工业用地供应得留心哪些问题?

       近年来，为提高工业用地使用效率，我国一些地方在工业用地出让方式方面进行了系列探索，如在现行固定年期出让基础上提出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让等，较好地保障了工业经济发展和提高了使用效率。但是现行工业用地供地方式存在的问题也不容忽视。

现行工业用地供应方式存在的问题

从批到供时间较长

      工业用地往往是先招商，再征地拆迁，再供地，时间跨度较长，一般而言征地拆迁需要6个月，土地出让需要2个月，从征到供需要8个月，而有的工业项目时间性非常强，错过了最佳落地时期，项目就要落空。

 用地成本不断上涨

     从国土资源部发布的公报可以看出，2011年～2015年，全国105个地价监测城市的工业地价从652元/平方米上涨到760元/平方米，5年上涨16.56%。而根据国家统计局发布的数据，2015年12月工业生产出厂价格指数仅为2011年12月的88.02%，下降了11.98%。相对于工业产品价格而言，工业用地成本上涨较多。

忽视土地在工业和房地产经济中的差异

      在工业经济中，土地资产是作为无形资产来核算的，取得成本通过摊销的方式计入产品价格；而房地产经济中，土地资产是作为流动资产来核算的，取得成本是直接一次性计入房地产价格。

工业用地出让底价标准值得商榷

       国家对工业用地公布了最低价格并要求，现行工业用地出让地价的底线是不低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。这一提法虽然有合理性，但其忽略了年期概念，即从农村集体或用地单位手中取得的土地，未来出让的总年期理论上是无限期的，但出让50年就要收回取得成本、土地前期开发成本和规费明显不妥。因此，在实践中，一些地区依然会通过各种途径返还土地出让金。

改进工业用地供地方式的建议

先租后让或续租

       先租后让或先租续租能够在后续出让或续租时考核用地效率，实现批后监管，并且能够实质性降低企业用地成本，提高企业竞争力，形成我国招引外资、留住本地资本、促进科技创新的竞争优势。

改进现行征供地制度

       一是加强对工业用地的储备，将土地利用总体规划和城市总体规划确定的工业用地提前征地拆迁，实现土地等项目，而不是项目等土地。二是实行预招拍挂制度。即在土地尚未完成征地拆迁时组织招拍挂租赁供地，约定完成征地拆迁时间，实现征地拆迁与公开租赁并联操作，缩短工作时间，避免土地闲置。