介于最近不少同学们咨询我关于买房的意见，身边也渐渐有不少同年纪的同事和同学准备结婚，买了或者正准备买房子，所以决定就我自己最近购买房子亲历亲闻的一些问题，以及从事这个行业3年来的一些经验，暂时冒充一下所谓的“专业人士”，为大家提供一些参考意见，欢迎拍砖探讨。（如果除了我写到的还有其他疑问，可以留言，我会尽量尽我所能补充解答~另外，这篇文章适用于：毕业几年想买房子的诸位，不欢迎愤青、五毛、纯投资投机主义者！！！！）
貌似大家也都到了立业成家时候了，希望大家都能有一个称心如意的归宿吧^_^，各种意义上的~呵呵
闲话少说！进入正题：
1、关于房价
大家基本上打电话来第一个问题基本都是“现在买房合适么？”相关衍生出来的问题还有诸如：房价还会不会涨or会不会跌or会不会balabala……之类的。对此，我的意见一直是：想买就买！只要是自己住，有这个需要符合购买条件而且正好有合适的房子什么时候都是最合适的时候！
（1）关于房价究竟何去何从
我在09年的时候曾经预言房价5年内会崩盘，现在也还是这个看法，但是你甭高兴，崩盘了你也一样买不起房，为什么有这个结论之前的日志里有写，这里就不提了。我来谈谈一些对大家现在判断是否要买房更有帮助的东西和一些宏观面的研究结论，包括公司官方的看法。
第一是关于调控政策。无论是历史最严的中央“新国八条”，还是第一时间响应的“京八条”，包括现在提上日程的地方问责和限购城市扩大化，可以看出中央对这次调控的决心非常之强！因为这实际上是中央一次又一次“狼来了”之后最后一次机会，否则zf的公信力将荡然无存，所以世联地产官方对这次调控的判断是“调控至少会持续到十八大之前，后续政策的出台会根据房价走势的情况而定。”但是这个调控的效果会有么？表面上看好像是的，最近全国成交量的普遍下降好像能说明这一情况？但实际上，这终究是治标不治本的东西。“限购”和“银行贷款紧缩，利率上升”是两大真正影响市场的成交利器。但限购本身是一种对需求的抑制，是对市场规律的破坏。换句话说，就是业内普遍认为的情况：目前影响市场成交的两大主因“限购”和“贷款紧缩”都只是暂时的！市场目前只是暂时的观望，房价要是上涨幅度放缓或者持平那是给政府面子，防止它发飙弄出什么“限价销售”之类更离谱的政策，反正你记住了出什么政策倒霉的都是穷苦老板姓，卖贵了你买不起，卖便宜了你买不到，收的税越多转嫁在你身上的越多！
实际上，中国的贫富差距问题不解决，城市化进程仍在加快过程中，房价根本就不可能降下来，只是涨速快慢的问题，只是上涨地区从一线城市向二三线城市甚至三四线城市转移的问题。因为这核心是资源争夺的问题，最简单的例证：大家都知道，房价涨跌看深圳、开发企业看万科。07年调控那么狠，好，二三线城市房价翻了1倍还多。我们对城市的定义：一线北上广深，二线剩余直辖、沿海诸市加发达地区省会，三线其余省会城市，老家哈尔滨都算三线城市了，最近两年翻了差不多2倍，还在往上涨，万科最近在深圳的一个机场以北超级郊区的盘开盘卖到1万六，日光。万科都没有要降价的打算，大家还是不要天天梦想着房价下降了，该出手时就出手，免得政策再严厉一点干脆想买都买不到了。深圳就是个杯具，好多户口还没有迁过来的同事，因为换工作等原因没有连续一年以上的社保现在都买不了房子了……
（2）保障性住房——简言之，这不是你的菜
政府号称今年建保障住房1000万套，以后每年都是这个数，人民欢欣鼓舞~ 试问，你家住上那月租77元的房子了么？年租100多那房子你见到了吗？！！！
