《民法典》：房屋买卖合同守约方不及时行使解除权，解除权消灭

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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除权系形成权，可因合同一方的意思表示而使合同关系变更或消灭。因此，给解除权以除斥期间的限制，防止权利人怠于行使权利，防止法律关系长期处于不稳定状态，很有必要。

 

《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

 

1、约定的解除权行使期限

 

私法自治，合同双方当事人可以对解除权的行使期限进行约定。只要该约定系当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，没有违反公序良俗，该约定即为有效，双方均应遵守。

 

2、法定的解除权行使期限

 

没有约定，且没有特别法规定的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，解除权消灭。这里的一年为不变期间，不适应中止、中断的规定。

 

3、合理的催告期

 

解除权人知道或者应当知道解除事由之后，经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权消灭。这里的“合理期限”应当由法官基于交易惯例和诚信原则自由裁量。

 

需要注意的是，房屋买卖合同的一方当事人构成根本违约，守约方享有合同解除权的，此合同解除权并非只因除斥期间的经过而消灭，还会因违约方的履行而消灭。比如，房屋买受人未按约付款超过合同约定的宽限期的，房屋出卖人享有合同解除权，但是在房屋出卖人行使合同解除权之前，房屋买受人支付了应付房款的，房屋出卖人的合同解除权即消灭，这也是鼓励交易原则的体现。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

 

 

附：醴陵建工公司与袁某刚商品房预售合同纠纷案

 

裁判要旨：解除权人不在法律规定的期限内行使解除权的，其解除权消灭。

 

案情简介：醴陵建工公司作为出卖人与买受人袁某刚签订《商品房买卖合同》，约定袁某刚购买涉案房屋，总金额819450元，，首付款（含定金）419450元于签订合同当日支付，剩余房款400000元采用银行按揭方式支付。买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。之后，袁某刚未按约定付款。2017年3月1日，袁某刚出具《还款承诺书》，载明未付房款于2017年12月31日之前全部付清，逾期超过30天，醴陵建工公司可将该套房屋另售他人。2017年3月16日，办理了预告登记和交房手续。2018年1月1日，醴陵农商银行和醴陵建工公司签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定， 醴陵建工公司为业主向醴陵农商银行按揭贷款提供保证。2018年11月12日，因袁某刚未按《还款承诺书》的约定付款，醴陵建工公司起诉请求袁某刚支付购房款266998元及违约金84371.37元。袁某刚和醴陵建工公司诉讼中达成调解：袁某刚分期支付，即2018年12月31日前支付6964.38元、2019年3月1日前支付16998元、2019年10月1日前支付130000元，剩余120000元在2019年12月31日前付清，如袁某刚未依约定按时足额还款，则醴陵建工公司有权就剩余全部欠款向法院申请强制执行。事后，袁某刚没有履行上述民事调解书确定的内容，亦未向醴陵农商银行偿还房屋贷款，醴陵农商银行遂从醴陵建工公司在醴陵农商银行开具的账户中，扣除袁某刚欠付的贷款金额。2021年7月，醴陵建工公司起诉至法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，案涉房产已由江西省泰和县人民法院及醴陵市人民法院分别于2018年11月9日、2018年11月13日查封。

 

裁判观点【案号：湖南省株洲市中级人民法院（2021）湘02民终2321号】根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同编号9000026900，约定了买受人袁某刚如未按本合同规定的时间付款，逾期超过叁拾日，出卖人醴陵建工公司有权解除合同。本案中，袁某刚因未按约偿还购房款和醴陵建工公司垫付其欠付的银行月供，醴陵建工公司于2018年11月12日向原审法院提起诉讼，双方就偿还购房款等事宜达成了调解协议并已进入法院执行程序。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。从本案查明的事实来看，醴陵建工公司提出解除与袁某刚的《商品房买卖合同》，已超过法律规定的期间，醴陵建工公司的解除权已消灭，无权解除合同。