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本来昨天想写一篇关于土拍的预测，但中午有人请吃饭喝茶，我想吃顿饭也耽搁不了多少时间，晚上再写也来得及，所以就去吃了，毕竟作为一个待业中年，被请客的机会不是经常都有；结果晚上有人约打羽毛球，我犹豫了一下还是去了，心想打完回家再写也来得及，结果晚上回家洗完澡，一点力气都没有了。
如果我是我自己的老板，很可能会忍不住把自己炒掉。
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不过换个角度看，没写也好，因为我虽然预料土拍会有溢价，但没想到溢价会这么高。
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今天的土拍之所以注定竞争激烈、会有溢价，原因至少有两点。
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第一，是重庆目前绝大多数开发商，手里的存货都不多了，都需要补仓。
第二，是开发商的算账逻辑，和很多人理解的不一样，它不是一个单地块算盈亏的逻辑，至少不全是。
关于第二点，稍微多聊两句。
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我们打个比方来讲，假如某个板块，按照目前的房价水平计算，开发商要实现一个项目的盈亏平衡，楼面价不能超过8000，但开发商很可能愿意会以楼面价9500的价格去拿：
其一，是因为每个项目从拿地到卖完，是有一定周期的，正常来讲，一个10多万平米的项目，从拿地到基本售罄，周期大概在两年左右或是略微出一点头，如果项目规模更大、周期还会更长，在这个周期以内，房价是有可能存在一定涨幅的，这就是所谓的以时间换空间。
其二，地价上去了、舆论起来了、市场热度起来了，现在手里的存货、以及待开发的地块，就可以借势多卖一点钱，就算限价不能涨、把分销去掉也可以省几个点对不对？
其三，就算市场行情不涨，这个项目不能赚钱甚至是小亏一点，能做出正向的现金流，对于地方公司来说，也是对集团的一种贡献。比如说一个项目，总共的开发成本是20亿（含资金成本），总共的销售收入是19.5亿，开发商看起来亏了对不对？但事实上不能单纯的这么理解，因为 这19.5亿的销售收入，有可能在拿地两年以后就基本收回来了，但20亿的开发成本，在接近4年时间内支付完就可以了，所以有可能从拿地开始算两年内，就可以形成正现金流，这部分资金的时间价值就不止值表面亏的那5000万，对于有些负债率、偿债压力本来就比较大的企业来说，正向的现金流更是远比一个项目的静态收益重要，因为有时候这就是救命钱。
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所以，我想到了这次土拍会有溢价，但我没想到有这么高。
前几天我无聊的时候，自己拿了几块地算了一下，假设自己是一家比较普通的开发商、能接受多高的溢价，我计算的结果，大概是20——30%之间，今天上午拍出来的地，大多溢价都是40%以上，比我自己测算的，整体大概要高出20个百分点。
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地价稍微高一点，从很多角度看都是好事：市民手里的房子看到了增值的希望，政府得到了高一点的卖地收入、减少了财政支出压力；开发商的营销部和中介小哥，工作难度也要小一点。
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但是，有些东西如果过了头，就未见得是好事了。管理者出台土地集中拍卖的意愿，不是为了把地价炒高，而是为了更稳、更可控，如果有些幅度，超出了管理者可以接受的范围和程度，约谈甚至是调控有可能就不远了。
重庆楼市今年的局面，本来是很有利的，得益于城市拓展越来越远、得益于楼市供应结构的变化，重庆的房价上涨，原本不容易从整个城市的统计数字里被充分体现。具体来讲就是因为水土鹿角这种板块的供应量变大了、中心区的供应量变小了，所以即使各个板块房价平均涨个20%，在统计数字上有可能也只有10%、甚至不到10%，原本不太容易成为被针对的对象，可以一边当个安静的美男子，一边赚点小钱。
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如果动静搞得过大，有些东西就可能鸡飞蛋打，如果这种事不幸发生，影响的很可能不是两三个月，而是两三年。
所以，我个人的希望是，关于这次土拍，最好少去讲重庆土拍价格暴涨了、房价马上要暴涨了，但我知道这不太可能，因为就在短短半天时间，开发商营销部和中介朋友，已经刷爆了论坛和朋友圈。
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所以回过头来看，重庆的第一次集中土拍，有些东西，似乎准备得不是太充分：事前的摸底和评估，地块供应数量、板块构成；配套的拍卖政策……等等。
今天上午的土拍结局，未见得是这个城市的管理者和主管部门，所想要看到的。
但毕竟是第一次，情有可原，很多事情我们第一次做的时候都表现得不太好，方法和姿势都不太对，但慢慢熟悉了，也就好了。
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