图片丨米宅资产严选
编辑丨米宅资产严选
原创丨米公子
经济学告诉我们：
一个人的收入是另一个人的支出。
一个人的盈利是另一个人的亏损。
SO，
2022年，美国开启强势加息进程，基于经济学上的锚定效应，全球央行纷纷跟进加息。
于是，美国、英国、澳洲、新西兰、韩国、加拿大等国房价纷纷下跌。
但是，新加坡独树一帜。
2022年，新加坡的房价上涨了8.6%。
2022年，新加坡的房租上涨了50%。
为何？
一个地方的资金和人才的流入，是另一个地方的资金和人才的流出。
体会一下。
3月份，我带队来到曼谷考察。
给我感触最深的是两件事。
一、在芭提雅的俄罗斯人超过了中国人（街上出现很多俄语标识）。
二、比亚迪在泰国拿了1500亩土地投资10亿美元建设厂房（已经动工）。
这两件事，看似小，实则大。
当大量俄罗斯人离开故土，寻求第二家园，寻求新生活时，泰国成了他们眼中的一个最优解。
当大量中国企业在产业博弈、供应链转移的背景下，寻求全球新出口通道时，泰国成了他们眼中的一个最优解。
注意，可能不是最好，但是最优解。
为什么？
俄罗斯人寻求的目光所及之下的安全感、稳定感、持续性。
比亚迪寻找的是目光所及之下的安全感、稳定感、持续性。
所以，我就一直在想一个问题。
泰国不就是亚太版的瑞士吗？
中立。
不站队，都欢迎，都理解，都是兄弟。
我就在想，在这场大变局中，曼谷迎来什么机会？会不会有华丽转身？
因为资本需要港湾。
因为人才需要机会。
这里的资本和人才，更多的是基于产业链的资本和人才。
这是曼谷在当下给我最为深刻的一个感知。
所以，依着这个逻辑。
在2022年，新加坡的一切演变。
如果在未来几年在曼谷重演，会发生什么？
曼谷的楼市和租金会发生什么？
当然，我知道，曼谷很大新加坡很小，挤压效应肯定比不上新加坡，但新加坡再挤压，36%的海外购置税和20万元一平的房价，和全球99.99%的人都没一毛钱关系。
但曼谷，就完全不一样了。
2万元+的房价，0海外购置税，22平米一房起步的面积，40万元起步的总价，这就和全球至少10亿人，可以关联。
行文至此，我要先压一下你的情绪。
我可没说曼谷要爆击，我可没说曼谷房价能让你翻身，能让你逆袭，我可没有这个意思。
我只是在讲这个逻辑，这个逻辑至少能告诉我们。
大概率，会越来越好，而不是越来越差，这个趋势很重要。
毕竟，形势比人强。
毕竟，顺势而为很重要。
说了趋势，来聊资产。
资产价值=租售比 X 涨幅 X 货币。
租售比是现金流，涨幅是增值预期，货币的价格是汇率。
如果有好的租售比、有好的增值预期、有好的货币预期，那这就是一个相对较好的资产价值估算。
先来说房价。
曼谷是一个典型的外向型国际化大城市，严重依赖国际市场和游客。
2019年，6500万人口的泰国迎来了3980万海外游客，那一年，曼谷房价也是达到历史高点。
2020年，疫情来临，这一年只有670万海外游客，曼谷租金和房价开始下跌。
2021年，疫情继续，这一年泰国只有40万海外游客，严重依赖海外的曼谷楼市开始大幅下跌，租金和房价同时下跌，泰铢也开始大幅下跌。
2022年，疫情尾声，这一年泰国迎来1115万海外游客，于是乎，房价开始企稳，折扣开始收回，笋盘开始消失，泰铢开始筑底上涨。
到了2023年，一切已经明朗化，预计这一年的海外游客会回升到3000万以上。
疫情过去了。
游客回归了。
机场开始排长队了。
酒吧街开始人挤人了。
大量产业转移来了。
但是，
经济恢复需要时间。
疫情创伤修复需要时间。
中国游客还没有大量回归。
产业链转移呈现结果需要时间。
所以。
在疫情期间被重创的曼谷楼市还在疗伤、康复。
还没有回到2019年活蹦乱跳的时候。
对于你来说，这正好是一个市场刚刚重启的起点，也是你的窗口期。
说个机会。
曼谷第一大开发商疫情前在核心区核心地段拿的一块地（关于地段一会放地图）。
在疫情期间开盘上市，面对被重创之下的曼谷楼市环境。
开发商做了两个选择。
一、核心地段放弃大户型高端定位，选择以中端产品入市。
二、放弃市场价，选择以低于市场20%的价格入市。
但请注意，曼谷第一大开发商，依然是品牌品质房企，依然是不错的产品，所有的配套一个不差，一共5000平米配套，游泳池健身房共享办公室观景台书吧漫步道等等，一个不落。
