引言：作为一个诞生于美国、成长于香港、扩张于大陆的基金管理人，基汇资本已连续三年获PERE颁发的亚洲最佳机构大奖，并在2014~2016年连续三年位列Preqin最稳定的私募地产基金管理公司之列。他是少数敢做李嘉诚交易对手的亚洲投资人，它的成长之路对国内的地产基金到底有哪些启示？其背后的四大运营平台和东西方双向的资本平台到底发挥了怎样的作用？
三、成功基石：四大运营平台的搭建
基汇资本（Gaw Capital）成立于2005年，总部位于香港，关注全球房地产市场并专注于对大中华和其他亚太地区具有良好风险回报的困境项目进行投资，通过重新设计以及定位，将其转化为增值投资。凭借着良好的投资业绩，基汇资本已连续三年获PERE颁发的亚洲最佳机构大奖，并在2014~2016年连续三年位列Preqin最稳定的私募地产基金管理公司之列。
基汇资本从来不做单纯的财务投资，它通常采用深度操盘、战略增值的运作模式来进行投资，旗下有四大运营平台，分别是商业管理平台、酒店运营平台、住宅开发平台、和物流地产平台，并由此组建了一个完整的资产管理团队。
商业管理平台主要负责办公物业和零售物业的全生命周期管理，包括从最初的投资分析、市场定位、规划、设计，到中期的招租、营销，再到后续的物业管理服务。这其中，基汇资本尤其擅长创意办公空间的打造，它曾在欧美市场投资并改造了多个创意办公空间，如将Hamm啤酒工厂改造为创意办公空间Hamm’s Building，将位于波特兰的Yeon Building的7-13楼改造为创意办公空间，其他的创意办公空间改造还包括旧金山的Mission Street 1161号、EM广场、以及Mason-Ehrman Building等；此外，公司还曾将位于美国芝加哥伦道夫富尔顿区的一个仓库成功改造为一处高级会所Soho House。
基汇资本把这种创意改造的成功经验也应用到国内的项目上，如在盈科中心的改造中就打破了原有裙楼单一巨大整体的构局，将其区隔为8个结合体验式商业零售和创意办公空间的“mini block”——捌坊，围绕“迷你社区”的概念，打造传统及创意两种风格迥异的办公空间，并辅以体验式商业零售、餐厅、服务式公寓、商业配套设施、屋顶花园、户外广场等。接手三年后，零售空间的出租率已从当初的15%提高到75%，总租金增长了50%。2017年北京盈科中心获2017亚洲国际房地产大奖最佳改造建筑金奖。
图4 由仓库改造的芝加哥Soho House
基汇资本创始人吴继炜的第一桶金就来自一个酒店改造项目，也由此奠定了其在酒店投资方面的专长。公司不仅拥有自己的酒店管理团队，还推出了自己的酒店品牌G Hotel（极栈酒店），该团队尤其擅长推出设有特色餐厅的精品酒店和高端服务式公寓，目前在亚洲和美国共管理了23家酒店。除提供酒店管理服务外，酒店管理平台还积极参与项目前期的投资和尽职调查环节；其在美国更创新推出了大学城酒店平台，即，在美国10所知名学府所在地的城市开发连锁的大学城酒店，主要针对高校的会议及访客住宿需求。后来基汇又在香港推出了专为学生族群设计的共享型出租公寓，并在2016年收购了澳大利亚珀斯一栋2万平米的办公楼，计划将其改造为一处可提供500张床位的学生公寓，以满足日益增长的澳大利亚留学生需求。
在内陆市场，基汇最知名的酒店项目要属北京的Hotel G（极栈酒店）了。2006年基汇在北京购入一幢9层高的外观很丑的乙级办公楼，成功将其改造为110个房间的豪华精品酒店Hotel G。酒店整体设计灵感为六十年代怀旧的好莱坞风格，从外面看有点像魔幻城堡，入口及外立面的设计都别具匠心，采用别出心裁的茄紫色调，到了夜晚就可以通过客房窗口看到色彩斑斓的灯光，每个房间的灯光可以由房客自行调节，成功扭转了大楼灰盒子外观的弊端。该项目在2008年台湾室内设计大奖夺得商业空间的TID金奖，并获评Conde Nast Traveler杂志2009年全球最佳新开发酒店之一，为基汇资本赢得了在内陆市场的好口碑。该项目已成功退出。
