为了规范物业承接查验行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，规避由于未依法开展承接查验工作导致的后期管理风险,根据建设部《物业承接查验办法》梳理本操作标准，在使用过程中应结合实际遵循相关法律法规,开展承接查验工作
一、编制依据
1.《中华人民共和国物权法》
2.《中华人民共和国合同法》
3.《物业管理条例》
4.《物业承接查验办法》
二、承接查验的基本规定
（一)承接查验的主体
根据《物业承接查验办法》第九条规定:建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配齐全的物业。
所以移交方为建设单位(房地产开发商),接管方为物业服务企业。
(二)承接查验的范围
根据《物业承接查验办法》第二条规定:本办法所称物业承接查验是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动所以承接查验的范围为物业共用部、共用设施设备共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括:基础、承重墙体、楼板、屋项以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的附属设设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、并、非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（三)实施承接查验的物业,应当具备以下条件
1.建设工程竣工验收合格,取得规划、消防,环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。
2.供水,排水、供电,供气、供热。通信、公共照明、有线电视等市政公用设施段备按规划设计要求建成,供水,供电、供气、供热已安装独立计量表具。
3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施技规划设计要求建成,并满足使用功能要求。
5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。
6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
7.法律、法规规定的其他条件。
注意事项:在实际开展物业接管时,由于建设单位的原因,可存在以上条件未能满足的情况。常见的是第2.3.4、6条不能满足,在此情况下应事前以书面形式告知建设单位不能满足交付条件可能带来的风险,并要求对未完善的整改时间进行书面承诺,对未完善的条件给出统一回复标准,并制定针对性的防止事故发生的。
三、物业承接查验程序
(一)确定物业承接查验方案
（二)移交有关图纸资料
（三)查验共用部位、共用设施设备
（四)解决查验发现的问题
(五)确认现场查验结果
(六)签订物业承接查验协议
(七)办理物业交接手续
注意事项:以上程序为《物业承接查验办法》规定的正常程序,在实际工作中存在以下现象需要大家关注。
1.先交接设施设备,后交接图纸资料,导致设备规格型号、数量、功能,施工和安装工艺不明确的情况,接管与设计不符的项目。
2.确认现场查验结果日前仅为物业服务企业向建设单位发函,但通常未能取得书面解决的承诺。
3.木签订物业承接查验协议,已办理交接于续,导致后期业主维权的风险。
4.一般建设单位会让施工单位与物业服务企业直接对接,进行验收,签署《验收单》成《移交单》时要注意,大部分施工单位都会写“根据设计图纸,已全部完工,符合验收标准,”等字杆,但一般交接都是图纸资料未移交时进行,物业服务企业没有能力确认是否符合设计要求。
5.以上注意事项的解决方法,详见《各环节操作标准》。
四、各环节操作标准
(一)确定物业承接查验方案
1.方案的编制依据
《物业承接查验方案》编制的依据,需要从验收标准、人员安排、时间计划等方面进行编制,可依据以下方法开展。
(1)可参照物业买卖合同、临时管理规约,前期物业服务合问、物业规划设计方案、建设单位移交的图纸资料,建设工程质量法规、政策、标准和规范编制验收标准,并与建设单位达成一致。
(2)事前确定交付业主的时间、工程峻工时间,工程搜工验收备案完成时间,与建设单位确定开始承接查验工作的时间。
(3)根据各设备系统,进行承接查验人员分工安排的确认,以及建设单位对接人的确认。
(4)根据需要验收的设施设备情况配置工具/用具,以及物资。
(5)根据参与验收的人员,以及验收现场情况,配置劳动防护用品。
(6)与建设单位就问题的记录、后续解决的方案,事先进行明确。
(7)编制《承接查验协议》模板,作为方案的附件。
2.方案的内容
《物业承接查验方案》是为了确保承接查验工作顺利开展的指导性文件,内容需涵盖以下内容。
(1)项日概况
(2)验收的时间倒排计划
(3)验收小组的构成,以及分工
(4)验收范围、内容,标准
(5)验收所需工具/用具、物资、记录
(6)应急突发事件预案
3.方案编制与确认的其他要求:
《物业承接查验方案》为确保可行性,以及在执行过程能够顺利开展,在编制完成后需要进行以下工作:
(1)《物业承接查验方案》需要由各公司组织人员进行评估审核,提出意见,确保可行性
(2)经过内部评估审核的《物业承接查验方案》需告知建设单位,并征求意见且在开展承接查验工作前30个工作日达成一致。
(3)《物业承接查验方案》在确认后,需组织参与人员的培训与演练工作,确保方案执行无偏差。
(二)移交有关图纸资料
1.移交完成的时间要求:
现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交资料
2.移交有关图纸资料范围
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(2)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。
(3)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。
(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件。
(5)承接查验所必需的其他资料。
具体移交资料清单可参照,附件四《设备设施移交标准》。
3.移交与归档要求:
(1)资料审核要进行核对,比如:《建设工程规划许可证》复印件,是否有盖章是否能够在网上查询?竣工图纸是否加盖设计院图章?移交资料档案盒内清单与资料是否相符?资料是否有缺页、污损、残破等现象?
(2)移交资料按照公司制度和控制程序要求,逐一登记建档,建立《设备设施资料登记表》,并报总公司工程管理部备案。
(3)接管后的资料需要按照公司文件管理要求建立档案盒标签、文件清单,摆放。
(4)要求由物业管理部安排专人管理,并建立《文件/记录复制,借阅记录》,未经批准严借阅,复制,借出。
（三)查验
1.数量的清点与核对:
(1)在开展设备设施移交时,由交付单位梳理移交设备设施清单,并根据图纸所示设备数量、安装位置、设计要求等进行清点核对。
(2)未移交资料时移交设备设施的,接管人员应注明“根据设备设施清单,以及现场情况进行清点核对,侍资料交接后如出现偏差,由建设单位负责协调施工单位解决,”,并由建设单位和施工单位签字确认。
(3)设备设施数量清点与核对,需要逐栋楼、逐单元、逐层开展,过程中需要认真核对设备铭牌信息,并做好登记。
2.施工工艺或安装工艺查验
按照设计图纸要求施工材料和工艺,依据国家规范及国家标准,进行查验。
3.设备功能测试
按照设计图纸要求设备功能,依据国家规范及国家标准,进行查验:该部分查验工作可参照附件四《设备设施移交标准》结合实际开展。
(四)解决查验发现的问题
将承接查验过程中发现的问题,进行分类汇总,要标明楼栋、单元、楼层具体位置、问题描述,在集中查验期间每日反馈给建设单位:要求便用公司知会模板将重要问题、整改诉求等在正文中体现,将问题汇总做为附件发送给建设单位。
(五)确认现场查验结果
在建设单位整改后进行复验工作,并将未能得到解决的问题再次梳理汇总成文件,并由建设单位确认问题。
(六)签订物业承接查融协议
在建设单位确认问题后,如无影响物业正常使用的重点问题,可与建设单位签订《物业承接查验协议》;物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确的约定。
(七)办理物业交接于续
在签订《物业承接查验协议》10个工作日内,与建设单位办理接哲于续共用部位、共用设施设备。
附件四：《设备施移交标准》
