引言：作为一个诞生于美国、成长于香港、扩张于大陆的基金管理人，基汇资本已连续三年获PERE颁发的亚洲最佳机构大奖，并在2014~2016年连续三年位列Preqin最稳定的私募地产基金管理公司之列。他是少数敢做李嘉诚交易对手的亚洲投资人，他从李嘉诚那里收购了北京盈科中心和广州西城都荟，又从SOHO中国手中买下了凌空SOHO，并代中国平台、泰康人寿等亚洲投资人在欧美市场收购了十多处地标性建筑，基汇资本的成长之路对国内的地产基金到底有哪些启示？
一、基汇资本，亚洲最佳地产投资机构？
基汇资本（Gaw Capital）成立于2005年，总部位于香港，关注全球房地产市场并专注于对大中华和其他亚太地区具有良好风险回报的困境项目进行投资，通过重新设计以及定位，将其转化为增值投资。凭借着良好的投资业绩，基汇资本已连续三年获PERE颁发的亚洲最佳机构大奖，并在2014~2016年连续三年位列Preqin最稳定的私募地产基金管理公司之列。
公司创始人吴继炜的父亲吴仲灿在1970年创办香港建生国际集团，作为一家香港的上市公司，其核心业务是面向东南亚市场进行物业、酒店投资和其他领域（金融、海运等）的投资控股。不过，吴继炜在斯坦福大学建筑专业毕业后并没有马上回港接手父亲的公司，而是就职于美国一间名为Kennedy Wilson的地产投行。1991年吴继炜相中机会以1,000万美元的低价收购了破产的罗斯福酒店，他与妻子在酒店里住了三年，期间又斥资2,400万美元对酒店进行改造，并亲身参与了每一项改造工程，从而将酒店的平均房价从收购时的20美元提升至400美元，2013年罗斯福酒店的营业额达到了4,800万美元，净利润达到1,500万美金。有了罗斯福酒店的成功经验，吴继炜于1995年在美国创办了城市置业，开始以独到的眼光收购改造许多有增值潜力的地产项目，目前城市置业已经在洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等核心城市持有了250万平尺的办公物业、7万平尺的数据中心、1,000多个酒店房间、以及2个18洞的高尔夫球场、1个滑雪场、和3个住宅改造项目。
2003年，吴继炜在香港房地产陷入低谷时瞅准时机，回流香港，并联合摩根士丹利以8.4亿港元收购上环维德广场，全楼总建筑面积39.6万平尺，当时的收购价仅合2,129港元/平尺；2006年吴以26亿港元的价格将项目转手麦格里集团，从中大赚了一笔；2010年该大楼又被麦格里以43亿港元代价转手李锦记。
2005年，吴继炜说服曾在高盛工作的弟弟吴继泰合伙在香港成立基汇资本（Gaw Capital），当时基汇资本共有19个股东，包括美国美联银行（Wachovia）及美国知名地产基金管理公司Angelo, Gordon& Co.。
2006年，基汇资本开始拓展内陆市场，并找到了吴继炜的中学同学彭庆邦做执行合伙人，此前，彭庆邦在内陆已经积累了十多年的地产经验，在加入基汇前曾为第一太平戴维斯中国分公司的创始成员之一，后又出任第一太平戴维斯中国区的董事及中国投资部主管。2008年，曾在高盛及瑞士联合银行机构经纪部工作的吴继炜的妹妹吴燕安也加入基汇资本，担任资本市场主管，负责融资工作。
自2005年成立以来截至2017年二季度，基汇资本已累计融资86亿美元，管理资产130亿美元，累计发起了5支聚焦中国市场和亚太区的基汇中国基金、一支聚焦泛亚市场的酒店基金、一支越南基金、一支美国基金、一支美国共同式投资载体，以及若干独立账户。2016年一年，公司的募集资金额达到18.51亿美元，在全球完成19项交易，在15个城市收购项目，在7个城市退出项目，全年交易总额30.9亿美元；过去5年累计融资45.2亿美元，在PERE中排名第19位，在亚洲的排名则仅次于普洛斯（GLP）。
作为一家亚洲的私营地产投资基金，基汇资本是如何实现这一快速成长的？
不同于国内多数地产基金“明股实债”的投资，基汇资本做的是纯股权投资，其基金期限也比较长，前三期基金的存续期为7 2年，第四基金的存续期达到9 2年，“长钱”支持下，公司以商业地产和酒店的改造增值投资为主。
