前一阶段的棚户区改造取得了巨大成就，但随着经济形势的转变，通过大规模拆迁改造棚户区的模式，也必须随之调整。
棚改不利于“去库存”
棚户区改造的模式各地不尽相同，但基本模式大同小异。就是通过现有棚户区（大多位于较好的区位）容积率增加，然后在市场上以商品房市场价格出售增容部分，用来平衡拆迁和重置成本（虽然有些棚改靠的是发债，但除了少部分中央补助外，最终的资金来源仍是土地）。如果拆迁成本低、市场房价高，增容就可以少一点；反之，就需要较多增容。
理论上讲，任何新增容积率都等于新增供地。在供不应求的市场环境下，只要增容足够多，就没有不能平衡的棚改。但在房地产市场全面过剩的城市，如果大规模棚改，势必导致房地产市场进一步增加“库存”。如果“库存”超过一定规模，市场上就不再有新的需求。这样，新增的容积率不但无法融资，还会导致更多的“鬼城”。显然，这是和目前去库存的大战略背道而驰的。
棚改不利于“去杠杆”
房地产市场是地方政府基础设施建设的重要手段。每个城市的房地产市场容量是有限的。棚户区改造增容越多，可用于为其他基础设施融资的市场份额就越小。一旦房地产市场供给超过合理规模，地方政府无法继续融资，就可能出现大规模违约，引发系统性危机。土地“增容”绝不是改变规划数字那么简单。新增的容量必须对应更多的公共服务，包括学校、医院、公园、道路、管线的供应等。如果增容获得的收益都被用来“平衡”棚户区自身的建设成本，就会给未来的城市留下巨大的供给缺口。而弥补这些缺口的融资，会带来政府新增债务的增加。结果，必然导致更大的杠杆。土地财政的优点是可以解决基础设施一次性的投资。但同时，也会导致这些设施未来的经常性成本（包括折旧带来的维护支出等）的增加。以往的土地财政是通过土地收益转移支付补贴产业，以获得未来的收益（税收）来维持财政平衡的。但由于棚户区改造本身不会像补贴产业那样带来持续的现金流（比如税收），势必导致未来城市经常性财政的严重不足。结果是棚户区改造越多，财政负担就会越重。一旦政府经常性收入不足以维持日常运转，城市就会被迫进入借新还旧的“庞氏骗局”。希腊等国的教训就是殷鉴。
棚改带来老城的破坏
对于很多城市而言，老城区并非严格意义上的棚户区。相反，这些老旧社区在历史上都曾经是这个城市最有价值的地区，凝聚着珍贵的历史记忆。以棚户区改造为名大规模拆除老城，会导致城市历史积累下来不多的文化遗产再一次受到巨大的破坏。现在，这样的破坏已经在很多城市发生。许多城市的历史遗存又一次处于危机之中。
老城区出现衰败，很大程度上是因为城市制度上的问题。
从政府角度来看，由于财产税（物业费）的缺失，老城的公共服务没有足够的资金实现持续升级。加上没有一个合法的更新改造审批途径，即使居民想自我改造，也会遇到重重审批障碍；从居民角度来看，因为遗产继承制度的不足，导致产权不断细碎化。产权混杂不清，导致物业无法转移到有效率的使用者手中（更不要说必要的维护）。不解决这些问题，即使今天政府通过棚改升级了公共服务，未来的社区仍然难逃再一次衰败。
渐进式棚户区自我改造
指出棚改的问题，不是否定棚改的需要，而是要改变棚改的模式。其中，首先要解决的就是资金筹集模式。这个问题不解决，棚改就一定还会回到土地融资的老路。应确立一个基本的原则，就是由产权人自己负担改造的成本。老城区房地产价格高，主要是区位带来的高地价。物业自身改造的建安成本其实并不高。特别是很多老建筑，看似破旧，但只要适当加固和装修，就可以焕然一新。在这方面，国内外有大量实践。中国历史上的老城区，极少“危改”。大多数都是通过不断渐进式的更新，保持了极高的居住品质。发达国家的老城区也都是通过自我维护更新，避免了物业的衰败。国外的房地产开发商很重要的一个业务，就是购买老旧物业，维护、装修后再出售。那些确需拆除重建的物业，其建安成本大多不会超过每平方米4000元。每套面积按照50平方米计算，也不过20万元，多数业主完全可以负担。即使少量业主没有足够资金，也可通过住房抵押、公积金分期付款，或通过未来产权转移时由新的业主偿付等方式获得融资，实现个人的物业更新。实践表明，自我更新的模式无论工程造价还是建设周期，都远优于拆迁—增容的棚改模式。如厦门曾经针对预制板房专门出台政策，允许独立单元居民集资自我更新。每平方米造价根据建设（外墙、室内装修）标准，从2000元到4000元等。新住宅允许增容10%用于增设电梯、卫生间等原来不足的部分，并完善煤气、宽带、小区道路、绿化等公共服务。政府无需房地产市场融资（增容），就可以释放巨大的投资需求。建设的周期（不到一年）比政府改造（四到五年）大大缩短。
老城区改造的真正问题，出在利益相关人之间的协调成本太高。只要能设计出降低产权不清带来的交易成本的有效机制，多数老旧社区都可以通过自我更新的模式，完成改造升级。这才是建成区持续自我更新的治本之策。
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