建筑物公共部分

​建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准为：具有构造和利用上的独立性。此外，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般是需要登记的。因此把登记作为专有部分的界定标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法实现登记的情况，但随着等级制度的不断完善，日后肯定等将此缺憾进行完善。所以，司法解释将登记表述为能够登记。除了建筑物内住宅、经营性使用房屋外，从现实生活的需求出发，专有部分的范围还应包括整栋建筑物、特定空间及露台等。

实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的，《物权法》第六章对共有部分采取了较为分散的列举式方式进行规定。我国司法解释采用列举、排除加兜底的方法，明确了共有部分的含义。根据物权法的规定，法定共有部分包括：建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外）、其他公共场所、公共设施和物业服务用房。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。天然共有部分，即法律没有规定，合同上也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举了外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决实际中的纠纷。因为列举很难穷尽，按照非特定权利人所有即为共有的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，也即采取了排除法的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1是不属于业主的专有部分，2是不属于市政公用部分或者其他权利人所有。