一年两次集中供地的土拍新政出台后，杭州在5月7日8日两天迎来2021年首次土拍。
这次土拍共计供地57宗，总出让面积约4527亩，总可建面积约757.2万方，总起价934.7亿元。对比2020年杭州的成交面积和出让金，预计基本持平。然而和往年不同的是，今年的杭州土拍市场“上限+自持”已成为常态化发展趋势。杭州的土拍，但竞拍价格溢价率达到30％时锁定限价，要采取竞报自持比例。今天竞拍的32宗土地已全部被抢光，共计24宗地块超过30%溢价封顶块进入竞自持，土拍市场依然疯狂！滨江、龙湖、融信、融创、保利分别竞得多块地块，其中融信滨江联合体拍得的四堡七堡地块楼面价约4.4万元/平米，而销售的限价是6.6万元/平米。去年自持比例最多的是11%，今年最高的是多少？建发拍得的一宗地块自持率38%。很多地块自持率都在20-30%。这次土拍的地块，和杭州原有的版块限价相差不大。
也就是说，杭州目前的土地供应与限价的逻辑都与19年20年没有大的区别，新房二手房依旧倒挂，市场依旧是预料之中的疯狂！这样的市场会给行业带来什么影响？
行业内的的人出去调研看盘，一般都会把杭州作为调研城市的第一站，原因无他——这里的好项目好产品实在是太多了，这里几乎是地产人学习的朝圣之地：随便进一个普通项目售楼部，在杭州当地属于第二三梯队的项目，但产品品质都很好，容积率普遍不高，很多项目都有架空层，立面多是铝板玻璃幕或者石材，景观和精装细节都非常用心且标准不低，放在很多城市都可以吊打一大堆高端产品。然而，都知道近两年杭州房地产市场火热到疯狂，五一前去杭州宁波调研了几天发现，杭州已经变了！本篇对限价导致一二手房价倒挂产生套利空间、进而很多人去摇号抢房的逻辑不多做赘述，只是想单纯说说市场影响下的现状：这个行业，除了拿地很努力，很多项目不怎么需要努力就能一抢而空，已经畸形到倒退了！从前，是开发商害怕媒体写企业品牌、项目的缺点和劣势，而现在开发商对媒体的态度是：求求您千万别夸我，也不要提我们！19年、20年杭州楼市行情打开启动键之后，楼市的调控政策补丁纷至沓来，从落户到限购、限售再到无房家庭、税收政策等多个角度去调控。
杭州楼市政策中有一条，当达到万人摇或在楼市受关注度高、中签率低等情况时，都有可能被列为红盘。如果达到红盘标准，开发商就会很难过，登记报名的门槛就变为仅限人才（20%）和无房家庭（80%），除了带来不少麻烦外，还会被约谈甚至暂停销售。因为你媒体的夸赞和曝光，可能会引来更多的客户来参与摇号买房导致被定义为红盘，这对于开发商来说太可怕了！那么既然我不缺客户，你夸我还会导致我被约谈甚至停售。跟业内开发商朋友聊天，因为限价，杭州很多房企普遍利润空间只有不到5%甚至亏损。项目不怎么赚钱，那该怎么办？一方面，开源节流。比如大多数项目营销费用普遍被砍，在一个只需要“已取证”就可以迅速卖房的时候，营销费用基本就是营销部门的工资和提成以及几个月广告推广公司的费用。真的有项目连售楼部都没有，或者像是在打游击一样放在客户尽量找不到的地方，怕太多客户找到售楼部要摇号。既然不缺客户，那还有什么营销推广和线下活动公司的空间，不需要的。或者，就是极致的口碑。最典型的房企如滨江，在杭州的绝对靠谱口碑和极好的工程营造和成本控制能力，其他房企不敢拿的地滨江敢拿，而且还有利润。这是杭州网红盘仁恒珊瑚世纪的叠墅，初看你可能觉得，也就是立面好看，玻璃幕+铝板，有大面宽而已嘛。比如它的室内精装交付的柜子，里面的感应灯带做成了可拆卸可充电的设计。更有趣的是，一般四层叠墅，上叠会把四楼做主卧三楼做客厅，但仁恒的做法很不同，他们把客厅厨房等动区做到了四楼，三楼做了主卧。这是很反常规的做法。问及原因，仁恒的人说，这样上叠的动区就不会影响到下叠了，我听了很吃惊，这才是私密性互不干扰的设计。还有就是，它做了外挂式消防梯，我不清楚这个优点是不是可以不算公摊面积，但至少室内户型非常好。而上叠这个入户电梯带入户门和密码锁才是充分为客户考虑了，我曾经见过一些叠墅的入户电梯设计，唯一的屏障是镂空的小院门闩……看的另一个项目融创宜和园，首层全部做了架空层，以及它的景观设这样的：注意看路面石材的铺设、原石的运用和景观树、花草的互动，这种景观的做法，在其他城市真的不多见。融创的另外一个项目杭州壹号院，这个铝板和玻璃幕的设计感真是太棒了。当我们问及杭州业内朋友现在在售的高品质楼盘时，几个行业朋友都很无奈的回答：目前杭州主城区在售的没什么值得看/学习的项目。第一个断层是杭州百家争鸣的产品创新不见了。调研中也看了一些在售的项目，明显感觉到比起已售项目，在售产品确实乏善可陈，我知道这绝不是因为产品力到达了顶峰或者说是瓶颈；现在杭州市面上的主力户型几乎都在140平以下，很少有大面积豪宅了，甚至想找大面积改善都不多。一方面可能是因为杭州楼市的产品现在都是“价格豪宅”，动辄四五万的单价确实是豪宅的价格，你去看立面景观精装，发现都是刚需刚改的配置。但当你去找两三百平的大平层时，基本空白。当土地价格逐渐上涨，房价被封顶限价时，开发商就没有了做品质的空间，因为你去做漂亮的立面、漂亮的景观标准层大堂等公区、豪装的室内装修时，这些成本无处考量。就像一座山峰，被削去了山顶。有行业内大佬曾经私下说，杭州当下市场的房子，没有营销都能卖，你产品做成一坨S也能卖。但这样的情况下很对真正的改善和豪宅客户也买不到满意的房子，只能盯着一些不用摇号的40年产权的大平层豪宅。
前面说项目不赚钱的时候一方面要砍掉营销费用，另一方面，房地产从业者在走钢丝。置业顾问在杭州卖房真是没有成就感，因为你有非常强的确定性：这房子一定会很快被卖出去，只是号摇给谁的问题——这也不是营销能决定的。这样带来的后果是，房子越来越好卖，营销却越来越无足轻重。发生变化的，不仅仅是营销，产品研发，成本投拓，整个产业链都可能会发生巨大的改变。之前我们就曾经探讨过这样的话题：地产人要随时保持爱学习的心态，要随时保持危机感。一个项目要做好品质，却不能卖更高的价格，做下来除了现金流几乎没什么利润可言，还有必要好好做品质做好产品吗？我们当然希望，品质之城未来能继续带给我们更多的产品惊喜。 地产观察 深度观察中国地产行业，解析地产政策，挖掘地产行业好公司和好项目，为推动中国地产行业提升和进步全力以赴！
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