上海，看上海买房攻略。
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。今天，我想和大家聊一聊浦东。
上海有一句谚语：”宁要浦西一张床，不要浦东一间房“，反映了上世纪九十年代上海人的普遍心态。而在三十年间，浦东经历了翻天覆地的变化，陆家嘴已成为全国人民心目中上海的代名词。
在新上海人的眼中，上海就是浦东，浦东就是上海，陆家嘴就是上海的坐标原点。
但是，平日里与上海人交流时，我发现他们仍带有一丝对浦东的不服气和不屑。对于前滩二手房成交单价超过翠湖天地，他们的一致反应是：”脑子瓦特了，傻子在买吧？“
不好意思，接手的人真的蛮多的，在更偏的张江，10万/㎡的单价都有一堆人在等着买。
以下的篇幅，我会分析一下浦东这块土地的定价逻辑，部分观点，浦西土著可能不太爱听，请轻喷。
01. 浦东新区发展现状及未来展望
1990年4月18日，中央宣布浦东大开发，浦东自此开始了三十年的开挂之路。
如果不是亲历者，很难想象，浦东从一个江边滩涂发展成今天的国际金融中心、航运中心、科创中心只用了30年时间。
图：1990年的浦东
图：2020年的浦东
回顾这30年的发展历程，让人热血沸腾。当初卖了浦西几张床，换成浦东几套房的人，晚上睡觉都会笑醒。
在这三十年里，浦东成为了全国第一个金融贸易区、出口加工区、保税区；
开设了全国第一家证券交易所、期货交易所、外资银行、外商参股中资银行、中外合资基金管理公司、外资保险公司、中外合资外贸公司、中外合资商业零售企业、中外合作办学项目。。。
展望未来，上海给浦东定的目标是——2025年GDP要破2万亿元。2018年浦东的GDP刚好达到1万亿元，七年翻番，增速要达到10%。
02. 浦东的房价被高估了吗？
我自己是浦西土著，和上海人朋友聊房产时，只要一涉及到浦东，他们的观点都很统一——浦东的房价虚高了。判断虚高的理由，我替他们提炼一下：
①.浦东的商业和浦西相比，菜得抠脚。
这么大一个区，唯一拿得出手的就是小陆家嘴-张杨路商圈，高端商场只有一个国金中心IFC。更讽刺的是，小陆家嘴-张杨路商圈把2号线三个车站的范围都包括进来了。照这个作弊的计算方法，南京西路沿线、淮海中路沿线、人民广场属于一个商圈？？
另外，浦西还有徐家汇和新虹桥-天山两大商圈可以和陆家嘴一争高下。更次一级别的，浦东只剩社区级大卖场，浦西还有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥。。。。
②.浦东人口众多，优质医疗资源严重不足
在浦东，总院级别的三甲医院只有仁济医院东院和东方医院两所，综合实力相比浦西三巨头的中山、瑞金、华山医院还有所差距。
浦西内环外区域还均匀分布着长海医院、十院、六院等综合三甲。相比之下，浦东内环外区域就医极其不便。
另外，专科三甲医院基本都在浦西。
③.浦东按环线估值，价格虚高
浦东地域广阔，内、中、外环线拉得比较开，距离市中心更远，新房和二手房的价格却并不比浦西同环线的区域便宜。
前滩、碧云在整个中环线沿线都是最贵的板块。
说实话，我曾经也是”浦东高估论“的忠实信徒，欧神的一句”浦东不适合人类居住“，深以为然。
但是，最近几年，我跑遍了全国的一二线城市，观察到了其他城市的一些楼市生态，对浦东的定价逻辑有了全新的认识。
浦东与浦西城区本身就是割裂的两个城市。
上海的本土势力很强大，在浦西城区根深蒂固，浦西楼市的定价代表着上海人的价值观——单一市中心，环线越靠内陆段越好，旧租界区域天下第一。
浦东的主人是新上海人。
浦东和北京、深圳一样，是全国人民打拼、安家的地方。
新上海人组成的家庭，刚在上海立稳脚跟，奔波于两点一线。浦西的繁华商业对于他们来说，并不是必需品，社区里有基本的超市、菜场就足矣。离公司近，上下班方便才是王道。
新上海人的父母，大部分都住在老家，房子周边有没有三甲医院，不是决定性的因素。
新上海人不少都是985、211乃至清北复交的高材生，依靠自身的教育跨越了阶级，对于后代的培养不会有任何懈怠，二梯队以上的学区房是必需品，对口菜小的房子没有居住的意义。
所以，对于新上海人来说，产业和学区是买房最看重的两样东西。
想一想那些时常被提起的“高估”地段，是不是都与这两项沾边？——前滩、张江，甚至是唐镇。
在上海，浦东提供了最多的金融和IT两大高薪产业的机会，恰好又是中小学教育的强区，很自然地成为了最吸引新上海人的行政区。
浦东楼市的定价权，在新上海人手里。
在浦东，不要用环线逻辑，哪里有高收入的工作机会和优质的教育资源，哪里就是宇宙中心。
03.浦东楼市将走向何方？
浦东这么厉害，以后房价会吊打浦西吗？
我想说，Yes and No.
