去售楼处选房，这些“避坑”细节要提前看

新房限价机制下，摇号中签就跟买彩票一样，限定门槛之后，市场上的红盘，可以去到售楼处看房的机会也是越来越少了

尤其是那些红盘，即便是进到售楼处，会发现还是很难抓到销售给你讲解

逛沙盘、看样板间，一切还是全自助，有的项目，样板房是仅限中签者参观的。所以，你有幸看到样板房的几率，简直跟摇号难度是一样的

 

既然机会这么难得，那就得好好珍惜

 

今天，我们再为大家再梳理一下，当你走进售楼处全自助看房，哪些是不要错过的“避坑”细节

 

沙盘区

按照过去的经验，进入售楼处，销售会带着走一遍流程：1、区位；2、沙盘；3、样板房

 

有的还会再讲解一下开发商的品牌或者一些特别的工艺

 

自助看房，也不外乎这个流程。不过，区位和配套是可以打开地图就看到的，这里可以省略，自助看房重点可以简化为沙盘区和样板房

 

而且细节很重要

 

首先，我们来看看沙盘区

 

沙盘是楼盘的模型，不要小看了它。它通常是开发商各部门层层审批后，才会展示给购房者的

 

一个高档楼盘的沙盘，可能要花费几十万

 

如此重视，又重金打造，因为里面的信息量是很大的。除了常规要看的楼幢分布、人行出入口、车行出入口、景观等

 

有几个重要的信息是一定要关注的：

 

1、指南针

 

售楼处里的沙盘，经常看起来是正南正北的，但是，如果你留心一下旁边的指南针会发现，沙盘也可能被调整了

 

比如这样：

 

所以，你要顺着指南针的方向，再看一眼沙盘，尤其是开盘楼幢的摆布。再看看周边建筑会不会有遮挡

 

这个细节不能丢

 

2、比例尺

 

沙盘是按照一定比例缩小的，但是，不是每个部分都按照相同比例缩小的

 

有时候，开发商为了突出园区的景观、造成楼间距大的感觉，会把景观的比例放大一点点，住宅的比例缩小一点点

 

不要小看了这一点点数字，它可能在交付后，让你有种“货不对板”的错觉

 

明明记得沙盘上的绿化很丰富的，交付后总有种光秃秃的感觉

 

但是，前面说了，沙盘是各部门审核后的，当然包括法务部门

 

所以，上面会有“温馨提示”：模型仅供参考

 

想拿着沙盘维权，是很难的。只能在看沙盘的时候，不要把未来想得过于美好

 

3、红线范围内的玻璃体

 

沙盘上除了会布置小区的内部配套，还经常会看到透明的玻璃体，一般都是放在楼盘红线的外面，以对周边配套作为示意，比如医院、学校等

 

有销售在，这些玻璃体是做什么用的，就可以多问一句。没有销售，只能自己拿着地图比对下了，如果周边是高层建筑，会影响采光的，这个也要心中有数

 

值得注意的是，也有一些玻璃体是楼盘内部的，这时候，购房者就要多一个心眼，去查看一下政府公示的规划图，这些玻璃体规划的是什么？

如果是小区还未开建的二期、三期，或者是已经售罄的楼幢。此时，你现在看到的无遮挡、视野好等优点，都是要打折扣的

 

等这些玻璃体变成了住宅楼，采光和视野都会有所遮挡

 

此外，小区内部的玻璃体，还可能是垃圾箱、变电站、化粪池，这些就涉及下面要讲的一点

 

4、不利因素

 

杭州规定，所有项目都要公示不利因素。但通常会放在不太会注意到的小角落

 

良心的开发商，会把不利因素直接在沙盘上写明，或者在销售讲解时提一下。毕竟，这些不利因素都是生活所需，没有楼盘躲得掉，只是要看是不是放在你要买的楼栋旁

 

或者刚好是你比较介意的

 

比如，喜欢安静的老年人，最好离宠物乐园、带底商的楼幢远一点；项目宣传某楼幢是楼王的时候，还要看一看，周边是不是有机动车出入口、化粪池、配电室之类的设施

 

楼王的价格会比较高，有这些不利因素的楼王，那你就是买了个“假楼王”，心里多少会不舒服

 

常见的不利因素：

1.可能有噪声：小区内市政规划路、小区主要出入口、地面停车场等

2.可能有异味：垃圾房、公共厕所、化粪池等

3.可能有辐射：变电室、配电房、信号塔等

4.可能：集中餐饮等商业配套、社区物业办公用房、传达室等。

5.其他：煤气站、供暖站等设备用房

 

