库叔相信，不论是从营改增的大方向上来看，还是从房地产“去库存”角度来说，改革的最终目的应该是降低个人、企业的税收负担，加速市场的去化进程。
文︱瞭望智库宏观经济观察员胡雯
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3月13日，国家税务总局局长王军透露，总理已经下达全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。
5月起全面实施的营改增改革也将涉及个人二手房交易。
自从二手房将执行增值税的消息一传播，网络上不少声音称，营业税才5%，增值税率高达13%甚至17%，这是在变相增加二手房交易的税负，会让房价大跌；也有人说，因为部分城市地产销售火爆，这部分增加的税负最后还是由买房人承担，增加购房压力，等等。
库叔认为，这些是没有经过严肃分析的谣言。
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“营改增”什么意思？
简言之，营改增就是由原先征收营业税改为征收增值税。什么是营业税？什么是增值税？二者有何区别？库叔想借此机会，普及一下税法相关的基础知识。
首先，营业税指是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，由地方税务局负责征收，基本都为地方收入。
营业税计算起来相对简单，除去特殊情况，一般采取的计算公式为：应纳税额=营业额×税率。不同的税目税率会有差异，大概在3%到20%不等。
其次，增值税指的是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，由国家税务局负责征收，75%为中央财政收入，25%为地方收入。
增值税的缴纳对象分为一般纳税人和小规模纳税人，计算起来较为复杂。
其中，一般纳税人的应纳税额计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；这里的销项税额是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额，进项税额是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。
简单的说，进项税额是企业已经支付的钱，在缴纳税金时是可以抵扣的部分，用一个案例可以清晰说明：
A公司4月份购买甲产品支付货款10000元，增值税进项税额1700元（假定税率17%），取得增值税专用发票，销售甲产品含税销售额为23400元。
那么，这家公司的：
进项税额=1700元
销项税额=23400/（1+17%）×17%=3400元
应纳税额=3400-1700=1700元
小规模纳税人则计算起来更为简单，直接用“销售额×征收率”即可得到应纳税额。
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二手房营改增，税负增加了？
根据最新的政策，2016年2月起，除了北上广深限购城市，所有住房只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税；而北上广深仍沿用2015年3月政策，满2年（含2年）非普通住房（144平米以上），按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。
这里的营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。有些市场人士猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，因此二手房“营改增”增加了房产交易的税负。
库叔认为，11%的猜测多半来自于半月前住建部下发的《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，其中，11%为建筑业拟征增值税税率。
然而，二手房的卖房人显然属性不同于建筑企业，按照11%征收增值税的可能性并不大。从可操作性的角度考虑，库叔认为个人买卖二手房，按小规模纳税人缴纳的可能性较大，也就是会按3%的比例简易征收，这对比5.6%的营业税税率来说，明显是不升反降。
而市场所关注的，上文所提及的现行二手房营业税所享受到的减免政策（满（含）2年），按照政策前后的一致性，也应该会予以保留。
当然，我们仍需等待政府出台更多的细则，才能下定论。
但是库叔相信，不论是从营改增的大方向上来看，还是从房地产“去库存”角度来说，改革的最终目的应该是降低个人、企业的税收负担，加速市场的去化进程。因此，交易过程中的整体税负应该是稳中有降。但是在具体操作中，不同城市也有可能会根据实际情况，采取一些差别化对待的政策。
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为何大刀阔斧营改增？
有人说，二手房交易税由营改增，只是为了将需求驱逐到新房市场，从而加速地产去库存，这种看法是有失偏颇的，需知道，二手房税收的调整只是国家整体实行营改增的一个体现。
那么，为何我们会大刀阔斧的进行营改增呢？这里面既有历史原因，也跟税种的特性有关。
1994年，我国实行了增值税改革,在制造业部门全面实行增值税,奠定了规范的增值税制度的基础,但是遗留了两个重要问题:一是实行生产型增值税，企业购买的机器设备不能在税前扣除；二是服务业仍旧实行营业税,服务业重复征税的问题没有解决。
第一个问题在2009-2011年增值税转型改革中已经得到解决，而第二个问题随着服务业在国民经济中占比提高而逐渐凸显。
从2012年开始,我国加速对服务业实行增值税改革，截至目前，只剩下建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四个行业尚未完成营改增的转变。
为什么要舍营业税而取增值税呢？因为增值税这个税种，不仅可以避免重复征税，从而降低税负,还可以促进产业分工和进步。
从本质上来说，增值税是对商品和应税劳务流转中的增值额部分进行课税,征税的基础为生产过程中新创造的价值,能够较大程度减少对企业的行为扭曲,给予其更多的生产激励；而营业税则实行多环节、全额征收的方式,征税基础大多都是营业额全额,在生产销售环节道道征收, 会带来严重的重复征税问题。
因此,增值税相较于营业税，是一种“良税”,能够减少对市场效率的损害,降低企业税负,推动产业发展，营改增是我国经济发展的固有需求，也是大势所趋。
当然，话说到这里，库叔并不是支持房价还会疯狂涨下去，这里讨论的只是一个专业话题，与房价会跌会涨无关。房市很疯狂，入市要谨慎！
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