（图源网络）
01
土拍，房价上涨的导火索
2021年过去了一半。
在今年一月中旬的时候，重庆新房的成交均价在13652元/㎡左右。紧接着进入二月中旬过年那一段时间，成交均价结构性下降至13090元/㎡。随后，就在“走两步退一步”这种节奏下，开启了一路上扬的模式。
然而，不管上涨的脚步如何“进二退一”，成交均价都稳稳地保持在了13000-13800元/㎡这个区间，直到一件大事的前夜——
428重庆两集中三供应模式下的首次土拍。
资本还是比较敏感的，在土拍前一周，新房的成交均价就直接突破了14000元/㎡大关。
（图源 锐理数据）
从428那一周开始到现在，重庆平均成交价从14344元/㎡冲到了现在的14809元/㎡。
我还记得4月28日的盛况，重庆的土拍直接火出圈。本地的、外地的、不管是做什么的，都在关注重庆这一场土拍，无不被130%溢价率震惊。
没人能想到，重庆沉寂了多年的土拍市场能在今年抽冷子爆发了一次。
（自制 428土拍价格降序表）
2021年上半年就这么一场土拍。我以这一场土拍为例给大家总结一下，再分析一下未来土地供应的大趋势。
毕竟土地供应能直接反映出未来市场占比，以及每个区的房产发展方向。
02
拿地房企的名单，变了
首先是拿地的房企们，与往年相比发生了一些改变。
之前地价相对来说不算很贵，拿地的门槛低，不论是超大房企还是小开发商，各种类型的都能见到。
但是，自从去年8月出台的“三道红线”来控制房企们的负债情况后，部分房企在今年土拍“失踪”了。
不要说成功竟地，连参拍都未见其身影。
毕竟在二三供地+三道红线双重规定下，借钱买地这种老路子走不通了。但是在这种情况之下，又要有大量现金来支撑以保证拿地的数量。
考验谁家有现金的时刻到了！
（图源网络）
按理说，之前三道红线都踩完了的开发商，这次应该消失的比较彻底才对。但是情况超出了我的预料。
部分房企负债较高是真的，但是手里现金流充裕也是真的。
之前我们一直说，二三供地就是人民币玩家们的刺激战场，这种玩法能直接锤死小房企。
并不是。
小房企会和大房企合作联合拿地。
自己能分得一杯羹，大房企也能少出钱拿地。
或者说，这是一次强带弱的小组模式合作。
不过综合来看，就算是地方房企能占据市场，但是拿地价格也都不会高得让人直呼逆天。毕竟经营成本在哪儿摆着，更多的是自负盈亏。
事实证明，有钱的还是国字头和央字头的。
（图源网络）
（图源网络）
（图源网络）
总的来说，428的土拍就是：
上层有钱大佬和地方土豪带着各路小玩家们一起玩，顺便在激烈竞争中感受一下有资格氪金的快乐。
并且，战利品从之前的一个人一个大馒头，变成了少数人一人一个大馒头，两三个人吃一个旺仔小馒头。
而且，可能也是未来房企拿地的一个新的固定模式。其实，今年的土地供应相对来说减少了很多。
重庆的优质土地已经越来越稀有，第一轮土拍开发商杀红了眼，未来的地价，恐怕是要越来越贵了。
不过，重庆的土地市场才刚刚起步。之前被大面积的低价地影响了市场价值，建议开发商大胆拿地，现在进入重庆市场仍然是“土地市场的低位”！
除了以上这些，重庆的供地方向也发生了变化。
03
供地方向，变了。
两江四岸核心区没地不是一天两天的事儿了，在此就不多说了。
毕竟这三小撮所组成的区域，首先是比较小，能供应的基本都是拆迁土储。所以相对于新区来说，龟速供地也就是正常现象了。
其次，这里并不是特别需要土拍来进行板块赋能，比卖地重要的事儿多了去了。
除了两江四岸核心区不供地，南区供地数量也少。
由于南区所在的地理位置，就是大部分土地在中部槽谷的下方。而中部槽谷在明月山山脉和中梁山山脉中间，整体是个倒梯形。
（自制 中部槽谷范围）
所以，与北区和西区相比起来，南区地形地势的完整度处在劣势。
除此之外，南区整体发展也较早。或者说，重庆从工业化开始，九龙坡、巴南、大渡口就在大力发展工业了。
老城模式固定成型，压根不能像新区一样大刀阔斧的去规划，只能在原有基础上更新。
所以，重庆主城区未来的土地供应仍然要看北区和西区。
这也意味着，未来几年，甚至更久，重庆的新房市场仍然在这两个地方。除非个别板块有一些特殊情况（大拆大建等），应该是几乎没有太多的变动了。
然而，从溢价率来看，重庆北区、西区和核心区多出万元地和高溢价地，未来重庆的高房价也大概率会出现在这几个区域。
04
土地基本情况，变了
不知从何时开始，北区和西区的百亩大地几乎消失了。
但是之前向北扩张进程的开始和中段，都能经常看见哪家开发商在这两处某个板块拿了大片大片的整块土地。
然而现在，就以428土拍来看，也多是些的小地块拼接起来的大地块。
（图源网络 北区部分土地供应）
原因有两个。
其一，如果以北区来看，北区发展也有十年了。很多宗地在成交修建住宅后，剩下的土地已经相对零散，很难连成片。
其二，关于政策，道路建设毛细血管化。
这个政策已经推行了有些年了，现在已经变为一种“硬性规定”，融进了每一块待拍卖的土地中。
所以，现在的待拍地块就呈现出了“一块完整的地，中间有道路分割”这种情况。
其实，这么做的目的也只有一个——
缓解交通拥堵。
社区都是封闭式的。若是一个社区占地面积非常大，那么意味着所有的车在这附近都必须绕行。
若是把一个大型社区分为若干个小组团，小组团之间又有公共道路互相连通——
彻底解决交通拥堵是不现实的，但是缓解交通拥堵，尽可能的避免堵车是可行的。
这相当于，从最开始的路网规划上就吸取了老城区的经验教训。在此基础之上进行科学的路网布局。
基于此，未来土地供应，也会在“小规模地块、小组团发展”这条路上一直走。基本不会有太大的变化了。
就算是小地块，它也十分抢手。重庆土拍市场火热，接下来只会让重庆一线市场的价格进一步提高。
结语
总结一下：
由于428供地数量已经占据了年度供地的大多数，所以接下来的地会越来越少，开发商的竞争会越来越激烈，地价在现状基础之上再上抬也是大概率事件。
从土地供应方向与未来价格来看，不论短期还是中期，重庆主城区的土地供应仍然会集中在北区和西区。这两个大区域也将是新房的主力供应区域。
由于北区、西区、核心区出万元地、高溢价地概率大，这三个区域基本上会成为重庆的房价高地。
南区少地、少房，在短期内将是常态化现象。
下半年的土拍具体信息仍然未释放，但是根据零零散散的土地推介消息来看：
北区仍然一路向北，西区金凤和土主在发力，南区的土供主要在界石、华岩。核心区，老沙区在向外扩张，九龙坡集中力量在大杨石与二郎；
渝中区大概率持续挂零，现有新房性价相对较高；
江北区观音桥可能会有土地供应，目测商业占比都比较高，但是价格不会便宜；
南岸区的新弹子石和南坪板块若是没地，那么只能看看茶园了。
那么，过段时间的第二批次和第三批次的土拍会有什么样的表现？
我们拭目以待。
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