的启蒙时代，始于2000年。从2000年开始，贵阳的几个商品房小区开始成为了贵阳市民口中热议的话题。从单位宿舍楼变成崭新的小区房。这一步，贵阳走了将近20年。如果让我用一个词汇来形容2000~2008年的贵阳楼市，那就是四个字——敢想敢干。这个阶段是一个极具活力的时代，也是一个极其大胆的时代。2000年到2008年左右，百花齐放，百家争鸣。开发企业层出不穷，建筑风格也多种多样，如果你想看看那个时代的小区印迹，建议你可以到小河片区参观一下。兴隆城市花园、中兴世家、山水黔城、榕筑花园、香江花园、漓江花园、楠竹花园……都是那个时代的典型产物。市场的全面爆发下，贵阳楼市也出现了几个具有时代特征的代表性项目。那个时候贵阳楼市流行一句话“北中天，南兴隆”，说的就是中天开发的中天花园和铁五建开发的兴隆城市花园。中天花园，贵阳首个大型商品房住宅小区。占地面积93.3公顷，总建筑面积 110万平方米。居 住总户数7800余，常住人口约3万。是集幼儿园、小学、中学、商场、集贸市场、银行、医院、健身俱乐部为一体的成熟住宅小区。兴隆城市花园，贵阳早期的商品房住宅小区。位于小河漓江路 57 号，由贵阳铁五建房地产开发有限公司开发建设。2002 年动工，总用地面积 为 45.5 公顷，总建筑面积 80 万平方米，总户数 6741户。由怡水园、 碧波居、卧龙居、采云谷、桃源居、沐风园六大组团构成。配套设施有幼儿园、小学、中学、超市、社区等。对这个项目，当时的资深人士如此评价：兴隆城市花园是铁五建房开的第一个地产项目， 铁五建正是后面中铁置业的前身，当时算是跨界到地产行业， 没有经验，没有借鉴，有太多的不可预知性和不确定性。面对这样的劣势，整个团队的集体努力，最终没有让项目留下较多遗憾，对于当时贵阳的地产界也起到了积极的推动作用，兴隆城市花园在自身的茁壮成长中为贵阳房地产增添了几多华彩。无论是建筑规划、楼盘品质都是行业中的标杆。这两个楼盘可以说是首批贵阳真正的大型商品房住宅小区，时代的弄潮儿。与此同时，除了这两家开发商之外。启蒙时代的贵阳，也有很多贵阳本土开发商的乐土，比如我们熟悉的宏立城、亨特、鸿基、金龙、麒龙……都在这个年代开发了相当多的代表作品，也成为了贵阳的地标楼盘。启蒙时代的特征，就是敢想敢干。在这个阶段，本土房开是贵阳楼市的主角。他们参与开发的项目风格多种多样，项目选址也是星罗棋布，他们的出现让贵阳市民的房产观得以启蒙，为下一个阶段的大盘时代奠定了基础。贵阳楼市关键词很多，但最有代表性的一定是——大盘。从2008年以后，中国很多的城市开启了轰轰烈烈的城市化时代，“造城”成为这个时代的关键词，随着而来的就是房地产的极大爆发。今天我们耳熟能详的很多开发商，都是从这个时候起家。随便数数：花果园、未来方舟、世纪城、新世界、会展城、金融城、大川白金城、乐湾国际城……大盘崛起，撬动城市，它们在贵阳书写了属于自己的传奇，也成为贵阳城建不可忽略的重要力量。花果园和未来方舟，本地房地产从业者逃不过的两个楼盘，几乎在同样的时间，花果园和方舟，一东一西占绝了贵阳地产的绝对龙头。那些年他们的对决，是中国房地产的一道风景。从晚报、都市报二三版的PK、到机场高杆大牌的厮杀，从全国销量排行榜的交替领先、到贵州八十八个县市拓客的疯狂……那些年，贵阳房价更是被当头一棒，跌落谷底。花果园和未来方舟，导演了贵阳楼市长达五年的楼市大逃杀。老大老二打得一头脑浆，老三却在默默发育。蠢蠢欲动的观山湖楼市，在花果园和未来方舟的价格绞杀之下，依然杀出了自己的一片天。2012年11月15日，国务院批复同意在原金阳新区的基础上设立观山湖区，下辖原乌当区的金阳街道办事处、金华镇、朱昌镇和清镇市的百花湖乡。2012年12月21日，观山湖区挂牌成立。2012年，金阳新区正式升级为“观山湖区”。观山湖区的设立对于本地楼市来说，是个超级利好。观山湖楼市的崛起，同样由大盘撬动。如果票选这二十年哪个楼盘对观山湖的贡献最大，我相信世纪城绝对是王者荣耀。