基汇资本于2005年进入中国市场，并发起了第一代基汇中国基金，主要投资于内陆一线城市的商业地产项目，如上海353广场（原东海大楼），上海新天地Shama、北京太古里、北京极栈酒店等，目前第一代基金已实现了完全退出，投资倍数在2.3~2.5倍之间，内部回报率（IRR）大约在25%至29%之间。
2007年基汇开启了第二代中国基金的募集和投资工作，受到内陆住宅开发热的影响，第二代基金也进入二三线城市进行了一系列的住宅开发投资，并成立了中国城市置业这一中国区的地产开发平台，其操盘项目包括徐州的城置国际花园城、城置·金色年华、常州的御水华庭、淮安的城置·公园龙湾、成都的丽都花园、尚豪庭等，大部分项目都是二三线城市的刚需住宅，但受政策影响，部分项目的进展并不顺利，项目进程多次被延迟。
在这样的背景下，2010年开启的第三代基金加大了在海外投资的比重，在内陆则开始探索基于合作平台的主题投资模式，如与意大利RDM集团和国内企业联合进行以佛罗伦萨奥特莱小镇为主题的商业 住宅投资，以及与维龙中国合作的物流地产投资平台。
随着后危机时代的来临，国际机构投资人重返新兴市场、并加大了地产投资力度，2013年完成募集的第四代基金获得了国际投资人的热情追捧，共获得了10.25亿美元的承诺资本，远超第三代基金3.735亿美元的规模。投资人中40%来自亚洲，30%来自北美，30%来自欧洲。第四代基金计划将80%的资本配置于大中华区，20%配置于亚太其他市场，不过，由于配置在大中华区的资本有一部分被配置在香港、澳门、台湾市场，所以，实际中，配置在内陆市场的资本约占到基金资本的一半；其投资重点则重新回到一线城市的商业地产项目上，如对北京盈科中心、上海浦汇大厦、广州西城都荟项目的收购。
而2017年4月完成募集的第五代基金，其规模进一步上升，共获得承诺资本13亿美元，另有5亿美元的跟投资本，投资者中46%来自亚洲，34%来自北美，20%来自欧洲。第五代基金除了继续把握一线城市的商业地产机会外，更加大了对运营平台的投资力度，如参与长租公寓公司湾流国际青年社区的A轮融资、及联合办公空间裸心社的B轮融资等，最新的消息是公司将以49.4亿元人民币的代价收购SOHO中国的上海凌空SOHO项目。
截至2017年二季度，基汇资本在管的四只中国基金，资本总额超过30亿美元，投资项目37个。而截至2015年底的26个项目中，住宅占25.57%，综合体占24.7%，办公楼18.99%，商场10.11%，酒店8.65%，物流7.05%，办公 商场4.94%；区域上，内陆合计占到64%，其中7.05%为物流地产项目，3.60%为佛罗伦萨小镇项目（主要位于一二线城市），一线城市占30.38%，二线城市占13.97%，三线城市占9.24%，香港占11.47%，澳门占8.4%，台北占5.75%，大中华区合计占到89.86%，其余约10%的投资分布于首尔（4.8%）、新加坡（2.99%）、东京（2.1%）。
图1 基汇中国基金的物业类型分布（2015年四季度）
图2 基汇中国基金的区域分布（2015年四季度）
不难看出，基汇资本在内陆市场虽然也曾借中国城市置业平台在二三线城市进行了一系列住宅开发投资，但由于部分项目的进展并不顺利，所以，近年来公司重新回到一线城市的商业地产投资以及优秀运营类企业的平台投资上，以充分发挥其资金期限长、并有多年海外商业地产运营经验的竞争优势。
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基汇中国的典型项目
上海353广场
353广场位于上海南京路步行街，曾是全国最繁荣的商业大街，其中的东海大楼是上世纪30年代上海最为繁华和忙碌的大厦，但在90年代时，东海大楼逐渐失去了往日的繁华与潮流，淹没在了一群古董建筑中。2006年时，基汇资本用9亿元人民币将其买下，又斥资4亿元请海外知名设计公司参与改造装修并进行全面翻新，在保留了古典风貌的同时，用全新的设计及现代化的设施将其打造为一个时尚休闲购物广场，新广场于2008年10月正式开幕。2012年底，基汇资本将翻新后的353广场以24亿元人民币的价格转手麦格里集团和阿布扎比投资局领衔的海外财团，获利11亿。
