购买不满五年的经济适用房，不得排除执行

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案外人购买不满五年的经济适用房，买卖标的“不满五年的经济适用房”系二手房，因此案外人只有完全符合《执行异议复议规定》第28条的规定才能够排除普通金钱债权人的执行。《执行异议复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于该规定的四个要件，需重点考察第一个要件和第四个要件：合同是否有效？买受人是否有过错？我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于执行异议的文章，其中对《执行异议复议规定》第28条的每个法律要件都做了详细分析，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

一、合同无效

（一）不满五年的经济适用房不得上市交易的规定

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》【国发〔2007〕24号】“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”

《经济适用住房管理办法》【建住房〔2007〕258号】第三十条第二款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”

（二）购买不满五年经济适用房合同效力的不同裁判观点

1、合同无效的裁判观点

（1）海南省高级人民法院（2019）琼民申1835号民事裁定认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。涉案房屋至今尚未取得产权证，故李某与麦某国签订的《房屋转让协议》不符合上述规定的经济适用房上市交易须购买满5年的条件，二审判决据此认定李某与麦某国签订的《房屋转让协议》无效并无不当。

（2）江苏省高级人民法院（2019）苏民再362号民事判决认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。涉案房屋系经济适用房，五年之内不得直接上市交易，故双方签订的房屋买卖合同无效。

（3）江苏省高级人民法院（2018）苏民申6173号民事裁定认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”国务院和住建部等部门发布的“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”等关于经济适用住房申购、转让的规定，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。本案中，涉案房屋系蒲某辰作为住房困难户在拆迁中申购的经济适用房，蒲某辰于2011年7月购得涉案房屋，沈某宇代理蒲某辰于2014年3月24日与陶某签订涉案房屋买卖合同时尚不满五年。二审判决认定该房屋买卖合同违反社会公共利益，应属无效，有事实和法律依据。

（4）黑龙江省高级人民法院（2014）黑高民申二字第117号民事裁定认为，依据建设部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条第一款关于“经济适用住房购房人拥有有限产权。”及第二款关于“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的规定，诉争房屋在取得产权证的5年内不准予上市交易。林业局集资建的住宅楼是为了解决职工的住房困难问题，购买对象也是林业局职工。张某颖作为林业局职工擅自以自己名义为非单位职工购买集资房，不但违反了法律和国务院有关部门规章的规定，也妨碍了单位其他职工购买集资房，损害了社会公共利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，李某序与张某颖之间的房屋购买资格的转让协议属无效协议。

（5）山东省枣庄市中级人民法院（2023）鲁04民申25号民事裁定认为，住房和城乡建设部等部门发布的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据该管理办法第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”据此，经济适用房不同于普通商品房，具有社会福利和保障性质，是面向城镇住房困难家庭供应的政策性保障住房。对于购买人购房资格及房屋转让条件有严格的限制，无论是没有购房资格的人以他人名义购买还是直接转卖经济适用房，不仅会扰乱国家对于保障性住房的监管秩序，而且也损害了其他符合条件购房户的合法权益，客观上损害了社会公共利益，应给予否定性评价。本案周某成没有获得购买经济适用房资格，其主张与孙某宝达成的购买涉案住房的协议，并非一般的房屋买卖合同，损害了其他有经济适用房购房资格的购房户的民事权益，也扰乱了经济适用房购房秩序，应属无效，无效协议自始无效，因此，原判确认周某成主张的与孙某宝达成的购房协议无效，判决驳回周某成的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条及《最高人民法院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定。

（6）北京市第一中级人民法院（2022）京01民终6231号民事判决认为，涉案房屋为经济适用住房，经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。经审核公示通过的家庭按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。根据《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，季某芬、药某与许某亮签订《房屋买卖合同书》，交易在限制期内的经济适用住房，而并未申请政府回购，该行为违反了经济适用住房的相关规定，损害了等待轮候的住房困难家庭的利益，有损社会公共利益，上述《房屋买卖合同书》应属无效。

（7）甘肃省平凉市中级人民法院（2022）甘08民终1240号民事判决认为，《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”《平凉市经济适用房管理实施办法》第三十七条规定：“经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证五年内不得转让、出租或赠与；五年后，经补办土地登记，方可上市交易；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房差价的一定比例向当地政府财政部门缴纳收益。”本案涉案房屋是具有保障性质的政策性住房，温某秀购买的涉案房产后，在不满足经济适用房上市交易的情况下，将涉案房屋出售给李某，双方签订的《售房协议》违反了法律禁止性规定，属于无效合同。

（8）北京市第一中级人民法院（2021）京01民终2585号民事判决认为，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因杨爱敏与纪聪聪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋契税缴纳不足5年，仍处于限制交易期内，且当事人未申请政府回购，故该买卖行为违反了经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，一审法院依职权确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为无效合同的处理正确，本院予以确认。

（9）江苏省南京市中级人民法院（2021）苏01民终328号民事判决认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。由此，经济适用住房具有一定社会公共利益的属性。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。据此可以认定，保障型经济适用房，如果当事人在5年内进行买卖，则其买卖合同应当认定无效。