不同的人群，可能对不同的不利因素有顾忌，这些别忘了去看一眼

样板间

这是购房者去售楼处最关心的，也是容易被迷惑的

 

开发商对样板间的精心布置，相当于给房子装上了美颜，各种奢华的软装，首先要在自己脑子里去除掉，因为沙发、电视、床，这些统统不是交付给你的，却容易让你对家的样子，浮想联翩

 

还有一些别出心裁的设计，如果写的是“非交付标准”，那也别当真

 

所以，遇到开发商做的清水样板间，也就是不放家具的纯交付样板间，就会显得很有诚意。此时，你要多看几眼

 

其实，我们看样板间时，最应该看的是：空间

而为了制造空间感，开发商会用上一些“技术手段”，这是购房者要留心规避的

 

1、镜子

 

有没有发现，一些刚需户型的样板间里，特别喜欢放镜子

 

杭州甚至有个别项目，会在样板间做一整面的镜子。背后肯定是有套路的

 

我们知道，样板间通常在2、3楼，本身采光不太好

 

镜子就可以派上用场了，它不仅能提高房间的亮度，带来采光很高的感觉；还能增加空间感，让房间显得挺大的

 

但是，购房者真正住进去之后，家里通常不会做这么多镜子

 

所以，这个开发商“技术处理”的手段，购房者要注意

 

如果有必要，可以把样板间的灯光关掉，看看真实的采光。如果样板间在低楼层，采光不好也算正常；如果在高楼层还不好，那就有问题了

 

2、房间门

 

样板间里的很多房间，大都不会装门，这也是增加房间尺度感的方式之一

 

但真正入住后，房间门是必不可少的。所以，购房者在逛样板房的时候，要做到“眼中无门，心中有门”

 

怎么样做呢？

 

你需要想象一样，比如卧室，装上了房间门，会不会影响到柜子的开合

 

三开门衣柜的尺寸

最好是带把尺子，量一下门的宽度，剩余的空间，至少要预留65厘米。因为衣柜的进深，一般是55-60厘米

 

再比如刚需楼盘的次卫，空间本来就狭小，容易发生次卫门与淋浴门“打架”的情况。此时，你要看一下，淋浴门是不是推拉式的，如果不是，那就要小心了

 

这些，都需要你自己“脑补”

 

3、缩小的家具

 

为什么要带尺子？因为样板间里的家具，很可能是缩小版的

 

以前，有销售带看，你可能还不好意思拿出尺子量。现在自助看房了，就可以大摇大摆地量了

 

以主卧为例，样板间里的衣柜，如果小于0.55米，那肯定是被缩小了

 

一张1.8米的大床，加上床头的长度会达到2.2米，长宽够不够尺寸？

 

床尾距离墙面的过道，最好要有0.65米宽，才会方便走动。如果这些尺度都没达标，那你可能就被样板房欺骗了

 

4、其他人性化的设计

 

其实，上面这些bug，是判断一个楼盘有没有达标，有没有做到基本的诚信

 

还需要关注的是，样板房里一些人性化的设计，这些是加分项。加分项越多，说明开发商为购房者想的越多，这样的房子，当然越值得买

 

比如有没有玄关，方便换鞋或者放置小物件；

 

玄关或者橱柜的下方，是不是离地的，这样不仅防潮，还能方便扫地机器人打扫，后者已经是家庭必备了；

 

房间里的收纳够不够多，尤其是厨房；

 

厨房的冰箱、水槽、操作台、燃气灶，是不是从左到右，或者从右到左依次排布，是的话，“取-洗-切-炒”的动线才最合理；

 

其他诸如：厨房操作台的挡水沿、抽拉式的水龙头、衣柜的感应灯、卫生间橱柜或者淋浴间的壁龛、插座带不带USB、门口的挂钩、即便不是智能马桶但有没有预留插座等等

 

这些都是加分项，你发现的越多，代表人性化细节越多，也就意味着越值得买

还有这些小细节

 

最后，如果还有时间，建议大家再去看看几个“犄角旮旯”的地方，可能会有一些新发现

 

一个是卫生间。现在的售楼处，造型越来越艺术化，包括内部装修，也很大气，这些都是必须做的面子工程

 

但是，卫生间呢？

大家可以去体验一下，如果卫生间也干净整洁，说明这是个很注意细节的开发商，交付的产品，也会更放心一点

 

否则，你就要对它们宣传的那些未来场景，留个心眼了。

 

另一个是工地，这也算是“里子工程”。工地一般是闲人免进的，如果能远远地望一眼，或者透过缝隙去看看，里面也是井然有序的，那说明项目是靠谱的

 

如果是乱糟糟的毫无章法，那你觉得，这样造出来的房子，能好到哪里去呢？