上海新天地Shama
2006年3月基汇资本以6.6亿元人民币的代价收购了瑞安集团翠湖天地项目中的一幢住宅楼，将其改造为莎玛（Shama）在内陆的首个服务式公寓“Shama Lux新天地”，2008年3月基汇资本以人民币9亿元的价格将新天地Shama出售给韩国未来资产，仅用两年时间就实现了溢价退出。
北京Hotel G
2006年9月基汇资本在北京购入一栋9层高的乙级办公楼，将其改造为110个房间的豪华精品酒店Hotel G（极栈酒店）。酒店的整体设计灵感为六十年代怀旧的好莱坞风格，从外面看有点像魔幻城堡。入口及外立面的设计均别具匠心，采用别出心裁的茄紫色调，到了夜晚就可以通过客房窗口看到色彩斑斓的灯光，每个房间的灯光可以由房客自行调节。该项目曾多次获奖，为基汇资本赢得了在内陆市场的好口碑，目前已成功退出。
北京太古里
2007年，基汇资本联合太古地产，合资48亿元收购北京国峰置业的“新三里屯项目”（如今的太古里），2008年太古里南区开业，2010年太古里北区开业，2013年太古里估值102亿港元，2014年2月太古地产买下基汇资本的20%股权，从而使基汇资本成功退出太古里项目。
佛罗伦萨奥特莱小镇
基汇中国第三代基金于2012年入股由意大利RDM集团、Waitex Group、以及另一家机构投资人组成的佛罗伦萨小镇奥特莱投资平台，其中RDM集团为意大利高端零售品集团。此后五年间该平台在天津、上海、广州、武汉、成都、香港开发了六家奥特莱斯，2017年11月该平台将天津和上海的奥莱项目出售给ERES亚太基金II-中国奥特莱斯基金，成为该基金的种子项目，11月该基金完成首轮关账，共获得募集资金5.5亿美元。该基金由TH Real Estate担任基金经理，由RDM集团负责资产管理，获得了安联不动产、TIAA General Account的认购，而基汇中国第五代基金也作为LP投资了该基金，并担任ERES II的共同募资者和咨询顾问。
广州西城都荟
2013年基汇资本联合摩根士丹利房地产基金出资4.736亿美元（人民币25.78亿元）完成了对广州荔湾区西城都荟项目的收购，这一楼盘的卖方是和记黄埔和长江实业，其中住宅部分在2011年开盘后即销售一空，但商业部分直到2012年底出租率也只有75%。据了解，西城都荟为四层商场，面积8.8万平米，据此计算，每平方的收购价约人民币2.9万元。基汇接手两年后，商场出租率大幅提升到94%，营业额提升50%，2017年4月基汇资本将西城都荟项目以人民币40.65亿元的价格出售给香港领展投资信托基金，赚进15亿元。
北京盈科中心
2014年4月，电讯盈科（00008.HK）和盈大地产（00432.HK）联合公告，英属维尔京群岛注册的公司Vinter Star Limited（基汇资本旗下基金所投资的一家公司）与之达成协议，后者将买下北京盈科中心，成交金额9.28亿美元（72亿港元）。用于买下北京盈科中心的9.28亿美元并非都出自基汇第四代基金，还配有银行的融资和其他投资者的共同投资，但基汇资本是项目的领投方和后续项目的管理方。
北京盈科中心位于北京市中心，物业由1座商业及住宅综合体、2座办公大楼、2座服务式公寓及1个购物中心组成，总楼面面积21.27万平方米，总可出租面积约17万平方米。由此推算的收购单价约为每平米3.38万元，作为三环里的项目，这个价格还是比较低的。之所以被低价出售，主要是由于太平洋百货和IBM离开后，盈科中心的商业部分几乎是空的——数据显示，截至2013年底，盈科中心整体的出租率仅为59%，收益为2.36亿港元，相比2012年的2.6亿港元和2011年的2.4亿港元略有下滑。
