有一个统计说，我国的房子寿命是25到30年，也就是你花了70年的产权的钱，买了个寿命至少打对折的房子。
当然，以后不会是所有的房子都在30年后一炸拉倒。高楼林立，翻拆的难度变大，经济意义也难再挖掘。但我们的房子仍然鲜有能住上二三十年的，很大一部分原因是因为房子不再适合家庭成员结构的变化，只能换房。
还有，如果你装修过老房子的话就会知道，新走管线切开墙体，里面横七竖八全是数次装修所埋进去的管线，满墙乱麻，理也理不清；最主要的是，多次装修开槽，早已使房子本身伤痕累累，甚至伤及主体。
所有这些弊病，都是我们的房地产行业粗放发展所致！
放眼全国，就没有一家好好琢磨一下产品，做出个百年住宅，打破那些诅咒么？
有！现在真的有人设计出了百年住宅！如果百年住宅的理念和经验得以推广，我们的房产行业或许从此结束粗放发展，迎来一个新的时期！
这种作为百年住宅典范的全国有数个，其它的还有一些没有宣称百年住宅的概念，但或多或少也用到了百年住宅的一些元素。那本文，我不固定某个项目，而从百年住宅的体系上来介绍，看看百年住宅是怎么做出来的？
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百年结构体系
要做百年住宅，首先要把结构做好，这是基础。
基础的基础是反结构的主体做好，混凝土强度、配筋等都是经过精密计算的。这些保证建筑安全，为建筑的百年寿命打下基础。
除了主体的优良，百年结构体系还有一个非常非常重要的理念是SI住宅体系，即建筑的结构体（skeleton）和填充体（infill）完全分离的。
结构体是建筑的主体结构部位，我们可以通俗地理解为承重结构。填充体是指非承重部分、外饰面、内装、设备、管道等。
之所以要分离，是因为填充体的寿命要远远小于结构体，如下图，这使用了30年后换下来的一个排水管，有地方已经锈穿。
这些配置的寿命远不及建筑主体，如果与主材相连，中途拆除换新，必然会对主材造成伤害。
再举一个更直观的例子。北方的房子大多铺设地暖，而地暖的铺设多用水泥大沙小石子混凝土回填，也就是湿法施工。即便是地暖真的能达到理论寿命的50年，那对于百年住宅来说，仍要中途更换一次。而敲敲打打地拆除湿法地暖，势必会对楼板造成损伤，影响百年寿命。
▲铲回填层打裂的楼板
而SI住宅体系，会将地暖做成干法地暖。地暖管直接敷设于模块卡槽内，上面直接铺设土地板。更换地暖时不会对建筑主体造成损伤。
▲干法地暖
这就是SI住宅体系的优点，是百年住宅的基础。
2
长寿围护体系
虽然填充体与结构体分离，便于更换，并且更换时不会伤害结构体。但毕竟不能因此就放任填充体。对于填充体，仍要追求一个长寿。毕竟频繁地更换填充体，是一件麻烦、劳民伤财、大大降低居住体验的事情。
所填充体，也要追求长寿，尤其是外墙围护体系，以及水网系统等公共设施。
比如采用高性能的家庭水网系统来延长管道的寿命，使用外墙耐久保温等材料，使用干挂陶板增加外立面的耐久性等。
3
成品交付
成品房交付是百年住宅非常重要的一部分，要做百年宅，必须要成品交付。
虽然装修的折旧寿命也就10年左右，与百年住宅相去甚远。但不能因此就不做成品住宅。开发商做成品住宅，一般来说对于建筑的损害要远小于业主自装。
成品住宅的好处有很多：
一是有利于住宅产业现代化。
二是可以避免装修对主体结构的破坏。虽然装修几乎都不会拆改承重墙，但业主装修水电开槽，对主体结构也有一定的破坏。
三是可以减少资源的浪费。比如对原毛坯房墙体的拆改、原开关插座换新、推拉门拆除、装修材料的剩余等，看看装修期的小区垃圾场，一天就能堆满装修垃圾，资源的浪费的确比较大。
四是解决了扰民的问题。装修时期的扰民，可以说是多角度的扰民，有噪音，有小区环境的污染，有人员的杂乱等。
