第一批：3 3 3 24

第一批33盘，如约而至。内环内3盘，内中环3盘，中外环3盘，外环外24张证。

虎年第一枪，从环线来看，外环以内整体供应不多。

外环外，供应分布很不平均，例如松江竟7盘一齐上，这一波竞争将格外激烈。

内环内，入围难度加大

这一批次的内环内，只有3个项目面市，相较于第五批的8个、第六批的9个，数量明显下滑。除了瑞虹新城瑧庭，一口气推出609套全部房源，让买房者看到捡漏机会。外滩玺的133套，和嘉盈峰的106套，简直杯水车薪。

目前，新房积分制入围比未调整，依旧是内环内2.5，也就意味着外滩玺和嘉盈峰，仅需300来组客户就能触发积分制。前300组，若是裸分就能达到70分，入围难度将直接对标前几个批次的高分热门盘。

俗话说此一时彼一时，当初外滩玺首批上市，直到认购最后时刻，才好不容易越线。如今第一批，却成为了内环内的稀缺货。估算一下，此轮的入围分涨一涨，也是有很大可能。60分的外滩玺，涨到70分，产品却仍是这个产品。这就是摆在购房者面前的课题，到底是看中房子，还是拿着分去匹配房子？

内中环，400-3000万

这一批次的内中环，很有看点。每平米单价7万均价的锦博苑到12.78万的百汇园，总价区间从400万到3000万。

锦博苑是陆家嘴集团当初的保留房源，房龄大约15年，大多都是6层公寓，没有电梯。相当于一个市中心的二手老房，披了一张新房的外衣。有人认为，小区前期对口进才实验（由由校区）和进才实验中学南校，价格略低于二手，又能免去二手交易税费，应该很抢手。有人也认为，关注新房的买家，很难看上这种准老破小，认购结果又是下一个“恒大小区”。我觉得前者的概率更大一些。

再来看看，这个批次均价最高的项目百汇园。上海打破环线论已经说了很多年，最具代表性的实证，就是位于内中环的徐汇滨江板块。积分制已来，徐汇滨江从定格12.5万/㎡，到此次略有提升，说明这块城市更新已经形态更多兑现的热土，目前的新房定价，是高于北外滩这种后起之秀的。未来，谁会更强一点？就看全部建成之后了。

中外环，两个王牌

中外环，此次选择不多，只有3个盘，其中两个流量盘都集聚浦东。无论是森兰还是金桥，积分制实施以来，一直关注度很高。森兰名苑此次就106套房源，在真正森兰的核心地段上，南边是地铁，北面是明珠小学。把左邻右里仁恒森兰雅苑、绿城御园、森兰星河湾的二手行情查一查，就明白心仪这里的买房者图的是啥。

金桥的金鼎天地，从目前的城市界面来看，远不如森兰，卖得却比森兰贵，市场反应也接受。究其原因，这里未来的故事貌似更精彩。金桥在浦东金色中环带的规划能级上，和前滩、张江同为中心区。未来将投入建设13栋100-330米的超高层建筑，形成靓丽的城市副中心风景线。在浦东这块欣欣向荣的热土上，很多人更愿意向往未来。

外环外，松江挑花眼

这一批次，外环外五大新城依旧是供应主力，其中松江一口气7盘入市，竞争激烈。

到底哪些项目有可能占据一点优势呢？另外行文单独探讨吧。

情人节公示的这33盘，让上海买家在浪漫中迎来了忐忑。虎年开局首批，城央好像有点缺货，外围则好像火药味浓厚。不要急，8万套一年的上海新房，才刚刚来了11821套，后面还有好房的。

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