收购后，基汇资产管理团队就开始着手对项目进行改造，并打破了盈科中心原有裙楼为单一巨大整体的构局，而将其区隔为8个结合体验式商业零售和创意办公空间的“mini block”——捌坊，围绕“迷你社区”的概念，打造传统及创意两种风格迥异的办公空间，并辅以体验式商业零售、餐厅、服务式公寓、商业配套设施、屋顶花园、户外广场等。接手三年后，盈科中心零售空间的出租率从15%提高到75%，总租金增长了50%。2017年北京盈科中心获2017亚洲国际房地产大奖最佳改造建筑金奖。
裸心社
2016年11月，基汇资本参与国内的联合办公空间领军企业裸心社的B轮融资。裸心集团于2007年成立，以酒店业起家，2015年11月进军联合办公空间领域，一年间在上海中心区域开设了8家裸心社：遍及新天地、徐汇（湖南路及复兴路）、商业街（南京路）、金融区（世纪大道）、交通枢纽（虹桥天地）、静安和古北。基汇资本的此次投资将帮助裸心社加速区域扩张并丰富其投资项目的资源，裸心社将在中国、香港、新加坡及其他东南亚主要城市增开24-30个项目（开发总面积约150,000平方米，社员数将达到30,000人）。
湾流国际青年社区
2015年成立的湾流国际青年社区，已在上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、香港这7个城市投资了40个社区，致力在一线城市打造优良且适价的公寓，满足刚毕业大学生和年轻白领日益增加的住房需求，计划在2019年前开业并管理8万套公寓。2017年9月基汇资本参与湾流国际A轮融资，此轮共融资4亿元，使湾流国际的总估值达到人民币20亿元。
上海凌空SOHO
2017年10月，基汇资本与SOHO中国达成协议，以总价值49.44亿元（29.5亿人民币 承债19.9亿）买下上海虹桥凌空SOHO项目。项目总建筑面积128,175平米，其中，办公区103,014平米，商业区25,161平米，合单价3.86万/平米。2016年凌空SOHO的租金收入为1.43亿元，2017年上半年为9,000万元，此次收购的毛租金回报率约为3.6%。
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除了基汇中国基金，基汇在亚太市场还有一只酒店基金和一只越南基金。
酒店基金主要锁定香港、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等相对成熟市场，挖掘那些地理位置优越却未能充分发挥商机的高品质酒店类资产的升值空间，奉行收购改造的增值策略。目前在酒店基金旗下共有三个项目，分别是澳大利亚珀斯的学生公寓项目、南太平洋波拉波拉岛的四季酒店项目，以及联合基汇中国基金投资的新加坡G酒店项目。
而越南基金则是在2015年才正式成立的，此前主要是透过第三代中国基金在胡志明市投资了一个综合开发项目，并使用自有资金与当地合作伙伴NP Capital及腾飞集团合作在胡志明市投资了一个商业综合体开发项目。2015年基汇与NP Capital合作设立越南基金后，即，以1.06亿美元的代价从Indochina Land Holdings 2 Ltd.手中收购了4个越南项目，包括胡志明市的一处综合体项目、河内的一处综合体项目，以及岘港的一处住宅和一处酒店项目。
近年来，基汇更成功拓展了欧美市场。基汇资本起家于美国，早在1991年就收购了罗斯福酒店、1995年成立了美国城市置业公司。近年来受到中国、韩国等亚洲投资人海外不动产配置需求增加的影响，公司于2011年成立了一个共同投资式的投资载体（Investment Club），代表亚洲投资人投资于美国西海岸和其他大都会城市的物业资产；2013年又成立了Gaw Capital Partners USA (GCP USA)以更完善的架构在美国市场提供独立账户直接投资及私募房地产基金管理服务，并聘请新泽西州公共养老基金首席投资官Timothy Walsh出任Gaw Capital USA的首席运营官。到2017年中期，城市置业和Gaw Capital USA已合计管理了27亿美元的资产，其中，Gaw Capital USA管理资本4.25亿美元，投资项目19个，包括一个1.1亿美元的共同投资式产品US Fund I，和一支3.15亿美元的私募地产基金US Fund II，两个产品均专注于创意办公和精品酒店项目，通过重新定位以及改造来达到房地产增值的目的。截至2015年底，美国基金的15个项目、2.45亿美元的投资中，办公楼占53.06%，酒店占41.85%，其余为综合体项目；其中，Fund II投资了12个项目，已从9个项目中退出，权益乘数2倍，内部收益率达到35%。
