高层住宅会不会变成贫民窟，看看美国的案例

大家好，我是在旅途当中用手机写文章的老李。

关于高层住宅楼会不会变成贫民窟，我们大概是可以参考先进国家的案例。从中看到未来的走向。

首先，美国也是有高层住宅楼的。一般来说，这些高层住宅都是属于coop的。这里我们要提一下，美国的公寓大致分为两种：condo（康斗）和coop（合作公寓）。

这二者的区别主要是关于所有权（产权），合作公寓是所有参与者出资组成一个公司，由这个公司来持有房子的产权，参与者按照出资比例来持有公司的股份；康斗是一种比较松散的形式，屋主是有产权的。康斗的售价一般来说比合作公寓高，租售更为灵活，每个月的税费相对比较低；合作公寓价格比康斗低，转租或者转让一般需要管理委员会的批准，每个月的税费相对更高。

先说结论吧，经济繁荣的社区的公寓往往会得到很好的维护，并且租金很高，完全不用我们担心；经济衰败的社区的公寓，以及政府用来安置穷人的公寓（美国华人称之为政府楼）一般维护得很差，设施老旧甚至是破败，而且不安全。也就是说高层住宅楼的命运取决于当地的经济和人口。

结论说完了，我们来看一些真实案例。

我曾经去过纽约长岛的一个政府楼，那里安置了大量贫困的黑人。居民长期拖欠水电费，大部分家里都没有水没有电。当地政府在公共区域设置了一个免费的水龙头，给这些勉强生活的人民留下了一点尊严。

Huron Place Apartments

俄亥俄州东北部坐落在美国著名的铁锈带。铁锈带是美国曾经的经济引擎，以重工业创造了巨量的工业产值和大量的工作岗位。随着美国经济转型，此地的传统重工业逐渐没落了。想走而且走得掉的人都离开了，落下的是那些弱势群体。我曾经在铁锈带住过1年多，自己在贫民区走访过，体验到了这里和美国其它繁华都市的巨大差异，仿佛如第三世界一般。

上面这栋公寓楼有254个单位，就坐落在俄亥俄州东北部。在优质雇主和劳动力流失的历史背景下，当地的房产公司使用一种复杂的公司组织方式持有了这个高层公寓楼，作为公租房（政府楼）对外出租。由于能够付房租的房客越来越少，该公寓的管理公司也随之放弃了管理。

房子的问题越来越多，漏水，玻璃破损，断电等等，进一步加速了本就不多的租客的搬离。后来流浪汉们住了进来，占据了这里。现在这栋楼只剩下一个空壳，里面的所有设备、家具都被搬空，玻璃全部被砸，大门也被拆掉。附近的人来这里非法倾倒垃圾，焚烧汽车等等，令附近居民头疼万分。

由于房东公司的组织方式很复杂，当地政府也没有办法追讨他欠下的100多万美元地税。从当地治安的角度来考虑，当地本来就不富裕的地方财政可能还需要花费大约190万美元来拆除这栋废楼。

如果你有机会去铁锈带看看的话，你会发现有很多空置且破败的大楼，无人居住，经济拮据的当地政府也无力管理。算了，我并不建议你去铁锈带，因为那边的治安普遍很差。

其实不光是高层住宅，经济衰退的城市的基础设施破败是普遍的，就算是财力雄厚的美国也无力承担。

纽约州Troy市的Taylor Apartments（政府楼）长期空置，拖到2022年才确定会被拆除重建。

一处废弃的火车站，位于纽约州布法罗市。

最值得注意的一个案例放在最后，那就是底特律的Lee Plaza。这栋17层的巨大建筑于1927年盛大开业，是一个集酒店、豪华公寓、美容院、托儿所等等于一体的高端地产项目。

1900年底特律还没进入美国大城市的前10名，但是1910年1920年该市重工业崛起，人口翻了一番。很多人转行做了房地产，以应对该市庞大的住房需求。其中就包括这个项目的创始人Ralph T. Lee，他改行之前是一个雕刻师。在20年间，他积累了大量的财富，盖了超过30栋公寓楼，而且这些公寓楼都能很快租磬。

Lee Plaza是他的巅峰之作，对标的是纽约第五大道的雄伟建筑。要知道，第五大道那些建筑都已经历经百年但依旧如新，由于当地经济经久不衰，因此这些建筑依然处于很好的状态之下。Lee Plaza就没有这么好命了，随着创始人的资金链断裂以及一系列的缠讼迅速走向了衰落。

当一个城市的经济往下走的时候，人们都忙于争抢剩下的那一点价值，不会去在乎那些曾经辉煌的建筑。Lee Plaza一次又一次被破坏，逐渐破败不堪，随着底特律的衰落一起沉沦了。

或许事情就是这样，当喧嚣结束之后，一切都会回归本源。房地产需要经济和人口作为支撑，失去支撑就会走下坡路。

Refs:

1. https://www.ideastream.org/programs/ideas/abandoned-apartment-tower-in-east-cleveland-could-cost-2-million-to-demolish

2. https://www.troyrecord.com/2022/06/27/city-of-troy-and-troy-housing-authority-to-demolish-vacant-taylor-apartment-buildings/

3. https://www.abandonedamerica.us/lee-plaza-hotel

4. https://www.islandernews.com/lee-plaza-hotel-detroit-michigan-usa/image_2d80edb6-e8a5-11eb-ab02-0b158d057266.html