国企陆家嘴的超高层，收割上海中产失败...

“前滩爆冷”，成为近期上海楼市最热话题。

前滩是上海最热门的新兴板块，由上海国企陆家嘴集团打造的世纪前滩·天汇，却发生了罕见的历史级爆冷：

258套新房，认购的人数却只有160组左右，认购率约60%，成为了前滩2018年至今表现最差楼盘。

一方面，项目是上海罕见的超高层住宅，带来对得房率、社区环境的广泛讨论，超高层的宜居性饱受争议。

另一方面，因为陆家嘴推出了110平2房，也被质疑用豪宅概念去“收割”中产，但韭菜明显不够用了。

世纪前滩·天汇，总爷实拍

苏州毒地事件在前，前滩楼盘爆冷在后，将上海老牌国企陆家嘴集团推上了风口浪尖。总爷也实地探盘，探究爆冷背后的深层原因。

01

现场探访，极佳的区位

前滩，是上海楼市最火的新兴板块。

前滩位于上海浦东，黄浦江以东、后滩以南、南北高架以西、中环线以北，6、8、11号线三轨交汇，交通条件非常优秀。

前滩板块实景

总爷来到现场，发现这次开盘的世纪前滩天汇，门口就是各大顶级商业体，高层甚至可以直接俯瞰黄浦江景，绝对具备热销的潜力。

项目隔壁的前滩太古里已经开业，重奢品牌云集，而且未来会有连廊直接联通项目，这里几乎是前滩最好的一个位置。

世纪前滩·天汇，总爷实拍

随后总爷前往项目售楼处，但却差点找迷了路，可能是因为现场条件限制，陆家嘴将售楼处设置在隔壁写字楼里。

因为前台没有任何楼盘相关标识，就连被外包的销售都和总爷吐槽：“甲方售楼处太难找了，客户全靠我电销。”

世纪前滩·天汇售楼处，总爷实拍

看到总爷似乎无意购买后，销售便说“这里只有一个屏幕，要不我微信发你点资料吧。”

随后总爷只能自行去临时样板间观摩，有惊喜也有失望。

02

超低“地毯率”，迷你新房的无奈

1. 1. 豪华装标vs超低地毯率，迷你新房很无奈。

首先，前滩世纪天汇的装修标准够高。配置的基本都是美诺、嘉格纳、唯宝、汉斯格雅、铂浪高等高端品牌。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

但刚进入110平的两房样板间，总爷就听到现场有客户在感慨：“怎么房子这么小”。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

虽然对外宣称有超过70%的得房率，但陆家嘴110平的两房，空间感甚至远不如外环80平的房子，缺乏豪宅该有的尺度感。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

厨房、卫生间虽然都是豪华配置，但无奈现场看完，真的只有对那空间感印象深刻。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

通过陆家嘴这个项目，上海市场被科普了地毯率的概念。

「地毯率」=套内建筑面积/房屋总建筑面积（产证面积）

「地毯率」= 地毯面积/房屋总建筑面积（产证面积）

由于正常的墙体厚度可控，所以一般房子得房率地毯率比较接近，大家也不会关注地毯率。

但陆家嘴的超高层采用剪力墙结构体系，墙体厚度高达40-50cm，极大地占用了户内空间，导致实际可利用空间极小。

2. 缺乏合理设计，低估了品质改善的决心。

另外，相比于其他超高层项目，前滩世纪天汇也没有更合理地去设计核心筒-框架结构体系，导致户内空间的设计感缺失。

给总爷印象最深的是这个方框飘窗，深度得有接近1米，宛如一个魔盒，不知是哪位设计鬼才的杰作。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

