福州2019年土拍综述：供地4259亩，前无古人后无来者的一年

2019年注定是福州楼市历史上波澜壮阔的一年，除了今年再度经历过山车，开启前所未有的二次下滑之外。今年的土拍堪称前无古人，并且很可能后无来者。

2019年福州土拍从年头拍到了年尾，12月30日的这场土拍是市区第九场（结果如下），看上去场次数量和那些动不动一年十几场土拍的地区相比，九场土拍也不是特别多，但是，今年这九场土拍，每一次的次地数量都不少。

今年福州市区土拍成功出让地块67幅，占地面积合计4259.35亩，其中：住宅（商住）用地48幅（安商房地块39幅），商服（商业商务等）用地12幅，养老用地1幅，工业（工矿仓储）用地6幅。而2018年的土拍面积是1106亩，应该说2018年的土拍数量已经不少，但当时没有想到的是，这和2019年相比仅仅居然只是四分之一多一点。

需要特别说明的是，上述统计我是以土拍公告时间为标准进行计算，也就是说，公告发布于2018年底，土拍于2019年初的上下杭三幅地块（三坊七巷保护开发公司竞得），我是将他们计入2018年土拍之中，倘若把这三幅地块也算为2019年，那么今年土拍面积就还要再加上70亩了。

纵向对比完了再横向对比一下，厦门六区今年土拍是1303亩。而泉州丰泽鲤城两区是650.76亩；就算再加上洛江区97.7亩、泉港区59亩、台商投资区441.78亩也不过是1249亩，即使把晋江的1453亩也加上也不过是2702亩。很显然，就算把泉州厦门各区都加起来，土拍数量还是远没有福州四区多。没错，请不要怀疑你的眼睛，上述统计数据还没加上马尾区和长乐区，因为马尾长乐的土拍是另外安排的，如此巨大的土拍数量还仅仅只是鼓楼、台江、晋安、仓山四城区。

今年福州四区拍出的48幅住宅（商住）用地占地面积合计3808.19亩，总计容建筑面积约598.4万方，经初步估算，其中住宅建筑面积有529万方，按照每套80㎡来算，今年土拍出让的地块，能建6.6万套房子，按照每户3人计算，可以容纳将近20万人。

在这529万方住宅里，安置型商品房约有327.3万方，即今年出让的地块中62%的住宅是安置房，剩余201.7万方才是普通商品房。此时，必然有不少软文认为，由于安置房占比过大，使得实际上可售商品房数量没有那么多，并由此得出商品房依然十分稀缺的结论。但是，我们知道这种说法是十分荒谬的。为什么呢？道理很简单，商品房是房子，安置房一样是房子，都一样能住人。

今年出让的地块，建成后无论是商品房还是安置房，最终都将大大增加楼市库存。安置房虽然不公开在市场上销售，但也解决了大批拆迁户的住房问题，拆迁户手上多余的房子中也有大量会被投入二手房市场。这样一来，商品房也好，安置房也罢，今年出让的这些地块，建成房子以后只不过卖房的人不同而已。而如今买方市场之下，开发商和二手房东本就是最直接的竞争对手。

除了大量供地之外，今年的安置型商品房土拍模式全面开花，尤其是上半年土拍完完全全是围绕安置型商品房为核心，安置房占比都高达八九成，下半年旧改项目暂缓的暂缓，收紧的收紧，安置型商品房也开始随之减少，纯商品房地块又开始增加。之所以说一年之内这样巨量的土拍今后可能后无来者，也是因为旧改规模开始收缩，楼市黄金期也已成过往。

安商房土拍模式与以往最大的不同在于主动大幅降低地价，今年福州四区48幅住宅（商住）地块平均成交楼面价仅仅12917元/㎡，而厦门为25795，福州市区地价仅为厦门的一半。正是这种顺应时势、主动降地价的土拍模式，确保了在如此巨量的土拍之下，绝大部分地块仍得以顺利出让，并且安商房地块都保持着一定的溢价率。而厦门土拍大量地块则是由本市国企兜底。

当然，福州安商房土拍模式在确保大量地块顺利出让，旧城改造能够顺利推进的同时，也需要付出一定的代价，那就是背上沉重的回购款支付压力。为了促进房企拿地，福州市对安置型商品房回购款支付进度进行了详细规定。这39幅安商房地块需要支付的回购款合计大约是550.6亿元，而今年四区67幅地块的总价款一共760.4亿，也就是说72.4%的土地出让金最终还要在未来的两三年内回到开发商的口袋中，实际上福州市区土拍净收入只有209.8亿，并没有表面上看起来那么有收益。

今年卖了多少地，明后年就会供多少房，按照今年前三季度月均23.9万方的商品住宅网签面积来算，这529万方住宅得消化22个月。可以说今年一年拍了两年的量。