图5 北京Hotel G的外观图
基汇的住宅开发平台主要是指内陆的中国城市置业平台，该平台主要在内陆二三线城市开发和管理大体量的住宅项目，参与到土地获取、设计施工、销售及市场运营、物业管理等各个环节，典型项目包括常州御水华庭项目、徐州城置国际花园城项目、徐州城置·金色年华项目、淮安城置·公园龙湾项目、成都丽都花园项目、成都尚豪庭项目、广州阳光小镇综合开发项目等，累计的总开发面积达到400多万平米。不过，由于部分项目推进过程并不顺利，出现项目进程一再延迟的情况，所以，近年来住宅开发平台的拓展较慢。
新近成立的物流地产平台是基汇资本和维龙中国独家合作的物流地产开发平台，维龙中国是内陆领先的物流地产开发商，有着200万平米的物流地产开发经验，双方合作的平台已经在全国开发及管理了逾95万方的现代物流仓储设施，构建了一个以一线城市为核心的资产组合，覆盖了物流地产的开发、租赁、管理的全生命周期。
综上，在商业地产和酒店领域独具特色的运营平台已成为基汇资本提高投资回报、获取增值收益的重要基础，不过，随着基金规模的扩张，基汇资本开始更多采用合资合作方式来搭建运营平台，如与维龙中国合作的物流地产平台；也正是出于这一目的，新近完成募集的第五代基金更加看重平台投资，包括参与长租公寓平台湾流国际青年社区的A轮融资，以及联合办公空间裸心社的B轮融资，未来，公司很可能会借这两个平台进一步拓展内陆的创意办公和长租公寓市场。
除了四大运营平台，基汇资本的另一特点就是它对东西方文化的融合和境内外双向资本平台的搭建——作为一个生在美国、长在香港、在美国创业、在内陆成长的地产基金管理人，创始人吴继炜充分发挥了其沟通和驾驭东西方双向投资平台的能力。
基汇资本之所以能够在内陆进行大量商业物业和酒店资产的投资，一个最重要的原因就是它的资金期限够长，其前三期基金的期限都达到7 2年，第四代基金则进一步延长到9 2年，这么长的资金期限是国内陆产基金难以比拟的。而公司之所以能够募集到如此“长钱”，是因为它的投资人多为境外的机构投资人，如第四代基金中，北美和欧洲的投资人就占到60%，亚洲投资人中也有相当一部分是其他国家的机构投资人。这些投资人希望能够分享中国地产市场增值的好处，以往，他们主要通过欧美地产基金的亚洲分支来进行投资，但与这些欧美地产基金相比，香港背景的基汇资本似乎更了解亚洲市场；而其在美国市场的成功投资经验又让它相对于国内的基金更容易受到境外投资机构的认同，从而搭建起一个带领海外投资人投资大中华市场的平台。
另一方面，早在上世纪90年代，基汇就已经搭建起一个美国市场的投资和资产管理团队，经过二十多年的发展，这个团队已经积累了在欧美市场丰富的投资和资产管理经验。当然，它在名气上还远不如黑石等欧美地产基金，但相近的文化背景使它更容易得到亚洲机构投资人的信赖，并为亚洲投资人提供那些大基金不愿提供的独立账户直接投资服务——由于亚洲的机构投资人更乐于直接买楼，而不是买基金，所以，他们更倾向于独立账户的直接投资；但欧美市场上那些知名的基金管理人更倾向于提供独立账户的投资管理服务，而非直接投资服务，以便赚取高额的业绩报酬收益。当然，境外的投资银行可以提供类似的项目搜寻、收购谈判、和融资安排等直接投资服务，但却不能提供后续的物业改造和资产管理服务。结果，基汇资本以其兼具东西方特色的市场定位在亚洲机构投资人的全球化配置过程中获得了一个独特的市场生存空间，至今它已经代表亚洲机构投资人收购了欧美市场的十多处地标性建筑，并为其积累了丰富的机构投资人资源。