样板间主卧这个弧形设计，如果是大面积卧室绝对完美，但是放在原本就很狭小的空间内，显得户型很不方正。

世纪前滩·天汇样板间，总爷实拍

最关键的是，上海早期超高层项目，比如耳熟能详的汤臣一品，都是以大平层为主，动辄300平以上的户型，可以极大地降低超高层带来的“地毯率”体验。

陆家嘴110平小户型，将镰刀挥向了预算刚过千万的“中产阶层”，但陆家嘴集团显然错误地预估了市场。

目前上海市场已经越过“低总价拼地段”的阶段，早期各种不合理的小户型正在被二手市场教育，客户现在更加关注自身的居住品质。

即使是总价预算不足的客户，宁可选择离市区稍远地段，也很难下决心牺牲如此大的居住体验，来换取成为“伪豪宅”业主的机会。

企图用区位和豪宅概念去弥补空间感问题，陆家嘴的小算盘显然失败了。

03

高密住宅，市场并不买账

除了超低的得房率外，陆家嘴的前滩世纪天汇，还面临着诸多问题挑战。

1. 1. 空有豪华会所配置 ，却没有真正了解客户。

这次陆家嘴集团的超层入市，超高的居住密度，也在挑战着市场的承受能力。

世纪前滩·天汇，总爷实拍

一方面，陆家嘴在公区方面下了血本，打造约2800平的巨型地下两层会所，会所中配备健身房、泳池、休闲娱乐等。

但另一方面，前滩世纪天汇和商场造在一起，对于豪宅买家来说，私密和安全必然有所顾虑，而且小区缺乏传统的开放式景观空间。

世纪前滩·天汇，总爷实拍

上海客户非常注重家庭生活体验，正是因为如此，开发商们才各种内卷小区景观、架空层、游乐设施等公区配置。

陆家嘴项目缺乏开放式景观和活动空间，以后小孩连户外玩乐的空间都没有，难道只能去封闭式的地下会所，或者去商场人挤人吗？

上海本地国企陆家嘴集团，似乎还不够了解本地市场需求，前期的产品定位和客户研判出现了问题。

2. 陆家嘴集团的品牌力，最近受到了挑战。

如果说过去市场对陆家嘴集团的印象是写字楼和商办，现在肯定是“百亿买苏州毒地”的新闻。

有朋友就给总爷吐槽过：“很难相信土地检测都会疏漏的房企，有能力运营好超高层住宅。”

陆家嘴毒地事件

毕竟对于超高层住宅来说，后续的维护保养以及物业服务，才是最为关键的一环。做得好是汤臣一品，做不好可能就是九龙城寨。

或许市场火爆时还能趁机出货，目前这样的市场行情下，大家都在对比开发商、品质、得房率，陆家嘴集团错过了最佳出货时机。

另外在和周边中介交流的过程中，总爷还得知了一件趣事：

在项目认筹期间，由于“前滩爆冷”话题的爆火，一群中介在认筹现场开直播：现场计算，进入项目认筹的人数。

世纪前滩天汇认购现场

现场一度直播中介比认筹客户还多，陆家嘴的营销操盘能力因此饱受争议。

04

超高层浪潮，如何破局？

离开前滩后，总爷一直在复盘陆家嘴的“意外”爆冷，总结至少有三点核心原因：

1. 对市场缺乏敬畏心：装标豪华且自带会所，但现场样板间体验一般，营销操盘能力也有些落后；

2. 产品规划能力缺失：产品存在设计和审美缺陷，且未能通过设计去最大限度地弥补超高层的硬伤；

3. 对市场需求缺乏研究：不了解市场和客户的真正需求，缺乏开放式公区和景观配置，对家庭型客户不友好。

超高层住宅，通常是指建筑高度高于150米的住宅楼。从建筑设计的角度看，超高层住宅确实存在几大问题：

1.根据消防要求，超高层消防前室与剪刀梯公摊更大；

2.超高层需要更多电梯，占据更大空间；

3.超高层本身的结构墙体更厚，影响实际的使用空间；

由于严格的限高令、以及对容积率的克制，北京、上海的超高层住宅极为少见。

上海天际线

但随着城市更新迭代，市区可利用的空间有限，城市向上发展是必然的，超高层住宅浪潮无法抵挡。

上海近期超高层项目，来源今日房产

总爷认为，超高层住宅有更高的价格和居住成本，本就应该属于塔尖人群的专属产品，不应该做小户型收割中产，更需要迎合改善客群的真正需求。

陆家嘴在前滩的“爆冷”，暴露了其在开发和营销方面的薄弱，更是让行业对超高层住宅更加谨慎：

超高层住宅不是洪水猛兽，但对开发商的要求更高。这次收割上海中产失败，陆家嘴集团真得交学费了。

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