我不否认保障性住房的重要性，但是现在中国建保障性住房很有问题！国外的保障性住房都在城市很核心的位置，或者至少在地铁通达的地方，但是中国现在建的呢？都在郊区！！！而且都在鸡不生蛋鸟不拉屎的郊区！！！你逼着大家耗尽家财买完房子还要买车么？！！而且目前供应明显跟不上需求，还有永远难以解决的保障住房流向非保障人群的问题，加上政府限制房价却跟不上质量监督，房子质量那叫一个触目惊心！！而且。估计你现在开始申请等轮到你的时候，你的收入反而可能够不上申请条件了……夹心层的悲剧……反正我不会去浪费那个力气申请，也不想等没影的事情。好心奉劝一句，同学们，我们都是夹心层，如果你不想天天坐几个小时公交上下班，住着可能漏水倒塌的房子，还是不要做保障房的这个美梦了……
2、关于选什么样的房子？
关于这一点，我会给大家从几个方面讲，包括几个买房比较重要的原则、选择新房还是二手、什么房子比较能够保值增值、包括购买过程中需要注意的事项等等。
（1）购买需要注意的原则
第一，切记不要冲动！！！！冲动是魔鬼啊啊啊！！！！
其实我跟的许多盘，第一次来看房就买了的人不在少数，尤其是面向80后的小户型这种比例更高。不是说这些人买了以后都后悔，但是我的意见是应该多看几次，充分了解之后再购买很重要，也比较有谈判的筹码。我们策划楼盘包装和推广其实很大程度上是利用客户的购买冲动的，尤其是样板房！很多人都是看了园林和样板房之后一冲动就买了！！！因为它实在是描绘了一个太美好的居住前景，就因为这个前景很多人一冲动就下了定金！结果神马交通不便、配套没有、周边什么垃圾场、高压线、飞机场统统抛到脑后了，回过头就骂开发商和代理商无良骗他买了房子。
你说这怨谁呢？你买个豆浆机推销员都会给你讲这个有多便捷、功能有多强大，谁会上来就跟你说我们这玩意打完豆浆不好洗啊，刀片容易生锈啊balabala……神经病么不是，自己不多个心眼问两句赖谁呀。而且，楼盘环境摆在那里，现场一般也都放着风险提示，自己想清楚别头脑发热就好了。再有就是营销的价值，比如smart，像smart那种车就真的是喜欢的人很喜欢，不喜欢的人超级不喜欢，但是喜欢的这样一群人就真的愿意为这看起来像个塑料的车花大价钱，LV这些奢侈品也是一样的，这是一个愿打一个愿挨的问题。有的时候，并不是我骗了你，而只是我利用你的虚荣、猎奇心理，心甘情愿的掏钱买了可能对你来说并不实用的东西如此而已。只不过，涉及这么大笔钱的东东毕竟不像你随手买的烟灰缸，不好用就扔在那，毕竟还是会让人相当肉痛的，所以~亲爱的们，擦亮你的双眼吧，你到底想要的是什么，想清楚先。
第二，一定要以你方便为主。
之前，小蕊童鞋咨询了我一个盘的情况，她相中的盘在龙岗，她很纠结因为她目前住在南山。
其实，如果刨除这个区升值潜力的因素，我是不会建议她去买的，很简单，如果你花了自己甚至父母一大笔积蓄买了房子，结果却还是要另外租房方便上班，那这房子买的太没有价值，当然如果你是想投资那是另一回事。但我想我们大部分人还是想买个房有个落脚的地方或者准备结婚的。
那我给大家的建议是：优先考虑选择离双方工作单位（或其中一方）比较近的地点购买！没有新房就淘二手！绝对不要因为哪个偏远地方的盘部分条件很好就头脑发热了，毕竟你还是要生活的，不是那种有闲钱一掷千金买个度假房的人囧！你要上班，因此要考虑交通成本；你要吃饭，因此要考虑周边配套；如果你打算结婚生孩子，还要考虑周边有没有学校，老人过来周边有没有医院……这是很重要的事！绝对不能图便宜就去什么偏远地方买！结果住都住不了，要是还租不出去就更不用考虑了！深圳旁边大亚湾还有卖3000、4000一平米的房子呢，我靠，连卖煎饼果子的和当保安的都去买了我OTZ……当时我那个震精啊！打死我都不会去大亚湾买房的！住不上还租不出去，还得月月还房贷！到时那才真是欲哭无泪啊
第三，个人意见，如果大家不是很在意，我其实真的比较建议大家选择二手房