因为，开发商被疫情间的市场吓到了。
但，别人的困难，恰是你的机会。
关键是，你是不是有需求，如果有，这就是良机。
此刻，开发商还没有调价。
此刻，好房源还有得选。
开发商是AP，泰国第一大开发商，这是关于项目的第一个关键词。
这也是文章的缘由。
【开发商】AP (Thailand) Public Company Limited
【项目地点】素坤逸中前段帕卡隆地铁站500米处
【总套数】1323套
【项目楼层】38层
【交楼时间】2025年第二季度
【产权性质】永久产权
【交付标准】精装修
【付款节点】首付15%，2025年交房时付尾款
【价格区间】270万泰铢-420万泰铢，除以5估算人民币区间为54元-84万元
来说位置。
一句话：Phra Khanong帕卡浓地铁站500米。
不需要别的废话，这一句足以说明一切地段道理。
Phra Khanong帕卡浓地铁站。500米距离。
这是关于项目的第二第三个关键词。
所以了解曼谷、在曼谷生活的人，其实都知道，这是个好地方。
别的无须多说，不了解曼谷的再写1万字也说不清，了解的就知道，靠谱。
房价。
如下图所示。
一路之隔，路对面的项目IDEO因为是疫情之前开盘的，目前售价15万泰铢一平米。
这个团购项目ASPIRE，11万泰铢一平米。
当然，都是大开发商，但价格关系，如上图示，你体会一下，区别只是一个疫情前、一个疫情间。
上面比较完了新房，再来比较一下之前周边的项目和二手房，我再放一张图，告诉你周边其它交付项目的价格，懂行的建议自行查询比较。
2018开盘的Vertier项目，均价达到22万泰铢/平。
Room 69项目，交房已经7年，目前二手房均价18.5万泰铢/平。
2022年完工交付的The Tree sukhumvit-Rama 4，当年开盘均价是18.2万泰铢/平。
地铁口的卖到22万泰铢一平，路对面的卖到15万泰铢一平，该项目11万泰铢一平。
这几个项目的位置关系，如下图所示。
这是团购项目的价差关系，可以体会一下。
单价11万泰铢一平，人民币2万出头。
期房2025年中交房，首付只需要15%，8-10万元。
面积26平、31平等、34平等中小户型。
价格差，期房杠杆。
26平50多万元，31平70万左右。
锁定2年之后的房价、租金。
锁定后疫情时代曼谷完全恢复之下的房价、租金。
单价11万泰铢、人民币2万出头。26平、31平等中小面积。
50多万元起步，低总价。
这是项目房价的三个关键词。
有人会说，你真会忽悠，这么好的项目，你会舍得给我说，你怎么不买。
首先，抄底曼谷最好的时机是2021-2022年，不是现在，所以，我其实已经在2021年和2022年分别入手了曼谷。
另外，这个项目，在我实地考察过之后，也是果断的买了一套28号户型。
未来我也不知道，但我确定的是，我当下的这个选择，一定比2019年的曼谷楼市强（在高点），也一定比2024年强（持续恢复），这是曼谷楼市的周期决定的，顺势而为，择时很重要。
与共识者同行，与朋友们躬身，与实操者践行。
20%的价差，代表着涨幅。
4%或以上的租售比，代表着现金流。
10%以上的泰铢低位，代表着货币价格差。
都是常识，钱也不多，资产配置开胃菜，但却和曼谷深度发生关系。
永久产权，带装修，实际面积，不好吗？
提醒几句。
说了这么多，是让你来曼谷炒房吗？是让你来曼谷暴击吗？是让你来曼谷逆袭吗？
NONONO，一定不是。
如果你不打算持有周期超过5年，请不要关注这个，请绕行。
如果你打算二三年翻番爆击，请不要关注这个，请绕行。
如果你家庭净资产低于200万元，请不要关注这个，请绕行。
如果你打算用借的钱贷的钱来买，请不要关注这个，请绕行。
这就是一个普通中产家庭为了让家庭未来更美好、家庭情绪更稳定、家庭规划更安全之下的一个小小的相对优质的资产配置而已，不能为此赋以太多的考量。
关于家具和后期租赁，米宅在曼谷有自己的团队和公司，会逐步完善服务，给大家提供更安心的服务。
如果有正好有意置业曼谷。如果你也理解曼谷楼市的周期。
如果你也看好曼谷城市的未来。如果你也认同以上的逻辑。
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