近年来我国物流园区发展很快，热度不减。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。具体说来，要把握好以下七大关节点。
一、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
1.宏观经济环境分析
一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。
三个层面：即全国层面、省市（地区、区域）层面、本地层面。
两条主线：即总体经济和物流行业，包括现状、结构、特点、问题、趋势等。
2.当地城市产业结构分析
一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。
二是当地物流产业发展情况，包括发展现状、未来规划、相关优惠政策。
3.市场需求分析
具体分析当地物流需求是什么？
如果是产地物流，那么主要企业是谁？主要产品是什么？
如果是销地物流，那么主要需求企业（消费者）是谁？需求什么？需求多少？
如果是中转地物流，那么本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求？
二、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
1.周边主要产业（工业、科技）园区。
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业、科技）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划，入驻企业、优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。
2.周边同类物流园区及其入驻企业。
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。
3.潜在客户需求。
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。
三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
1.区位优势
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，还是商贸城市）、目前的经济总量以及发展趋势、人口规模等。
宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用，是核心枢纽，还是辅助从属？
微观上，要具体了解项目地周边四邻情况，即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
2.交通优势
根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析。
公路，即临近项目地的高速公路、国道、省道、以及其他规划道路。
铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。
港口，了解当地港口集装箱、散杂货、特种码头等情况，保税监管的情况。
机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。
在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。
四、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：
1.具体的战略定位
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运、铁海联运等？要具体化，市场针对性要强。
战略定位包括市场定位（细分市场在哪里）、客户定位（具体是哪些企业入驻）、产品定位（建筑形态是联排商铺、大型仓库还是独栋办公）、品牌定位（市场形象如何）等。
2.主要功能确定以及分区的空间布局
项目的主要功能，包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。
各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻，平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。
功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
3.具体规划设计
包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等。
总之，具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。
五、要在开工前确定项目的开发和盈利模式
众所周知，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入；而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。
1.土地规划
（1）土地性质。物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。
（2）土地价格。与当地政府具体洽谈，协议确定，需要走招拍挂流程。
（3）规划条件。商业配套部分保持在20%-30%为宜。（在三、四线城市，建议商业用地比例为40%-60%，以强化销售，回笼资金，降低风险。）
2.开发原则
正因为物流园区项目占地面积大、建设周期长，而且招商、培育市场也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为“统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理”。
3.经营模式
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。
因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业（业户）进行管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。
租售结合模式下，投资者持有部分的具体比例保持在20%-30%为宜。
4.项目后期运营的收入结构
除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务、金融服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其他收入。
六、做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。
做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台，打通一个链条——供应链金融。
1.园区公共服务体系
一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及政府行业管理部门入驻园区。
三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务；也可以推荐社会机构长期合作。
业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。
2.物流信息服务平台
包括两方面，一个是外部的公共信息服务；另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
3.供应链金融服务链条
物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。拿仓单质押来说，单个物流企业做，贷款额度一般在货值的30%-50%；而园区做，最低为50%，有的甚至高达70%。
七、获得政府的相关扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
1.国家产业政策导向和资金支持
物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标，再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。
2.当地政府的具体有关政策
（1）土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。一般比市场价要低很多，甚至零地价。要根据谈判情况，看项目对拉动当地经济发展的贡献度。
（2）规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。据了解，各地一般按照建筑面积收费在几百元不等。
（3）税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免2年再减半征收3年”，一共是5年的优惠政策。有的地方可以做到5年内全免。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业（商户）来说很重要。
（4）其他政策：如政府代办项目手续、行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商）以及实际的财政资金支持等。
作者：孔广庆，物流指闻整理发布
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