这里面有几个原因：第一，新盘入伙期长。现在基本市场上大家都卖期房，很少现房卖，而通常从你买到入伙一般从几个月到一年多不等，然后你还要装修，就是说从你买到你能住进入最长差不多要2年！！但是你现在就要开始还月供了！！还月供了！！！你不肉疼么？！我肉疼！！！而二手房基本上快的话一个月你就能拿到钥匙，就算房主红本不在手，一般三个月怎么也办完了；第二，二手房更容易看出问题。通常新房上市大家卖的价格差不多，但是时间长了二手就能从价格上看出来差距了，哪个小区物业好，哪个房子经常漏水维修，哪个户型不实用等等，而且新房有时候会有开发商承诺有会所啊，有游泳池啊，园林水景不会关闭啊等等，结果等你入伙用了以后发现完全不是那么回事！二手就没有承诺兑现不兑现的问题，你支付的就是你看到的价值，多了解一下就能全盘摸清情况，放心；第三，二手装修不用那么费心。我是个超级懒人，要求也不是很高，所以我讨厌像装修这样的麻烦事，所以我喜欢精装房、二手也好，基本上换换地板，刷刷墙就可以住了，不用大搞，不像新房你还得从头到尾跟着，费心，不过倒是有利于减肥哈哈，基本上装个房子没有不累瘦的^^；第四，通常二手配套更好。新盘现在都在往郊区发展，我跟你说不要听销售员忽悠什么未来配套多好，地铁开通什么的，我们干这事通常都会拼命往好了说，但具体未来是不是真的向我们说的那么好，这个嘛有的我们也不知道。但市中心的二手有甚么直接能看到，具体应该了解什么我后面会讲；第五，二手便宜，不解释。
第四，关于房子的几个概念，什么是实用率？
一般我们买房子，大家都会先问一个问题“多大？”
其实，这个在南北方还是有一定区别的。北方人一般喜欢讲使用面积，但南方卖房子大家都是讲建筑面积的。即是，使用面积加上公摊。什么是公摊呢？就是你们这栋楼，所有的走道、电梯……所有算在国家法定建筑面积（就是所谓的计容积率建筑面积）里面，但是没人单独掏钱这部分，由买这栋楼的各户按自家购买的房子的面积摊算到你这套房子里面的面积。所以一般来说，多层会比高层好，因为公摊面积少。
说直白点，就是购买了相同面积的房子，多层那套看起来绝对会比高层那套看起来大，而且往往面积越大大小的差距越大。因为多层实用率一般在80%-85%以上，但是高层一般也就75%，有偷面积的情况也就80%。
PS：其实使用面积和实用面积也是有差别的，不要以为使用面积就是你看到的屋里的面积，那是实用面积！使用面积也就是套内面积，是把你们家墙占得面积也算了一半进来了的！
呃……其实这个是敏感话题来的……咳咳。
所谓偷面积是通过开发商钻政策的空子，多赠送给客户的一部分面积。我们公司流行一个笑话，说“你知道地狱有多少层么？”“十八层”“错，有十九层”“为什么呢？”“偷面积偷出来的呗”，这个其实是真实写照来的，深圳曾经在偷面积方面一度做得很疯狂，有一些知名品牌的开发商产品部门还有专门研究怎么偷面积的。为此，全国各地的开发商还千里迢迢慕名而来观摩学习这些“先进产品”。
后来，政府发话，你们做得太过分了！老子不发威你当我病猫呢！于是偷面积的情况才有所收敛，以前真的是有产品买一送送一层的，当然钱是摊算在里面的呵呵，不过往往就算价格会高，总体上对客户来说还是很划得来。听上去是很美好吧？但是也是有很多注意事项的哦。
其实这个地区有不同，我就说说深圳的情况吧。深圳的政策是：飘窗（就是突出的窗台，一般可以打掉外延面积）是全赠送的；阳台一般是送一半面积，但是如果阳台地面至遮盖物高度超过3米6（好像是这个数我忘了）就是全赠送的！入户花园送一半面积；楼体镂空的平台不算面积，开发商经常用这个搭板送一个房间！现在流行的做法开发商一般会在样板房和户型图上把赠送面积标出，但是知道这些原则后即使他们不标或者看二手房，你也就知道为什么有些房会看起来那么大了。
