编者按：在诈骗及职务类犯罪中，曾出现罪犯将赃款与他人合法财产混合购置商品房等共有财产的现象。在随后的追赃退赔执行中，常见其他合法共有人依照物权法第九十七条等规定，对法院追赃处置该共有财产的行为提出执行异议，进而令执行法官颇感棘手。本文作者结合司法实践提出自己的解决意见。
一、对部分涉赃共有房产予以执行处置的法理支撑
我国物权法第九十七条规定，处分共有财产的，除共有人之间另有约定外，需经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意。而该法第四条则明确：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从文义上分析，上述法条似乎为其他共有人的异议诉请提供了强有力的支撑。但笔者认为，对该类异议的处理，不能被上述条文规定而致一叶障目，而应从通观法律全文和整体理解的视角来剖析、梳理和解决此类异议。
对于民事权益的保护而言，我国第一部调整民事关系的基本法律民法通则，在第一条便开宗明义地指出：为了保障公民、法人的合法的民事权益……制定本法。我国物权法第七条亦明确规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。从上述法律条文即可解读出，能受法律保护的民事权益，必须是合法存在的民事权益。换言之，对物权的保护而言，其拟受保护的物权来源与取得必须完全合法。否则，对于存有瑕疵甚至是非法的物权，在寻求法律保护时，其应受法律保护的程度将会受到限制甚至是遭受排斥。
就罪犯曾用赃款参与购买的共有商品房而言，因罪犯先前所支付的房款具有刑事违法性，且在刑事裁决中已经被确认为赃款，理应否定其购房合同效力。但因其他共有人及卖房人当初并不知晓罪犯所投房款为赃款，故法律基于保护善意第三人权利及基于物权公示效力原则等因素考虑，即便该共有房产中混入有赃款，亦不由此而否定该共有房产的物权效力，其他共有人对该共有房产所享有的物权份额也并不因此而被剥夺。法律虽然不否定该部分涉赃房产的物权效力，但也不能因此而抹杀该共有房产上所存有的物权瑕疵。而根据合法物权方受完全保护之法律精神，该部分涉赃的共有房产的其他共有人，在享受法律保护上亦理应有所限制。
那么，其他共有人所持物权究竟在哪些权能方面受到限制？根据物权法的规定，物权主要体现为所有权、用益物权、担保物权等多项权能。对于法院所处置的商品房而言，主要涉及到处置被执行房产的所有权。而所有权所含的占有、使用、收益和处分四项子权项中，最为根本性的权项，则为对物的处分权。故笔者认为，就商品房所有权的上述四个子权项，其他共有人在对房产的处分权上应当受到限制。因为，我国的商品房，在法律层面上不具有经营性，只具有居住功能。且该类房产均以“套”为单位进行登记和发放房屋产权凭证，故此类房产在对外处分上一般具有不可分割性，尤其是法院的强制执行行为，基本都以整体性处置为原则。故，其他共有人在该类房产处分权权项上理当受到限制，但房产处分后，其他共有人所占份额内的财产性权益等则不可剥夺，应当足额予以给付和保障。
二、对部分涉赃共有房产强制执行的分类化处理
既然部分涉赃共有商品住房的其他共有人在房产处分权上受到限制，执行法院是否可不论涉赃数额的多少，均可对涉赃共有商品房予以整体性处置？答案是否定的。因为，若购房赃款所占比例较小，而置其他共有人的多数份额于不顾，恣意处置该共有房产的行为，不仅有越俎代庖、滥用职权之嫌，而且还极易导致无益拍卖等后果的发生。
那么，对何为投入的赃款占比较小，能否划定一个明晰的界限？笔者认为，参照我国商品住房按揭贷款最低首付比例的数额较为可行。当前，我国一些地区首套商品住房的首付比例为房屋总价格的20%，如将其作为参照标准，将具有一定合理性和可操作性。因为，从笔者所在法院所涉赃款投入购房的刑事财产刑执行案件情况来看，罪犯先前所投入的赃款基本为新购房产，用赃款归还已购房产剩余房贷的现象尚未见过。对于用赃款参与新购房产而言，所投入的赃款有没有达到最低首付比例，是许多案件部分涉赃房产能否原始获得其产权的前提和基础。因为，按照我国商品房按揭贷款的相关规定，支付购房首付款是房屋买受人向银行申请剩余购房贷款的前置条件。所以，所投入的赃款有没有达到该最低首付比例，对其他共有人申请剩余贷款具有根本性的影响。可以说，若没有赃款支付购房首付，许多案件中便不可能存在部分涉赃的共有房产问题。
对于购房赃款尚不足房价首付比例的，原则上不应对该部分涉赃共有房产予以整体处置，而应通过赋予其他共有人行使涉赃房款涤除权的方式予以替代执行。具体做法则为，在其他共有人申请行使涉赃房款涤除权的基础上，执行法院就涉赃部分的房产份额进行评估，然后，其他共有人按照评估价格向执行法院交清相应钱款后，该共有房产的涉赃份额即可涤清为其他共有人的合法份额，执行法院即可将该涤清份额的部分裁定为其他共有人所有。若其他共有人事后反悔，拒不行使该涤除权的，执行法院则可依其先前的涤除申请和承诺，将其追加为案件被执行人，执行其名下的财产。对于该种转化，一是有利于保护占据绝大多数份额共有人的份额权，避免出现执行过程中对抗或是共有人的流离失所。二是因涉赃份额较小，故所涉金额一般不会特别巨大，其他共有人一般都具备履行该债务的能力，能够容易实现案结事了的目标。
而对于购房赃款超出购房首付，而低于房价三分之二以上比例数额的，原则上当以物权存有瑕疵，其他共有人所持处分权当受限制为由，通过正常的评估拍卖程序予以整体变现，即便其他共有人申请行使涉赃份额涤除权，亦需通过参与拍卖中的公开拍卖竞价的方式，来确定涉赃部分房产的价格，用以涤除房屋涉赃部分的违法性。
（作者单位：上海市第一中级人民法院）
（原标题：《追赃退赔执行中如何处置涉赃共有房产》）
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