2、合同有效的裁判观点

（1）山西省高级人民法院（2021）晋民申2408号民事裁定认为，再审申请人在原审中主张，依据建住房（2007）258号经济适用住房管理办法第30条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。再审申请人在再审申请中主张，参照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用房管理办法》的规定，被申请人（曹某某）并不具备购买经济适用房资格，如认定该购房协议有效，将损害国家利益和其他符合购买经济适用房资格的广大低收入群众权益。该办法第二条表明，该办法所指经济适用房，系限定套型面积和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。依据该办法第30条规定，购房者在经过一定年限后，可以上市交易。本案再审申请人（张某某）系1996年11月26日购买案涉房产，于2000年10月30日张某某与曹某某签订购房协议，张某某自愿将涉案房屋转让给曹某某，第二日曹某某将76000元的购房款支付，被申请人使用至今，且没有证据证明再审申请人对案涉房屋主张过权利，张某某将案涉房屋转让与他人系对自己权利的处分，从该购房协议签订至今，远远超过该住房管理办法设定的限制；本案中，再审申请人并未提供该购房协议无效的具体法律条文依据，其所称转让案涉房屋损害国家利益和他人权益的理由不足，故对再审申请人所称购房协议无效的主张，本院无法支持。

（2）湖南省高级人民法院（2020）湘民申1003号民事裁定认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”。该规定的内容，实质是要求政府相应职能部门针对经济适用住房有限产权人转让房产必须严格执行购买满5年再上市交易的规定，意见并未涉及经济适用住房有限产权人转让行为的效力的问题。涉案《住房转让协议》虽是在刘某燕拥有有限产权未满5年的期限内所签订，但双方约定“待刘某燕办好产权手续后依法过户至张某花名下”，具有在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的意思表示，符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》关于“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”规定的精神。本案中，刘某燕未举证证明经济适用房所有者郴州市工商行政管理局要求同等价格优先购买，即便郴州市工商行政管理局行使同等价格优先购买权，亦与合同效力无关。鉴于《住房转让协议》系双方真实意思表示，是在平等、自愿的基础上签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，可以认定该合同有效。原一、二审判决对刘某燕请求确认《住房转让协议》无效不予支持，并无不当。

（3）四川省高级人民法院（2015）川民申字第1042号民事裁定认为，国务院国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。该规定是对市场准入的限制，应当认定为管理性强制规定。最后，按照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李某虎与被申请人韦某华双方签订《合同》时，房屋尚在修建中，该合同的实质是对集资建房资格的转让，是一种权利的转让，而并非房屋所有权的转让。在我国法律、行政法规未对转让购房资格问题做强制性规定，法律未明确禁止的情况下，双方当事人在平等协商签订的《合同》不违反法律强制性规定和公序良俗，是双方真实意思表示，故该《合同》合法有效。

（4）湖北省武汉市中级人民法院（2022）鄂01民终10016号民事判决认为，《房屋出售书》虽不符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，但该规定属于管理性规定而非效力性强制性规定，不影响合同效力。

（5）山西省运城市中级人民法院（2021）晋08民终2320号民事判决认为，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。该办法是由国务院所属职能部门制定的部门规章。政府虽然通过部门规章对经济适用房的购买资格作出要求；但是，针对“购买经济适用住房不满5年即上市交易”的行为或者合同效力，法律和行政法规并无认定其无效的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李某主张本案《房屋买卖协议》无效，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。综上，本案《房屋买卖协议》应认定为有效。至于米某、杨某是否具有经济适用住房购买资格，能否通过政府审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。

（6）河南省南阳市中级人民法院（2021）豫13民终2363号民事判决认为，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”首先，该条中的“5年”明确系“购买经济适用住房满5年”，张某芝称登记满5年后方能买卖的理由缺乏法律依据。其次，《经济适用住房管理办法》系部门规章，而且该条规定为管理性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。故张某芝以该条理由主张案涉房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。

（7）河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终9589号民事判决认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”。该规定的内容，实质是要求政府相应职能部门针对经济适用住房有限产权人转让房产必须严格执行购买满5年再上市交易的规定，意见并未涉及经济适用住房有限产权人转让行为的效力的问题。本案《房屋买卖合同》虽是在韩某珍拥有有限产权未满5年的期限内所签订，但双方约定“剩余28万元在韩某珍将房产证完全过户到李某涛名下五个工作日，李某涛支付给韩某珍”，具有在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的意思表示，并不违反上述规定的精神。且韩某珍、李某涛对案涉《房屋买卖合同》的真实性并无异议，应为双方真实意思表示，韩某珍未提供其他充分有效证据证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的其他情形，结合案涉房屋在韩某珍起诉时已满5年期限，符合上市交易条件，且李某涛已实际居住至今的事实，本院认为该《房屋买卖合同》为有效合同。