我希望大家注意的是，虽然有赠送很好，但是希望大家注意实用性哦，其实像有些做得比较好的开发商可以用这些偷来的面积，把60、70多平米的房子做成3房，非常实用的。在这里要特意提一下万科和金地，这两个公司在户型上的研究真的是已经到走火入魔的程度了，所以如果大家搞不太懂户型的事，多看这俩家的房子没差，而且他们还会在样板房告诉你怎么利用这些面积，具体的自己体会吧~~
像我们父母那辈大部分基本上都没什么物业的概念的，以前的物业干的大部分也就是大楼水堵了、停电了、暖气烧得不行了才会出现那么一下下。大部分时间，他们的忠实职责就是收物业费。
但是房地产营销做的到现在这个时代，物业真的是对你以后的生活有很大影响，尤其是我提到二手房的价格，为什么万科中海的房子保值啊？就是物业牛逼啊，管理真的是让你放心啊，你有问题真的来人给你解决啊，你投诉真会有人理你啊。豪宅一点的楼盘甚至你家楼下大堂就天天站着保安和美女管理员，你回来就微笑问好，住这样房子你心情都不一样啊！！！
龙湖的物业，保安能叫上来每个在这住的业主的名字，你回来他能帮你看一会你家的小孩，什么叫服务？这就是！
亲们~不是我做广告，但是楼盘物业的口碑真的很重要，就我所知全国来说物业口碑非常好的公司像万科、中海、金地、卓越、龙湖，物业易手的情况都是非常少的，而且价格都会比同期的其他楼盘高很多，这就是物业的价值。
（2）关于新房购买注意事项
如果你要买房子，多看几家是很重要的，这样能增加你对房子的最起码的判断力，避免被忽悠。
这里说一下我们选择楼盘怎么选，判断它好不好都看什么：
一是地段，我想现在这个时代城市比较核心区域的新盘，大家应该还是都望而却步的哈，我主要说说郊区的盘。我们会看它这个地区未来的发展潜力和规划，这个售楼人员一般都会在沙盘介绍给你，但是你要有自己的一个基本判断。比如小胡来了趟深圳，前海的房价翻倍了。为什么？因为它成为计划单列市了！！我在哈尔滨遇见过一巨牛的出租司机，他说他一听说原来支持哈尔滨松北大开发的市委书记回来上任了立马就去江北房子！！然后立马涨了2千多！！这就是眼光！
我要说，城市发展的方向（就是政府会往里投钱的意思）和地铁建设是很重要的！前者关系到配套的发展，后者关系到城市的距离！如果恰好你工作的地方离这个区域很近，或者近期地铁会连接这里和你上班的地方又不是很远，毫无疑问！这里应该是你重点考虑的区域！！
二是配套和交通，上面说了未来的影响，当然如果当下就有那就更好了！不光是外面的还有小区内的配套、商业、会所等等
三是开发商品牌，为什么这个的重要性我都放在产品前面说，因为我觉得尤其是对于第一次买房初来乍到的人来说，如果看不懂产品，那选品牌开发商的房子是绝对没错的！因为口碑已经代表了品牌开发商它的产品质量、物业服务是可信任的，代表了它的保值增值能力就是比其他楼盘强。
四是产品本身，园林啊、外观啊，这个喜好因人而异，当然是价格能承受得了的前提下，你懂的！
五是户型，这个有时间可以细讲一下，说几个基本原则：（深圳）东南向的房子比较好、客厅要明厅（就是有窗户）、临近马路、学校会比较吵、靠园内景观8楼以下单位比较好……我估计像我们这种年纪应该还买不起所谓南北通透的单位……一般户型以方正最好，关于户型实用不实用的问题，看一下样板房，你大致就会对户型实用不实用有一个判断了。