五、能节约成本。一个小区同一种户型可能有几百套，以橱柜的生产为例，批量生产几百套，当然要比只生产一套的效率大大提高，成本能下降不少。
百年住宅是建筑产业化的一次重要示范，从作用到意义，百年宅都做成品交付。
4
内装分离技术
内装分离技术其实也是SI住宅体系的一部分。
我们知道装修对于建筑的主体伤害非常大。每次装修都要大拆大改、墙面开槽、打孔等。而如果住宅寿命能达百年，重新装修可能要10次左右。10次装修足以摧毁房子的主体，根本不可能再安全百年。
而内装分离技术则可以解决这一悖论。
内装分离技术是就装修部品与主体结构分离，不再过多地依附于建筑主体。
这里面有两个比较重要的概念，一个是六面架空，一个是管线集成。
六面架空，指四面墙体、以及顶面、地面的铺贴都是悬空的。也就是在这六个面上先敷设龙骨，然后在龙骨上做基层，各样饰面附着在基层上，而百直接附着于建筑主体之上，进一步保护建筑主材不爱伤害。
▲正在敷设龙骨的户型
然后是设备管线集成。通俗来说，也就是管线不是开槽敷于墙内的，而是固定在墙面上，然后再用饰面板等将管线遮盖。这样能避免二次装修对房子结构造成的伤害。包括那些设备所需的过墙孔洞，也提前预留，避免重新打孔破坏主体。
▲管线集成
5
装配式部品
装配式部品是指把现场加工的部分，变成工厂制作，然后运过来直接安装。
比如，装修时包立管一般都是使用砖砌，而如果使用成品立管护套后，可以大大提高安装速度，也不占用过多的使用面积。
▲成品立管护套
再比如，装配式卫生间，将整个卫生间包括墙面、顶面、地面、卫浴这些所有设施，分解成若干可组装的部分。比如，带排风、灯具有一体顶面、墙面护板、一体防水地面底盘、排水系统、面盆、马桶、淋浴等。
这样将这些部品运到，直接安装，一个卫生间就做好了。
装配式部品的优点除了快速、降低成本，最主要的是为住宅的长寿化提供了一部分保障。装配式部品多次装修对于主体的损伤降至最低。
当然，装修配式部品目前还有着过于简陋的缺点，是不少消费者难以接受的。但随着不断的研发和进步，这一问题会逐渐解决。
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全生命周期住宅
对于普通购房者来说，百年住宅最有意思的就是住宅的全生命周期。
全生命周期住宅是指房子里面的格局是可以调整的，单身时可以做成最舒适的一室、结婚后可以改成两室、有孩子后可以改成三室、上年纪后又可以改成适老住宅。
我们来看一个流传的比较广的例子：
▲原始户型图
看这个户型的原始结构，所有的剪力墙都是外置的，室内没有承重墙，只有一个承重柱。这样就可能去灵活分隔空间，适合家庭各个阶段的功能需求。
然后室内的墙体全部用轻质隔断来做，做到可以不伤及主体就能改变空间。我们来看一下这个户型在家庭不同阶段的变化：
▲单身或新婚时的一室户型
▲带书房或客房的两室户型
▲三室户型
▲适合两孩的户型
当然，这个户型也有缺点，比如次卫太小，只有马桶；比如两孩户型要先经过一个儿童房才能进入另一个儿童房。
这个户型带有试验色彩，其它开发商也有设计的更好的全生命周期住宅，只是不如这个容易看懂，我也就以这个户型为例了。
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以上，就是构成百年住宅的主要内容。目前按照百年住宅来打造的项目还非常少，全国来说也不过数个。
但是，我们相信，未来，会有越来越多的项目运用到百年住宅的标准，建造出更多美好的房子，而不是一批又一批的建筑垃圾。而对于我们购房者来说，也会选择更多的优秀住宅项目，舍弃那些终会被时代所抛弃的落后项目。
说明：文中部分图片来源自搜建筑网，特此感谢。
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