2007 年动工，2010 年竣工入住。占地面积 336 公顷。总建筑面积 600 万平方米。绿化率30%。容积率 2.1。包括中高档高尚住宅、低密度住宅、大型购物中心、五星级酒店、学校、医院、商业街、写字楼等多种物业类型。投资 160 亿元。户型以 110～130 平方米为主。总户数4万，居住人口 12 万。
还记得当年在黔灵山路、北京西路开通后，老城区与观山湖区的交通有了质的提升。在这个时间段，世纪城成为老城人民投资观山湖的最佳标的。价格足够低、房源足够多、配套足够全……▲建设中的远大生态风景小区
自此，新世界、逸都国际、会展城……大盘们在金阳新区大杀四方。用亲民的价格、充足的房源，大盘帮助观山湖迅速吸纳了巨量人口，也帮助观山湖区迅速完成各种基础设施建设。
很多人习惯用有色眼镜看待大盘。但具体问题具体分析，对于急需人口的观山湖，大盘可以说是一剂良方。
我一直认为地产项目是助推城市发展的一个源动力，特别是在当时的整体大环境下，一个大盘完全能够改变一个区域， 为区域的人居方式、生活方式带来革命性的转变。
▲未来方舟世贸中心写字楼集群
不过到了现在，这几个大盘也遇到了自己的各种问题。未来方舟孤守一隅，当年亮瞎人眼的各种规划，已经变成了世贸中心的烂尾楼。而且承诺的进城大通道——延安东路延伸段，迟迟未能动工，业主出行苦不堪言。
花果园则变成了魔幻的花花，不仅在贵阳出名，更是成为了全国的话题性红盘。高密度居住的环境，带来的人口聚集问题频发，甚至有人戏称这是现代版的“九龙城寨”。在去年疫情防控时期，各种问题更是集中爆发，“逃离花果园”成为了当时的热议话题。
而世纪城呢？其实没啥问题，但世纪城最为人诟病的可能就是它的外立面实在是太过整齐划一，产品设计太过单调无趣。于城市界面而言，远远望去就是一堵灰色的大墙，实在有点憋屈（其实里面还是很开敞的哈）。而且世纪城规划过早，道路狭窄，楼盘内部交通不堪重负，业主出行诸多不便。
只能说，大盘修得早、修得快，负面作用确实来得也很明显。
世纪城之后，两个观山湖的大盘接过长剑，在观山湖的楼市叱咤风云。他们也对观山湖的发展，起到了重要作用。中铁逸都国际，中铁置业进入观山湖区的首个全能大盘。扼守观山湖区咽喉要道的逸都国际，商业、地铁、学校、医疗……一应俱全，逸都国际秉承“逸生活”的开发理念，在小区内设计大量的景观、绿化、公园和与之匹配花园洋房，真正让贵阳步入了花园洋房时代。中铁阅山湖，堪称观山湖区天赋资源最好的一块土地。十二滩水库天赋资源、不可再生。从阅山湖项目一面市，就吸引了众多贵阳高端客户的目光。依托400亩的原生湖泊，打造贵阳最舒适的湖居项目。经过多年建设，目前阅山湖已经成为贵阳代表性的高净值人群的聚居地。有意思的是，这两个大盘并非传统意义上的大盘，颇有些自身特色。一是大盘小做，两个项目直到现在依然有货量在卖，从来没有快速出货的打法。所以在这种“慢节奏”的开发周期下，中铁置业对财务压力没有那么急迫，销售起来也是游刃有余。甚至到了今年，阅山湖还有新地块面市。万达广场旁边的阅山湖新的新地块，现在已经引起了不少潜在买房人的兴趣。从区位上看，地块毗邻云潭路，旁边就是万达广场，生活便利指数非常高。而且项目的主景观面，正好可以越过万达广场无遮挡看到阅山湖，又是一个正宗的湖景房。
据了解，这个项目体量有将近37万平米，项目以高层住宅为主，它的设计会充分发挥湖景景观优势，值得期待。
二是量身定制，无论是逸都国际还是阅山湖，我们都可以看到大量依托景观和地形的产品设计。和很多大盘不一样的是，两个大盘的产品都是量身定制，而非整齐划一的设计。无论是在城市界面还是居住体验上，都相对于其他观山湖大盘提升不少。