我这里提一个建议，如果你要近期打算结婚生孩子的话，复式就不要考虑了！你不想你老婆大着肚子楼上楼下的吧，而且最好选择两房以上，哪怕小一点，否则到时候不够用，搬家照顾孩子两头得折腾死你，楼盘要带学位，好学位更好！很多人为了学位买房子，所以学位房会贵，不要图便宜结果等生了孩子才想起来这件事，到时候你还得换房子。如果考虑父母也搬过来一起的话，要买有社区的楼盘，最好周边有医院。楼下有活动的场所，这个对年轻人可能意义不大，但是对老人来说很重要，这是从事房地产接触N多客户后的经验谈。
最后总结一下，如果你去看一个楼盘，你应该干的事情：
最后要对大家说一句很重要的：
绝对不要为了省事买样板房！！！！！即使是品牌开发商的也不要买！！！！再漂亮也不要买！！！！即使给你打很多折扣也不要买！！！！铁则！！！！切记！！！
业内都懂的，不解释！
（2）关于二手房购买注意事项
其实二手房要看的东西，和一手房差不多，这里主要讲一些不一样的地方。
一般二手房都处于比较成熟的区域，购买主要要考虑的是1、便利性2、投资回报率3、实用不实用
其中，保值增值这一点很重要，我不是支持炒房也不是让你买完非要等涨价卖掉。但是，在CPI高企的当下，确实房子作为资产来说还是有这个价值的，只是希望大家能注意到这一点，有一些这个意识，而且买到这样的房子，也是你不用太挂心房价走势的一颗定心丸，因为跌它也不会怎么大跌。
所谓淘房子淘房子，对二手房来说要了解几个情况：
第一、租金。特指该片区、该小区、该户型租金，了解了售价以后，去看看这房子租的情况，如果租的不好，可能说明这小区管理不好、房子使用起来是有问题，另外，一般租金能抵月供是最好的，说明抗通胀抗风险能力比较强。
第二、地铁、学校、配套情况。一般现在或未来将建有地铁、有学位的房子是比较好的，这种抗风险性也比较好，而且比较有升值潜力。而配套则是你生活所需的一切是否具备：超市的距离、离商圈的距离交通是否方便、医院等等。
第三、还是物业管理……不多言了
第四、评估价。这个是很关键的，而且也是很多人忽略的。评估价关系到你能贷款的数量。我相信我们这个年纪的应该也很少有人能一次到位一掷千金的把全款付了，大部分人应该还是需要贷款的。现在国家的政策是首次置业首付三成，也就是说你可以贷70%，但是这是针对新房来说的，对二手来说有一个折旧的概念，什么意思呢？就是你说这房子值50万，评估公司说只值40万，那对不起，银行只能按40万的70%贷给你。因此，选择评估价比较高的房子当然是比较好的，因为这样可以前期少投入一点。
另外，这里我要插一句，很多人问我是多付一点首付买小一点，还是三成按完买一个大点的。天啊，首付当然是越少越好！最好是零首付！不要因为手头有钱就全扔到房子里就为了少付一点利息！因为这是最笨的做法！！利息再高也跑不过CPI！！！你不可能永远住在这房子里面，大家大部分都是过渡性的而已，所以看起来利息很多但是不会都是你付完的，如果你钱多，宁愿把这笔钱拿出来干点别的用钱生钱，也别扔在房子里面贬值啊！这是最简单的金融杠杆问题，想不起来的回去重新读《经济学基础》去——
第五、多看几次，分不同的时段去。这个是为了让你更好的了解你准备最起码住一段时间的房子，不同时段意味着，会不会有西晒？不同时段吵不吵？景观如何？
第六、多找几家中介看。现在中介房源基本都是互通的，如果有看好合适的楼盘和户型，其实可以多找几个中介去看，打听同一套房子的情况，多了解一些信息，免得被忽悠了。其实我是比较建议大家找中介买二手房的，因为一来手续真的很麻烦，找中介能让你省不少心，但是一定还是要找个可靠一点的，到时候也多留个心眼别让他们忽悠你就成；另外，中介有很多帮你避税、少花钱的方法，人脉也比较广，银行、按揭公司都有渠道可以帮你想办法，如果你是第一次买房子很容易就花了大头钱。
TIPs:二手房买房程序及费用
