南沙二手房，便宜几十万的“内部转名房”可以买吗？
“内部转名房”其实是一手楼
羊城晚报记者近期在广州二手地铺中遇到不少独特的房源，说是二手房，但其实是全新一手楼，按照一手楼交易程序进行交易、申请按揭，不过还需要额外支付一笔“内部转名费”与中介费，被称为“内部转名房”。
一个地铺就有十来套
看到记者对这类“内部转名房”有兴趣，一位中介经纪把南沙地铺里的“存档”房源全部翻了出来，大约有十来个，包括了金茂湾、心意华庭、星河山海湾、时代长岛等楼盘的单位，另外还有车位、商铺等。
关于这些房子的来源，该中介经纪语焉不详，只说是开发商老板自己留下来的尾货单位，“手快有，手慢无”。
事后，羊城晚报记者调查了市场上关于这类“内部转名房”的分布，发现几乎每个区都有这类房源，产品多样化，豪宅、公寓、商铺都有，比如越秀区的东风广场、海珠区的保利天悦、白云区的时代花生等。
不过，总体还是以南沙、花都、增城这些近郊地区的房源居多，这些房子多放在二手地铺当作二手房兜售，但其实是一手房。
“内部转名房”明显增多
“内部转名房”在广州楼市中一直存在，最兴旺的是十多年前，那时候广州楼市刚刚兴起，许多“有路数”（粤语，指有办法）的投资客，以“刀仔锯大树”的方式炒筹赚快钱，一般是在未开盘前，开发商内部先炒一轮筹，再卖给购房者，中间赚上一笔差价，中介代理商把这个差价称为“茶水费”，但后来被政府叫停。
近年来，随着政府监管执行力度不断加强，炒筹的现象越来越少，“内部转名房”也不多见了，但并不意味着“内部转名房”完全被杜绝。
限购政策推行后，不少有资金的人没有购房名额，而开发商又急于回款，于是“土豪”会全款买下房子，却不网签，只与开发商签订一个内部协议，等真正买家接手，再通过内部转名卖出去。
据介绍，目前市场上的“内部转名房”主要有以下三个来源：
1.抵扣工程款单位，由工程老板放出；
2.投资客签了不备案合同，转手赚差价；
3.部分付了首付的买家因购房资格、房贷等出现问题转让房子。
在限购政策升级之后，后两种“内部转名房”明显增多。
业内人士告诉羊城晚报记者，在花都区某热门大盘，目前市场上流转着几百套这类房源。“据我所知，当时买这个盘的有不少是外地购房者，后来购房的社保年限从3年变成5年，很多人没有资格买，不过购房者都不愿意退房，和开发商协商分期付清房款后，开发商协助内部转名再进行交易。”
“内部转名房”可以买吗？
一般来说，“内部转名房”按照一手房的交易程序操作，不过需要额外支付“内部转名费”与中介费。“内部转名费”一般约为5万元，中介费一般是房子总价的2%-3%。
“内部转名房”之所以吸引买家，主要是因为这些都是未入住的一手房，而且具有价格优势，售价会比市场上正常在售的一手房要便宜一些。
比如羊城晚报记者看到一套南沙的“内部转名房”，80平方米的两房，售价约为1.7万元/平方米，而市场上相似的一手房售价大约是2.1万元/平方米，也就是说，总价比市场价便宜约30万元。
那么，问题来了：“内部转名房”可以买吗？
有风险吗？
业内人士告诉羊城晚报记者，购买这类房源，最重要的是确认房源的真实性，要警惕虚假房源。“内部转名房”无论如何操作，一定需要开发商配合，所有的操作一定要在售楼部进行，需要确认开发商同意这种操作才行。
据了解，“内部转名房”一般分为两种：
1.没有网签和备案的。
这种转名最方便，其实就是购房合同的更名手续，操作简单，开发商可以重新与购房者签订购房合同，并且进行正常网签备案。
2.已网签与备案的。
这种会比较麻烦，需要撤销原有的购房合同，由开发商与购房者共同申请办理商品房买卖合同变更与重新备案。
业内人士提醒，无论是哪种情况，购房者都一定要注意，网签与备案一定要以自己的名义，在此之前不能缴付房款给任何个人，最多只能给定金或转让费用，最好是请教律师，在操作环节上把风险控制到最小。
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