贵阳楼市从2009年开始就进入了“白热化”的竞争时代，许多大盘独领风骚，整个地产市场的竞争非常激烈，无论是项目数量还是项目质量都是一个前所未有的群起时代。在此之前，贵阳地产业的历史上从没有过一个像这样的时代，也从未出现过如同这样的竞争态势。融创、金科、龙湖、新城、旭辉、远洋、当代、阳光城、中南、蓝光、东原、中梁、建发、中海、海伦堡……十八罗汉战贵阳，观山湖、白云、花溪、清镇乃至双龙这些个区域在这轮周期中成为房地产开发热土。进入2017年，贵阳楼市在全国房价暴涨的情境下终于迎来了一堆大玩家。这个时代，也许我们可以称作“品牌时代”。这个时代的起点是以2017年红岩地王的拍卖为标志性事件，这个阶段主要是从2017到2022年。不可否认，开发商是寻找利益而来。但他们的到来，也带来很多的江湖故事。2016年开始，随着花果园与未来方舟进入后半场。其他区域的市场终于得到喘息机会，全国楼市也已经开始出现新一轮暴涨的端倪。随后几年的故事，大家应该已经熟知。2016年，花果园、未来方舟开始进入尾声。新世界转交给了恒大，碧桂园开始迈入主城区，融创们开始寻觅贵阳的机会；观山湖房价开始慢慢爬上了7000的档位。2017年上半年，南明区红岩村三宗地三宗地的拍卖总价达到了50.75亿元。最终，武汉交投旗下公司分别以4389元/平米、5210元/平米的楼面价拿下了红岩村G（17）006号、G（17）007号地块，G（17）008号地块被中天城投集团以6008元/平米的楼面价拿下。这是一次有着深远意义的土拍，因为从此之后贵阳开启了房价直线上涨模式，从大家熟悉的五六千标准，直达现在的万元标准。不夸张的说，红岩地王就是贵阳房价的号角。红岩地王震惊市场，方舟立马提价1000。观山湖楼市日趋火热，新世界、逸都国际等代表项目悄悄摸到9000的档位；蓄积的能量越来越大，随时准备一飞冲天。2017年下半年，融创正式进入贵阳，牛哄哄的售楼部给贵阳人洗了眼睛也洗了脑，观山湖终于爆发，一步跨入万元境界。碧桂园也拿下了西南商贸城的住宅地块，全力挺进观山湖。全国各地的投资人，也嗅到了贵阳爽爽的气息，纷至沓来~2018年上半年，大戏正式拉开。观山湖全面启动，融创九樾府、华润悦府、中铁阅山湖、恒大新世界、西南上城等楼盘继续飙升，从万元门槛一路攀升至一万三四。观山湖隔壁的白云也是蹭着观山湖的红利走上了人生巅峰，从爱搭不理变成了高攀不起。外面的品牌开发商纷纷进驻贵阳，希望能在这场盛宴占得一席之地。2018下半年，2018年8月，八家巨头房企齐聚贵阳，激烈竞争“钻石级”文化山地块。经过竞拍现场的多轮竞拍，最终中铁置业以6000元/㎡的楼面地价，配建面积1.4万平米的代价竞得067号地块。以6000元/㎡的楼面地价，配建面积10万平米的代价竞得068号地块，两个地块成交总价合计22.75亿元，堪称年度“观山湖地王”。至此，观山湖的顶部已经站到建面单价18000元/㎡的高位。2019年6月12日，中海、雅居乐、贵阳云锦、龙湖、金地等5家品牌房企参与现场竞拍“滨湖花城”地块（G（19）033号），最终中海地产（中信房地产有限公司）以36.3亿元竞得地块，成交楼面地价7639元/平米，溢价率46.01%。加上项目内还必须承建的公建配套，中海映山湖的实际楼面价可能已突破8500元/平米，就是妥妥的地王。新势力新理念、新产品、新玩法，各大房企八仙过海、各显神通。从户型设计、小区景观、精装标准，到物业管理、客户研究、地下车库，生活配套……外来品牌房企，都在倒逼驻扎贵阳多年的开发商跟上产品升级。这一轮爆发，观山湖楼市是大赢家、也是引领者。而在这个时代中，阅山湖云著是有代表性的一个项目。在贵阳长期的低房价状态下，大家已经习惯整个市场的统一价格。但城市中心的转移下，经济的不均衡发展愈发明显。随之而来的就是价格分化，现在它已经成为贵阳楼市的显性特征。做项目，首先考虑的应该就是卖给什么人？能解决这群人的什么痛点？满足这群人的什么需求？不管你承不承认，市场上的人可能没有阶级之分，但一定有阶层之分。所以，产品多样化必定是成熟市场的结果。从六七千到一万七八乃至两万，贵阳楼市的产品分级越来越明显。▲阅山湖·云著实景
