目前市场化清单已经盛行于商业地产项目，由于目前没有统一的行规，业主各自制定各自的游戏规则，对习惯了定额思维的造价员们，如何适应不同业主不同的规则，不用定额掌握成本进行市场报价就成了最大的难题。
下面我将以某业主市场清单中的楼梯抹灰子目为例，从清单水平、实际水平、定额水平三个角度进行全方位的解析，和大家一起分享数据、成本分析的过程。
清单简介及报价要求
1、工程采用市场化带价清单，除了人工费、材料费、机械费、综合取费、税金外，措施费（措施费不含模板）等其他费用为平方米含税单价或含税总价以项为单位包干使用；
2、报价时，业主给出的所有单价，包括限定的综合取费费率，投标人均不能修改；
3、投标人经成本测算后，感觉业主的总价大于或小于自己心理价位，报价时作总价上下浮动（如：总价上浮X %或下浮Y %）。
清单实例
某业主市场清单的楼梯抹灰子目（见下图）：
清单水平与分析
1、清单人工费分析：
查阅当地的定额，业主清单中的人工费来自于定额（见表1），为定额的人工含量×定额单价得来。
经计算，定额单价为36.11元/m²，与清单的中人工单价基本吻合（见表2），由此可见，清单单价根本不是什么市场价。
清单的单价为何远远低于市场水平？
1、清单编制人根本不清楚当地的市场习惯及市场行情，名为市场价，实为定额价；
2、当地造价部门发布的市场人工指导价为：一类工：92元/工日；二类工：79元/工日，即使按定额工日，人工工资也应为：60.17×79元 = 47.53元/m²，差了47.53-36.7=10.83元/m²；
至于是有意还是无意，是不是恶意的陷阱，暂且不论。通过分析找出问题所在，才是最重要的。
2、清单主材费分析
同上，经查阅当地定额，业主清单中的主材费亦来自于定额，由定额的材料含量×即时市场单价得来。经计算，与清单价相当接近（见表3）。
3、清单辅材费分析
同上，对照当地定额，业主清单中的辅材费与定额有较大的出入（见表4）。
经与清单特征对比，踏步使用钢筋护角没有体现主材费中，可基本肯定钢筋护角费用列在辅材费中。如此，清单中的钢筋护角费（考虑成品）为2.22元 - 0.57元 ≈ 1.65元/m²左右。
以最常见的普通住宅楼为例（见图1），该楼梯的抹灰水平投影面积为：2.5×3.43=8.575m²（楼梯井不扣）。φ6.5护角钢筋的市场价≈1.15元/m，8个踏步9根护角筋，合计18根，护角筋材料费折合：18根×1.2m×1.15元÷8.58m²≈2.93元/m²楼梯面积。
那么辅材费为：0.57 + 2.93 = 3.50元/m²。(如按预埋铁件执行定额，则远远大于3.5元)
由此可见，清单的辅材费严重偏低，为2.22-3.5 = -1.28元，低了57.65%。
4、清单机械费分析
同上，与人工费一样，清单中的机械费与定额几乎完全一致，为定额的机械含量×当地信息单价得来，根本不是什么市场价（见表5）。
5、清单水平结论
综上分析，业主的清单除了费用标准不同外，清单的水平基本等同于定额，除了材料费外，与市场基本无关，根本不是什么市场价。
实际的市场水平
1、市场及市场人工费：
当地的市场习惯（工程所在地全省几乎一致），楼梯抹灰以层为单位按张计算，而不是以平方为单位计价。工作内容包括楼梯踏步、侧壁、休息平台、楼梯梁的全部抹灰在内（不含楼梯斜板底板）。普通住宅楼每层、每张楼梯抹灰的市场价在700元左右（区域不同略有上下浮动），除了水电费外，单价为包括了工具用具、砂浆机在内的全部成活价。
以最常见的普通住宅楼为例（图1），该楼梯的抹灰水平投影面积为：2.5×3.43=8.575m²（楼梯井不扣），实际的市场人工费折合平方米单价：700÷8.575≈81.6元。
2、实际主材费：
清单楼梯抹灰为20mm厚水泥砂浆，因需植入踏步护角筋，20mm厚砂浆即使覆盖了，因保护厚度及砂浆强度不够，极容易空鼓开裂且极不牢固，以后回访修缮的概率极多，产生的损失极大。所以，无论有否护角筋，有经验的施工单位，支模时均将踏步标高压低，加厚抹灰厚度，用≈30mm厚的细石混凝土找平，后撒1:1干料压光，以保证抹灰质量。砂浆抹灰只用在楼梯梁与楼梯侧壁。经计算，实际的主材费约在24.0元/m²左右（见表6、7）。
3、实际辅材费：
见上，成品护角筋，基层处理用建筑胶、水、其他材料费，实际辅材费用约在3.5~3.7元/m²左右。
4、实际机械费：
由于使用的是商品砂浆，无需搅拌机械，即使是自拌砂浆，也为班组自带，除了机械用电费，实际发生的机械费很小，可忽略，暂且按0.15元/m²计算。
5、实际水平：
综上分析，实际发生的人、材、机成本为≈109元/m²。（见表8）
定额水平
经套用当地的定额，按二类取费、人工费按当地造价部门发布的即时指导价、采用商品砂浆、其他按当前合理市场价，扣除与清单同步的措施费及其他费用，定额的人、材、机水平约在92.0 ~ 94.0元/m²之间。
对比及原因分析
经对比，不难看出，清单水平与正常的定额水平、实际的市场水平相差很远（见表9），如楼梯抹灰按商品砂浆30mm厚计算，则差距会更大，商品砂浆单价大于细石混凝土。
清单价格严重脱离实际的原因有以下几点：
1、清单考虑的人工单价为2012年的定额单价的二类工：60元/工日，与实际严重脱离（即时指导价：79.0元/工日）；
2、招标文件要求使用商品砂浆，清单没有按商品砂浆考虑，或是按2012年的定额价280元/T考虑，严重脱离市场（即时商品砂浆市场除税指导价≈495元/T）；
3、清单的编制者不懂市场或不结合市场，是有意为之还是技术不精，我们姑且不论。但有一点很重要，即：如此大的差距，对没有综合技能欠缺、成本警觉不灵敏的投标报价人的杀伤力很大；
4、装修执行定额100%亏本，几乎是全国的通病。主要是定额为计划经济的产物，水平低、脱离实际。本清单的单价来自于定额，尤其是人工费，更是以八年前的定额单价糊弄他人，岂有不亏之理？当然，像楼梯抹灰，设计的20mm抹灰极容易空鼓开裂，为了确保质量，在实际施工中，施工单位加厚抹灰厚度，这是有技术目的的成本增加，不属亏损之列。
总结
鉴于篇幅原因，本文只对清单一个子目的人、材、机成本做了分析，清单的综合费率及措施包干单价等的涉及面很广，以后会继续进行分析。
本文的清单名为市场化清单，但所给的价格几乎是完全的定额路子，不伦不类，市场因素严重缺乏，名不副实。从中可看出，清单的编制人是个根本不懂市场的人。
这种所谓的市场带价清单，给出的单价、费率，投标人又不能修改，对只知道套定额、不懂不会成本的预算员杀伤力极大。市场清单严重脱离市场，是有意为之，还是无意为之？为何会到这个地步？这就仁者见仁智者见智了，你是怎么看的？
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