自2016年930政策以来，随着国家、地方各级政府对房地产行业不断调控及限额、限售、限贷等分项政策的持续执行，对于房地产全整个行业来说，持续经历着政策高压控制及经营的寒冬，特别对于中小房地产企业来说，日子过得相关煎熬，部分企业为了生存，将正在建设的项目进行转让以换取经营资金维持企业的运转，下面针对在建工程转让及后续开发涉及的财税政策进行简要梳理。
（一）增值税的处理
1、销售方转让在建工程的增值税处理
销售方转让在建工程应按“销售不动产”税目缴纳增值税，根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”即转让在建工程应按“销售不动产”缴纳增值税。
2、销售方转让在建工程的销售额确定
销售方转让在建工程，分新老项目分别确定销售额。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。基于此税收政策规定，房地产企业的在建工程是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。因此，房地产企业转让在建工程的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。
财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”同时根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用本办法，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
基于以上税收政策规定，房地产企业转让在建工程的销售额的确定分以下两种情况处理：
一是房地产企业转让的在建工程是2016年4月30日之前建造的（或称为房地产老项目），则销售额为房地产企业转让在建工程向购买方收取的全部价款和价外费用；
二是房地产企业转让的在建工程是2016年5月1日之后建造的（或称为房地产老新项目），则销售额为房地产企业转让在建工程向购买方收取的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
3、购买方收购后继续开发再销售的增值税处理
购买方收购后在建工程后继续开发再销售按照销售方（房地产开发企业）开具的增值税专用发票上的增值税进项税额进行抵扣。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
基于此税收政策规定，购买方收购后继续开发再销售的增值税处理分以下两种情况处理：
一是销售方转让在建工程选择简易方计税方法计征增值税，向购买方开5%的增值税专用发票，则购买方按照被购买方开具的增值税专用发票上的增值税进项税额抵扣销项税额；
二是销售方转让在建工程选择一般方计税方法计征增值税，向购买方开10%的增值税专用发票，则购买方按照被购买方开具的增值税专用发票上的增值税进项税额抵扣销项税额；
（二）土地增值税的处理
1、销售方的土地增值税处理
由于销售方（房地产企业）转让在建工程的经济行为，按照转销售“不动产”税目计征增值税，所以在计算土地增值税时，依照《《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定计算土地增值税，其购买的土地成本和前期发生的开发成本享受作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。
2、购买方的土地增值税处理
关于收购在建工程的土地增值税的处理分两种情况：
一是购入在建工程后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出（支付的价款及税金）能否进行加计扣除？
二是收购在建工程未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否可以加计扣除？具体分析如下：
（1）购入在建工程后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出在土地增值税清算时扣除，但不可以加以扣除。
根据国家税务总局公告2016年第70号第三条的规定，计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。财税【2016】43文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。根据以上税收政策规定，购买方因收购在建工程而抵扣了被购买方开具给购买方增值税专用发票上的增值税进项税额，不可以列为购买方销售改良或开发的在建工程而计算土地增值税的土地增值税扣除项目。但是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的土地增值税扣除项目的规定，购买方收购在建工程的收购支出（不含增值税金额）可以在计算土地增值税前进行扣除，但不可以加计扣除。但是各地执法口径不一，要具体参照各地的地方税收政策规定。例如，青岛市规定：根据《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 （青地税函〔2009〕47号）第五条的规定，加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。浙江省、山东济宁市的地方税务局规定，收购支出不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。
（2）收购在建工程未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，收购支出（不含增值税税额）的土地增值税处理：收购支出在土地增值税前扣除，但不可以加计扣除。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知[国税发〔2007〕132号]第三十八条第（三）项的规定，对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。基于此规定，收购在建工程未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，收购支出（支付的价款及税金）可以在计算土地增值税前进行扣除，但是不可以加计扣除。
3、企业所得税的处理
《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第一条规定：“税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。”第九条规定：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证” 。基于此税收政策规定，购买方与被购买方签订的在建工程的收购合同，被购买方向购买方开具的增值税专用发票、被购买方向被购买方支付的资金流等凭证是证明与收购企业生产经营有关的合理的、合法的支出，可以在购买方的企业所得税前进行扣除。
以上是针对在建工程转让时从国家税收层面对房地产销售方与收购方简要的财税政策梳理，企业财务人员在具体操作中，还须根据所属区域的具体税收政策进行处理。
联系客服