所以，基汇资本的成功与他链接东西方市场的独特桥梁作用密不可分，它使基汇可以用海外机构投资人的“长钱”来投资中国区处于困境中的商业物业，把握新兴市场的增值机会；同时，又可以代表中国、韩国等机构投资人去欧美市场收购成熟的核心资产，赚取稳定的租金收益，实现全球化的资产配置，并在这个过程中拓展自身的投资人基础，树立国际化品牌。
除了与机构投资人的紧密合作，基汇资本平台的另一部分就是境外投行提供的财务杠杆。杠杆化收益一直是地产基金投资收益的重要组成部分，象黑石等机会型基金，项目层面的负债率通常达到80-90%水平，即使是一些核心型基金，负债率也一般在40-50%水平；这就意味着地产基金必须与商业银行、投资银行等金融机构保持良好关系，尤其是投资银行，因为基金的很多并购贷款并不符合传统商业银行的信贷要求，而只能求助于投资银行的融资支持。
而吴氏三兄妹在这方面似乎有着独特的优势。不知道是出于有意还是无意，吴氏三兄妹中有两个都曾长期就职于知名投行，吴继炜本人也在毕业后一度就职于美国的一家地产投行，也因此，基汇资本一直与各大投行都保持着良好的合作关系。如2003年吴继炜回流香港的第一个项目就是联合摩根士丹利以8.4亿港元收购了上环维德广场，2006年以26亿港元的价格将项目售出时，吴继炜和摩根士丹利都大赚了一笔；2005年基汇又再度联合摩根士丹利收购了澳门一处空置多年的23层办公大楼，2006年完成翻新工程，并成功引入友邦集团作为核心租户，到2008年将大楼整体售出时出租率已从零提高到90%以上；2013年基汇资本再度联合摩根士丹利房地产基金出资4.736亿美元（25.78亿元）从李嘉诚手里收购了广州荔湾区西城都荟项目，并成功将商业部分的出租率从75%提高到94%，2017年4月基汇将西城都荟项目以人民币40.65亿元的代价出售给香港领展投资信托基金，大摩又从中获益非浅；而2014年收购北京盈科中心的9.28亿美元也并非全都出自基汇基金，还配有银行的融资和其他投资者的共同投资。最新的消息是，2017年11月基汇资本又联合高盛在内的财团，以230亿港元的代价向领展房地产投资信托收购了香港的17座商场，共20万平米的零售空间和8,000个停车位……
不难看出，基汇资本扩张的背后有着众多外资投行的身影，这使基汇的资本杠杆和投资能力得以进一步放大。
综上，基汇资本的成功，有其作为一个诞生在美国、成长在中国的“混血”基金的先天优势，这种先天的优势使得他能够同时从东西方两个机构投资人平台上募集到长期资本；但具有相似背景的香港基金很多，多数规模都较小，而基汇能够快速成长起来更在于它的后天努力，这既表现在他对商业管理平台、酒店管理平台的耐心营建上，也表现在他对机构投资人的持续服务上。据说基汇资本代中国平安收购的第一个项目劳埃德大厦，最初是基汇自己看重的项目，并已交付了10%的定金，本来是打算找中国平安联合投资的，平安也对此表示出了浓厚的兴趣，但是项目报到保监会后，保监会表示作为险资出海的第一个项目，在所有权结构上最好简单一些，最终，基汇将该项目100%的所有权让给了平安，自己只是从中赚了一份“辛苦钱”，却从此打开了中国机构投资人的大门。
因此，不断强化的运营平台和不断加深的机构投资人信任，才是基汇成为后起之秀的关键。
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