浦东已经发展成熟的区域，比如陆家嘴、联洋、金桥等，未来的涨幅估计与整个上海大市同步。即使是很多人觉得便宜，适合“抄底”的塘桥，大概率不会有超额收益。
这是因为，我们不能陷入以环线论优劣的误区。评判浦东片区的价值，产业和学区两者不可缺一。虽然塘桥地理位置更优，但相比联洋、花木等，它的教育资源处于劣势地位。
其次，浦东的发展模式与浦西各城区也完全不同。
浦西是螺蛳壳里做道场的模式，如面积较小的静安区，南京西路沿线反复精雕细琢，以致于南京西路北侧、原先城市界面很破的不夜城也沾了光，变得高大上了起来。
图：不夜城CBD
浦东则是开疆拓土的模式，陆家嘴开发完了，下一个开发的是世纪大道、世博、金桥、张江、前滩....
浦东的疆域是广阔的，塘桥的翻新不知道要等到猴年马月。价值回归？不存在的。
另一方面，浦东新区的腹地孕育着很大的投资机会。
以主干道的地铁2号线分割浦东的南北。在浦东的北侧，外高桥保税区、金桥开发区占据了大量的工业用地，空地已不多。
而在浦东的南侧，却有大量的可开发空地。
上海2035新市政规划中释放的信息也很明显了——发展南浦东！
浦东新增的4个副中心里，3个位于南浦东。
目前确定性最高的就是张江科学城，根据2017-2035上海市域科技创新规划，张江科学城属于最高能级的国家科学中心。
张江已经是上海的互联网和高端制造业中心，而它目前的规模在科学城的规划中只是冰山一角，发展成熟的区域只有张江高科技园区北区，未来还将新增大量的基础设施以及就业人口。
张江中区的科学之门已经动工，由两栋320米超高层组成，将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能，并将开设大型综合商场、购物中心、特色商业及餐饮娱乐、体育设施、文化设施、医疗卫生设施等。
张江科学城南区孙桥科创园，将大力发展农业科技、基础科研、生物医药等高新技术产业。
张江科学城的住宅用地稀少，北侧2号线沿线的住宅，价格已经较高。
张江科学城南区（孙桥）南侧11号线沿线的住宅比较有性价比。
之前在附近开盘的九龙仓兰廷、新城西岸公园等售价都接近6万/㎡，即将开盘的陆家嘴锦绣御澜估计会超过6万/㎡。
在外环外卖这个价格，显示了开发商对张江科学城配套区域的一致看好。
随着以AT、华为、大疆为代表的互联网和高端制造业公司的崛起，科技类企业的薪酬竞争力不亚于金融、地产行业。
而这些都是典型的996福报企业，员工在公司周边就近置业的意愿会更强烈。
张江北区就是一个生动的例子，十多年前还是一片荒芜，属于没人要的地盘，硬生生被码农买成了房价高地。
不光是张江，其他副中心的川沙、临港新城，如果产业发展得足够成功，又能引入优质学区的话，房价一定会水涨船高。
未来的浦东，除了中央活动区的滨江沿线，分散出现多个房价高点是大概率的事件。
04.作为一个上海人想说的话
这两天，我在某著名本地论坛上看到一个贴子。大概的观点是：上海的顶级地段放在北京和深圳顶多算二流地段，因为价格上已经落后了。
我去查了查数据，还真是没法反驳。
在北京金融街，工行的一个家属楼，总价已经超过新天地的翠湖四期，面积还更小。
图：丰融园
图：翠湖天地隽荟
这个楼主虽然发帖的语气夸张了点，但好歹是在陈述事实。金融街和深圳湾，确实有不少房子，成交价达到了20万/㎡。而下面的评论清一色都是谩骂和质疑，没有任何一条是在思考这种现象背后的底层逻辑。
这是因为，上海人是个复杂的群体。他们既见多识广，又认知浅薄。
上海人出国旅游、留学的人数是最多的。而正因为如此，带来了”副作用“。相比中国的各省市，他们对美国各州以及日本都道府县可能还更熟悉一些。以至于很多上海人在面对其他各省市的同胞时有优越感，“除了上海都是乡窝头”。在他们眼中，新上海人占多数的浦东，只是又一个“乡下“罢了。
上海人总以为自己的思考方式是最先进的，所以，不愿意也不想去理解其他人的想法。
在日常生活、职场中，甚至是在投资领域，改变这种思维定势，对我们上海人是很有帮助的。毕竟，现在的上海已经不只是上海人的上海，更是全国人民的上海。
抛开偏见，从重新审视浦东的房价开始。
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