■ 文 | 徐斌
中介行业随着房地产行业的扩张也在高速扩张，先后经历了几个时代。目前在市场上生存下来的主要有三类：
· 以链家、我爱我家等为代表的大型连锁中介公司。
· 因为互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司。
· 在小区盘踞的小型无名中介公司。
除此之外，还有一大批黑中介。选中介一定要选大中介：虽然我们经常和它们打官司，但是大中介就是比小中介有更强的实力。一旦被骗，大中介还能赔偿你的损失，小中介甚至黑中介你就找不到人了。
在我国，买家和卖家也不是各自有各自的经纪人，通常就是一个中介。双方的交易基本上全部由这个中介完成：从促成交易、看房、签约到办贷款、过户，中介公司会有一个人来提供全套的服务。在京、沪、广、深，大中介的总部就有银行的办公室，房管局也有中介公司设置的点。他们提供全方位却很难称得上周全的服务，目标只有一个，取得可观的中介费。
北京一年有15万到20万套的二手房交易，均价四五百万元，中介公司平均收费可以超过10万元，算下来就是数百亿元的市场规模。数百亿元是什么概念——今天全中国律师的业务收入之和也就是500亿元，全中国电影票房之和也就是400多亿元。北京一个城市的二手房交易中介费，就可以碾压两个行业。
虽然行业是暴利，但是小中介的生活状况确是很值得同情的，一般早晨8点开始上班，晚上 11点下班算是正常。我让中介带我看房的时候，都会主动给小中介一些红包，对我来说一个红包一两百块，对他们来说则是一天的好心情。不过，我理解他们并不代表我一定会成交，为了成交一次我要劳烦10个以上的中介为我服务，大部分都是无偿的，这就是在商言商了！
中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。按照《合同法》的规定，只要你经过中介和业主把合同一签，理论上中介就算完成任务了，你就应该给这家中介付费。中介和你打交道，最热情的时候就是看房的时候，最不热情的时候就是付费之后，比如你找他要中介费的发票，他就不接你电话了。但要是你说你又想卖房子，中介又和你好得不得了。
找中介来服务，虽然给我们提供了便利，但是也伴生了风险。2014年，一家中介公司破产引起了轩然大波，这家中介公司就是收取了购房人大量的购房款之后宣布破产，老总跑路。如果你感兴趣，可以以“黑中介”为关键词在网上找一找相关的文章，也可以加入“反中介联盟”（被中介坑骗的人组织在一起的维权组织）QQ群或者微信群。
为什么我看起来好像和中介们过不去呢？因为在我代理的不得不打官司的案子里，有不少案件都和中介有关。
我给购房人三个建议：
· 不要太信任你的中介。
· 找多个中介看房。
· 找大的中介。
购房人在买房的时候，需要接触的第一个人就是中介，然后才是房主。购房人又或多或少地承担佣金，所以购房人会想当然地认为帮助防范风险是中介服务的一部分。你卖我东西，保证质量不是天经地义的吗？
答案是否定的。因为中介卖你的是别人家的东西，对他来说有什么责任和风险是小问题，不成交、没有业绩、被扣薪水……这些才是大问题。所以对中介来说，如果房子有风险，告诉你，这一单就可能做不成了；反过来，如果他不说，钱他赚了，他也不见得一定要还你。
中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑——绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖，所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介，有19000 个员工，每个月招聘 6000 人，但是人数还是非常稳定地保持在19000， 因为每个月同时也有 6000 人离开，因此动态平衡。也就是说，中介向你隐瞒实情的时候，他是没有什么负担和底线的：骗了你这一次，大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者，长个心眼儿没什么不对的。
为什么找中介要找我爱我家、链家这样的大中介？因为小中介出事的特别多（虽然大中介也不少），出了事以后门店一关你的钱就拿不回来了。大中介相对比较重视自身的信誉，如果确实是因为中介的个人行为给你造成了损失，中介公司会赔偿你。不过，愿不愿意赔偿是一回事儿，有没有赔偿能力就是另外一回事儿了。
有了看好的房子，最好提前开始进行关于中介费的谈判，说白了就是砍价。按照3%支付中介费是有点儿贵的，完全可以谈到更低。找我打二手房纠纷官司的客户，一般都要把合同给我看。中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。
第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，我的建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不绝对，但是它会影响概率。
第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两个合同合并为一份，弄成一个居间买卖服务合同。
这个时候，你签字会决定你的中介费是几个点。记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面很多空，因此打勾就非常讲究。
这个打勾的过程一般都由中介代劳——代书费。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的勾往往是怎么简单怎么来，原则上就是加重老实人的义务责任，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。但凡是为了尽可能成交，就一定是尽可能不安全。
第二本是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。
第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。
有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程，任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。
那么，我们在什么时候针对中介费讨价还价呢？
❶看房前。
❷看房后、签合同前。
❸签合同后。
答案是：❷。
这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源、垄断客户，但是做不到。中介和中介之间会互相安插钉子、买卖资源。所以你家有的房源，往往我家也有。我们找房子，无非是通过网络找到房子，然后打了某个电话找到某个中介，也可能是自己找了某个中介，而中介介绍了某个房子。
看过房子之后，我们就知道这个房子所处的小区，房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定3%。公司规定收多少，以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介心里清楚你显然是在别家看过的。他要是不明白这个，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就从你这里签，价格不合适就找别家。
这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体实施，照着1.5%—2%努力。
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