首批三单获批！用时仅一个多月

11月26日，首批3只消费基础设施REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT，正式获得证监会准予注册的批复。

从公募REITs试点扩容至消费基础设施，到首批项目拿到批文，用时仅一个多月。接下来，经过签署战略配售协议、网下询价并定价、投资者认购等阶段，消费基础设施REITs即将正式面市，成为中国公募REITs（C-REITs）市场中的新成员。

消费基础设施REITs的推出，不单是资产类型的拓展，更体现出公募REITs促消费、保民生的重要使命。清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳在接受《金融时报》记者采访时表示，消费基础设施REITs市场化程度高、资产规模大，其成功发行将不仅丰富C-REITs市场的资产类型，还有利于吸引更多社会资本参与消费基础设施投资，促进消费升级、提升消费体验，逐步形成良性循环，推动C-REITs市场体系进一步完善，实现我国不动产金融循环的构建。

产品发行走上“快车道”

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”；六天后，首批4只消费基础设施REITs正式上报并获受理；11月26日，其中的3只产品率先正式获批。

一个多月时间内，在政策呵护下，消费基础设施REITs产品发行走上“快车道”。“相比公募REITs试点初期，本次首批消费基础设施REITs申报和审批进度非常高效，意味着中国公募REITs已经进入了常态化的高效运作，同时体现了主管部门对于优质项目发行的支持和对消费型基础设施REITs市场未来发展潜力的认可。”魏晨阳表示，在这期间我们也见证了各参与方、行业协会和监管部门的紧密沟通，体现了准备过程的充分和谨慎。

截至目前，首批获受理的4只产品中，嘉实物美消费REIT审核状态处于“已反馈”。从底层资产来看，嘉实物美消费REIT与其他3只产品存在一定的区别。目前已获批的3只消费基础设施REITs底层资产均为购物中心，而嘉实物美消费REIT的底层资产是以超市为主力店的社区型商业。

魏晨阳认为，嘉实物美消费REIT是保障基本民生的社区商业项目，此次其未能一同获批，仅能说明社区型商业主体试点的探索还在进一步沟通中，期待未来社区商业REITs能够更好的满足居民消费新需求。

审核要点突出三方面

“相较于C-REITs市场上存量的产权基础设施，消费基础设施的运营模式更为复杂、经营表现对于区位和运营品牌及管理能力的要求更高。”中信证券首席经济学家明明表示。具体表现为，业态更多样，且具有租户更加零散、租户流动性较大、租约到期时间分散等特点；此外，消费基础设施REITs收益率容易受到宏观环境、城市发展、消费者偏好等多种因素影响。

考虑上述特点，从各家产品申报材料的反馈意见来看，魏晨阳表示，沪深交易所针对消费基础设施REITs项目的关注要点，主要体现在底层资产运营情况、估值定价合理性以及信息披露充分性三个方面。

“除了相关条例要求的底层资产收益率、分配率、资产规模等方面外，此次申报的消费基础设施REITs，均被询问了底层资产运营稳定性及未来可持续性，如主要租户占比披露情况、未来两年到期租户及未来租户储备情况、现有竞争物业情况等。”魏晨阳说。

同时，估值定价直接影响着公募REITs产品未来发行价格和上市交易，对于其整体发展至关重要。魏晨阳表示，此次申报的消费基础设施REITs均被要求管理人结合项目历史运营情况、未来经营计划、行业政策、市场情况、可比竞品等，进一步论证估值模型中租金价格、租金增长率、出租率、折现率等重要假设参数设置合理性，并在估值参数取值中充分考虑不可抗力因素影响。

从公募REITs的招募说明书（封卷稿）来看，明明提出，3只获批产品均针对底层资产评估模型中的出租率、租金增长率等参数进行了微调，导致最终评估价值较招募说明书（草案）中的读数出现不同程度下调。例如，中金印力REIT将出租率假设由98%下调至97.75%，将固定租金增速由5%下调至3%，将提成租金增速从3%下调至2.75%。

成长性与扩募潜力受认可

消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点，这也是此次率先闯关成功的3只产品共同点所在。

“3单项目分别位于青岛、杭州、长沙三个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显；从底层资产情况来看，3单项目底层资产运营时间基本处于6-10年，项目较为成熟，且多年来业绩表现较为稳健，依托合理的租户结构和成熟的会员体系形成了较为稳定的业绩增长基座。”瑞思研究院分析表示。

此外，从企业端来看，3单项目原始权益人均属于实力雄厚、储备资产丰富、运管经验充足的商业机构。“中国金茂、华润置地及印力集团均在商业地产领域深耕多年，具有较强的运营管理能力，同时其旗下资产类型也十分丰富，遍布各能级城市，也为后续资产的扩募奠定一定的基础。”魏晨阳表示。

业内看好市场发展前景

此次获批通过的3单消费基础设施REITs底层资产评估规模共计约130亿元。据瑞思研究院估算，目前我国商业地产中，满足监管部门对于合规性与收益水平要求的百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目等基础设施，皆可作为潜在REITs底层资产，粗略估计消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上。

“我国消费基础设施资产规模庞大、市场化程度高、参与主体多元，持续发行REITs的潜力十足。以购物中心为例，据不完全统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5000家，体量超过5亿平方米。从海外成熟REITs市场发展经验来看，商业REITs占比均超过20%（按市值），消费基础设施REITs有望成为C-REITs市场占比前列的资产类型之一。”魏晨阳说。

“公募REITs是盘活商业地产存量、打通'融、投、管、退’全链条的重要方式。”东北证券固收分析师陈康认为，在“促内需”背景下，消费基础设施REITs不仅有助于REITs市场的多样性，亦有利于核心消费类核心资产加速盘活和周转，促进不动产资管领域从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变。

“当前购物中心类消费基础设施REITs已获批，期待未来进一步扩容至商业办公领域。”在魏晨阳看来，消费基础设施REITs对于管理人运营管理能力要求较高，其发展有利于加快推动我国不动产资管时代进行，推动消费基础设施高质量发展。

来源：金融时报客户端