很多人不是很明白买房的流程和中间的手续费，我以自己为例，把深圳深户、单身（非深户和已婚的可能要多一些手续，具体不是很清楚）的购房流程跟大家说一下，包括现在一般的操作手法，让大家大致有个了解：
1、买房流程：
找房源-找中介-和业主谈价格（不要显得你认定了这套房子否则很不好讲价，这部分可能会持续比较久，多逼中介，利用之前联系的中介广撒网，多套一起谈比较好）
签合同、交定金（这里有的中介会让你先签合同，把定金交到他们那，然后等业主签了再把定金给他，相当于监管。但我认为有一定风险，建议最好还是约业主当面双方签合同，直接交定金给他，让他开收条。但是要查验业主身份证、房产证上的名字是否一致。如果红本不在手可以让中介打一份房屋档案，上面会有房屋的具体信息，包括业主名字、建筑面积、房屋原价等。如果是代理人签合同则还要看业主的委托书、委托书是否有效（政府公章、是否具有签订合同的委托条款）。另外建议定金还是多交一点比较好，防止业主反价，因为如果手续时间比较长房价上涨了的话，很多业主是宁可毁约的！）
签佣金合同（这个一般中介不同规矩也不同，有的是签合同就交一半，等手续全办完交另一半，也有比如像我这个就是过户的时候交全款，但是一般情况下，中介费是可以讲价的！现在中介费一般都是买方出，也就是成交价的3%，但是一般能打个30%-50%不等的折扣）
资金监管（中介会帮你先找合适的贷款银行，如果需要赎楼，就是红本不在手的情况下还要找按揭公司帮原业主还贷款，这时候买方需要准备的东西：身份证、户口本、无房证明-这个去国土房管局开，未婚证明-户口地区民政局……就是领红本的地方囧、收入证明-你公司但是必须要是你算下来月供款的两倍以上才行，首付款）然后中介、业主、卖方三方都要到场去银行办理。
（赎楼）（如果业主红本不在手，在银行放赎楼款后，你交了赎楼费，就可以开始了，一般到帐后一个星期就能赎出来，你就可以办过户了）
过户（买方和卖方或卖方代理人去，先打印国土局正式版本的合同，拿着未婚证明、户口本、身份证去办，5个工作日能拿到红本，再送去银行抵押，等放全款）
放全款、办理过户其他手续（过户完中介会带你去办水电煤气、有线电视等的更名、结算，一般你们签的合同会约定放完全款多少天内可以拿到钥匙，这基本就算完了。）
补充两点：买二手房的“常规”
红本不在手：红本即是房产证，一般如果业主还没有还完贷款红本就会在银行抵押，你买就会涉及到赎楼这一步，因此红本不在手通常手续时间比较长，而且要多花去赎楼、罚息等等费用。
原价过户：你也许听说过阴阳合同，阴合同就是你和业主、中介签的有成交价的那一份，阳合同指的是你到国土局过户时签的那一份，那上面的房屋价格写的是房屋原价，这个主要是为了避税。
卖方实收：这也是普遍情况，也就是中介报给你的价格是卖方的实收价，因此，所有买房需要交的税费都是买方要付的，因此，你基本上要在这个价格上多预几w出来准备交各种费用。
3、一些比较好的实用网站
如果大家想买新房，建议上搜房看一下，搜房网是全国最大最全的楼盘信息网站，也是比较有公信力的，它比较强大的功能是可以分城市、分片区、分价格阶段、甚至按地铁线路进行查询，非常方便，可以一下子把很多楼盘找出来对比。
如果要是想找二手，可以多看看新浪乐居，房源比较多，而且有的会有实景照片作为了解参考。
哈哈看完辛苦了~~是不是很累？其实买房子真的是一件很辛苦的事，没亲身经历体会的人是不会明白的，所以亲们如果真的有这个打算真的要做好这种心理觉悟！我觉得抽出时间来看一下这篇文章还是会对你有帮助的，至少比吃亏上当之后后悔要好~~
如果有时间，我还会再跟大家谈谈简单的家居风水问题和户型的问题~今天先到这里吧~
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