先有市场，才有产品；先有产品，才有价格。所以，价格的梯度感实际上只是楼市成熟度的显性特征。真正的根源在于产品，在于产品背后的市场需求与买房心态。这几年我们可以看到，有越来越多标榜”高端“的项目，都会不约而同的拿阅山湖云著来做比较。这从侧面也可以证明，至少在业内云著已经成为一个标杆。云著的一万八，也许并不只是一个楼盘的价格，更是贵阳楼市走向成熟的一道分水岭。品牌时代的尾声是2021年，这一年很多品牌开发商还是没有挺过市场的风吹雨打。比如宇宙房企的半城大旋风，来时气势汹汹，N盘同发。贵阳销售排行榜前十，五个都是它家项目。但经过暴雷事件的捶打，现在也无可奈何花落去。只剩众多业主寒风中，苦苦等着项目复工的消息。支撑楼市蓬勃发展的是什么？有人说是发展，有人说是经济，有人说是产业。其实，支撑市场最重要的是信心，有信心的市场一飞冲天，没信心的市场一泻千里。是的，信心比黄金还重要。宇宙房企的破灭，最大的影响是对楼市信心的再次重大打击。贵阳楼市2022年的房企销售榜单中，可以发现一个明显的现象，那就是国资开发商的崛起，不仅逆市挺住了价格，而且活得相对还算不错。这里说的国资背景包含了央企和国企两类开发商，中铁建、中铁置业、厦门建发，中海地产、华润置地……这些房企销售占到了整个贵阳很大的份额。尤为突出的是，中铁置业（含中铁文旅）以53.9亿的销售金额登顶贵州楼市。毕竟在当下，对买房人来说购房安全性最重要，这种趋势下购买国资开发商的项目，理所当然。国资开发商背后有国家信用和源源不断的资金输入，在市场回暖的时候会占到更大的份额，也更有底气去撑住整个市场。而且，这个趋势在2023年得以持续继续。在2023年前五个月的销售榜单中，中铁置业以28.29亿的销售金额拿下全省房地产企业的榜首，再次站上贵州之巅。中铁置业和其他品牌开发商最大的不同，就在于他是坚定的“长期主义者”。一是深耕贵阳多年。从十几年前的兴隆城市花园到后来的兴隆珠江湾畔，再到观山湖区的中铁逸都国际，中铁阅山湖、阅山湖云著、中铁云湾，再到2022年的扛鼎之作中铁阅花溪，在贵阳是绝对的老司机。正因为深耕贵阳多年，中铁置业积累了大量的本地经验的同时，新项目、新组团也会根据购房者需求的变化进行与时俱进的产品创新，正因为如此，旗下项目才能屡屡引领市民置业的新风潮。二是坚持住宅开发。在这么多年的过程中，很多红极一时的开发商死在了“多元化发展”这杯毒酒下。“多元化发展”看起来美好，但在执行的过程中很多开发商不断投入金钱、资源到自己并不熟悉的领域，最终竹篮打水一场空。中铁置业从成立至今，一直坚持住宅开发。专注住宅开发不仅让他在产品设计上越来越得心应手，屡屡创造楼市精品，更让市场对他的信任愈发坚定。毕竟专一的人，最值得信赖。从2000年的启蒙时代，到2023年的新时代元年。时间长达23年的楼市长跑，中铁置业最终赢下了这场漫长的马拉松。2023年伊始，房地产走向新时代。新时代最重要的特征，就是商品房正在急速的回归商品属性。回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。住房成为耐用消费品，开发业务越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的竞争会更加全面和激烈。天道彰彰，无论是房地产从业者，还是普通的消费者，都应该好好思考一下新时代时代的房地产，会向哪儿去？但不管怎么说，房地产的本质不会变，那就是为人们创造更好的居住环境。回顾23年的时光，中铁置业正是房地产行业本质的坚定践行者，不断根据买房人的需求变化设计产品、打造配套、提升景观，不断思考行业发展的趋势，不盲从、不流俗。我想，这就是中铁置业不仅赢下过去，更能赢得未来的答案。
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