（三）我的观点：合同无效

《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》【国发〔2007〕24号】系行政法规，违反该规定中关于经济适用房五年内不得转让的强制性规定是否无效？是否因“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”而“有效”？是否又因“违背公序良俗”而无效？似乎还是很难判断。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则司法解释》）第十六条规定：“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；(五)法律、司法解释规定的其他情形。法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。”第十七条规定：“合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效：（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格尊严等违背善良风俗的。人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。”

根据《民法典合同编通则司法解释》第十六条第一款第一项的规定，“强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”的，违反该强制性规定不会导致合同无效。那么：经济适用房关乎社会弱势群体的基本生存保障，可以认为经济适用房制度关乎社会公共秩序（公序），但是买卖某一套不满五年的经济适用房是否因“对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”而不被认定为合同无效呢？

买卖不满五年的经济适用房的合同是否又因符合《民法典合同编通则司法解释》第十七条第一款第二项之规定（合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的）而无效？

有效，无效，有效，但书又但书，好像很难判断。

我在《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》第212页至第213页找到了一段话：“在当事人所购房屋为政策性保障住房时，如果认为借名购房协议仍可发生合同法上的效力就可能诱发当事人通过借名购房的方式来规避政府对保障性住房进行的管理，从而导致政府提供保障性住房的目的无法实现，此时人民法院也应依据《民法典》第153条第2款的规定认定借名购房协议无效。”这段内容是该书对《民法典合同编通则司法解释》第十七条解读中，在“实务问题”板块“借名购房协议效力”专题中的一段话，仔细推敲这段话我们可以得出一个结论：规避政府对保障性住房进行的管理的行为无效。而经济适用房即保障性住房，经济适用房五年内不得转让的规定即政府对保障性住房进行的管理的重要规定，违反此五年内不得转让的规定就会导致经济适用房实质上成为“可自由转让的商品房”，就会导致政府提供经济适用房的目的（保障弱势群体的生存权）被架空。因此，买卖不满五年的经济适用房无效。

二、买受人有过错：不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”

经济适用房五年内不得转让，任何一个房屋买受人都知道或者应当知道该规定。因此，购买不满五年的经济适用房本身即有过错，买受人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于执行异议的文章，其中关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的分析很多，也分享了很多典型案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

参考案例：

（1）河南省高级人民法院（2021）豫民终1403号民事判决认为，李某英以其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对案涉房屋享有排除执行的权利，李某英应承担举证证明责任。第二十八条赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权。第二十八条的四个要件应当同时符合，才能排除执行。案涉房屋属经济适用住房，系具有保障性质的政策性住房，根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”李某英从潘某处购买案涉房屋（经济适用房）时，潘某尚未与开发商签订《商品房买卖合同》，也未取得案涉房屋所有权，不符合经济适用住房直接上市交易的条件，李某英明知案涉房屋为经济适用住房，及潘某尚未取得案涉房屋所有权，仍与潘某签订《转让协议》购买案涉房屋，李某英对案涉房屋未办理过户登记自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李某英对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。

（2）重庆市高级人民法院（2016）渝民申1378号民事裁定认为，本案争议焦点是周某蓉是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，只有在上述四项条件同时满足的情况下，周某蓉对登记在黄某浪名下的诉争房屋提出异议方能得到人民法院的支持。根据中国建设部等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案诉争房屋属于经济适用住房，黄某浪拥有有限产权，周某蓉与黄某浪于2012年4月24日签订《买卖合同》购买该房屋时距2009年8月27日黄某浪与重庆正清物业发展有限公司签订《房屋买卖合同》购买该房屋未满5年，按照《经济适用住房管理办法》的规定不能直接上市交易。合川区人民法院因赵丽芸与黄某浪民间借贷纠纷一案于2013年5月12日受理了赵丽芸的强制执行申请，并于2014年5月16日依据该申请作出裁定书，查封了本案诉争房屋。周某蓉申请再审称黄某浪违背诚实信用原则，隐瞒诉争房屋性质，导致房屋在查封前未能办理过户。本院认为，作为完全民事行为能力人，周某蓉在购买诉争房屋过程中疏于查核该诉争房屋属于经济适用房及购房人拥有有限产权的相关规定，未尽到一般的注意义务，对诉争房屋在被查封前未能办理过户存在一定的过错，其提出的执行异议不符合上述司法解释第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于上述司法解释规定的四项条件需同时满足，因此周某蓉是否付给黄某浪诉争房屋房款16.3万元不影响一、二审法院作出周某蓉就诉争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益的判决。

（3）河南省洛阳市中级人民法院（2021）豫03民终228号民事判决认为，依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”该管理办法限制交易的规定应视为效力性强制规定。本案中，李某连于2015年1月1日与第三人代某霞签订《购房合同》，在购买经济适用房后不满五年进行转让，违反上述强制性规定，且李某连在受让时均对此情况明知，对案涉房产无法办理过户登记，自身存在过错。现该房屋登记的产权人仍为代某霞，李某连的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李某连对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对李某连上诉主张，本院不予支持。

综上，购买不满五年的经济适用房，不得排除执行。