图3 美国基金的物业类型分布（2015年底）
不过，与美国基金相比，基汇资本在海外业务中更引人注目的是它的独立账户直接投资服务。自2010年起，基汇资本开始为投资人提供全球独立账户的直接投资服务，即，由基汇资本代表亚洲投资人投资于欧美的成熟物业，其中，权益资本大部分来自客户的独立账户，并由客户自主进行投资决策，但由基汇资本代其搜寻项目，主导收购过程和尽职调查，并在此类交易中提供债务融资安排与物业收购后的资产管理服务；有时，基汇资本也会参与项目跟投。
为此，公司继2013年成立Gaw Capital USA后，又在2014年成立了Gaw Capital UK，主要在英国和精选的欧洲国家提供独立账户的直接投资、投资咨询和资产管理服务，到2015年底已管理了9个项目、共30亿美元的资产。而截至2017年中期，基汇资本管理的独立账户达到15个，其中不乏多个知名的地标项目。
如2010年，基汇资本就代表韩国企业投资人组成的财团以3.33亿美元的代价收购了旧金山333 Market Street；2011年又代表韩国机构投资人收购了芝加哥Three First National Plaza；2012年代表韩国财团收购了伦敦的Vinter’s Place，该项目于2015年以58%的溢价退出，年化收益率IRR达到17.7%；2013年基汇资本协助中国平安以2.6亿英镑收购了伦敦劳埃德大厦（LIoyd’s Building），成为中国保险资金海外不动产投资的第一单；同年基汇代表韩国投资人收购了伦敦帕丁顿区的Waterside House以及美国硅谷的Cupertino Gateway项目，硅谷项目已整租给苹果集团使用，并于2015年以1.65亿美元售出，贡献了40%的IRR；2014年基汇又代表韩国教师信用合作社及其他投资人以1.91亿英镑的代价从贝莱德（Blackrock）手中收购了伦敦的Exchange Tower；2015年1月再次协助中国平安以3.3亿英镑的价格收购了伦敦一地标性建筑Tower Place，这是基汇资本代表亚洲客户在伦敦收购的第七个项目；同年基汇联合泰康人寿共同出资2亿英镑收购伦敦金融城的Milton Gate。2015年，基汇资本还联合建生国际斥资9.38亿美元（含承债部分）收购了香港地标洲际酒店，其中，建生国际出资5,100万美元占10%股权，其余90%的权益资本都来自基汇资本，此后公司计划用18个月时间对酒店进行翻新，2017年建生国际以1.18亿美元代价增持洲际酒店20%权益。2015年基汇还代表投资人以6.21亿美元的代价收购了西雅图76层高的哥伦比亚中心；以5亿英镑收购了伦敦白金汉宫路123-151号的大型商业楼，并计划将123和151号内部相连的物业重整扩建，以增加该区域紧缺的商办物业供给。
不过，不同于基汇资本旗下基金的增值投资策略，其独立账户直接投资服务的目标资产大多为成熟市场的核心物业，以满足其背后机构投资人的稳健投资要求，通常物业的出租率都在95%以上，租金回报率则在5%左右，多数项目由基汇的资产管理团队负责后续的项目管理，有时基汇也会参与跟投并安排海外的债务融资。但总体上，作为中介机构，基汇在此类交易中，自身的收益空间十分有限，只是赚了个“辛苦钱”；不过，这些大宗交易却让他声明鹊起，并得到了众多亚洲机构投资人的认同，也为其后续基金的发起奠定了投资人基础。
那么，作为一家私营的亚洲地产基金管理公司，基汇资本凭什么能够吸引众多机构投资人的关注？
这与他的四大运营平台、境内境外的双线布局，以及和国际投行的多年合作密不可分。
（未完待续）
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